Долевая собственность. Право долевой собственности. Обще долевая собственность прекращена, один из собствеников хочет сломать свои доли старого дома, дом находится под одной…

Почти во всех нормах ГК об общей собственности упоминаются принадлежащие ее участникам доли. 1

Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако по существу она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выделение из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника. 2 Этот вывод находит подтверждение в правилах п.1 ст.39 Семейного Кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п.3 ст.258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. 3 При этом правила п.3 ст.258 ГК о равенстве долей членов хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случай выхода из хозяйства одного из его членов.

В отступлении от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах эго существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться.

В развитие общих положений об определении размера долей предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден, то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсацией без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т.д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом. 1

Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не имеют права. Именно по этому при осуществлении права общей собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений. 1

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий:

во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовые отношениями или являются посторонними для застройщика лицами;

во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;

в-третьих, участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору. 1

Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения, как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. 1

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общее. 1

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

В соответствии с принципами взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем, имуществе. 1 В этом вопросе нормы ГК не согласованы с друг другом, поскольку правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях может и не желать.

Общая долевая собственность на земельный участок в частном секторе общий двор на 9 хозяев. Посередине двора между домами…

Вопрос юристу:

общая долевая собственность на земельный участок в частном секторе общий двор на 9 хозяев.Посередине двора между домами и огородами проходит общая дорога длиной 70 м.Ширина дороги по плану 2,5 м,в натуре-2,7 м.Подала в суд на узаконивание пристройки 4 м2.Совладельцы,живущие сзади двора не соглашаются,требуя расширить дорогу до 3,5 м за счёт моего огорода.Такой широкой дороги во дворе никогда не было.

Что мне делать?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Надежда Николаевна, признание права собственности на пристройку никак не взаимосвязано с " расширением дороги" Чтобы точнее ответить на Ваши вопросы нужно ознакомиться с имеющимися документами и исковым заялением
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Надежда Николаевна, доброго времени суток! Необходимо познакомиться с вашими исковыми требованиями полностью. Звоните буду рад вам помочь. Возможно исковые требования нуждаются в уточнении.
———————————————————————

Общая долевая собственность и просто долевая?…

Вопрос юристу:

В чем отличие приватизации? общая долевая собственность и просто долевая?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Ответ Харченко О.В. абсолютно правилен. На квартиру возможен режим общей совместной собственности или же общей долевой. При общей долевой собственности доли уже определены и делить их заново не требуется. См. ст. 244 ГК РФ.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Сейчас приватизация только долевая. Раньше была общая долевая. Чтобы продать свою долю при приватизации общей долевой её надо сначала изменить с общей долевой на долевую. Если все согласны это делается у нотариуса. Если кто-то не согласен, то это делается через суд.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Сергей, здравствуйте! Есть общая долевая собственность и общая совместная собственность. При общей долевой собственности доли уже определены, а при общей совместной — нет. После мая 2001 года можно приватизировать жилье только в общую долевую собственность. Доли равные.

С уважением,

Харченко О.В.
———————————————————————

Общая долевая собственность, саманный дом, постройки по документам до 1917года, стоит на разделенных участках. почтовые…

Вопрос юристу:

Общая долевая собственность, саманный дом, постройки по документам до 1917года, стоит на разделенных участках. почтовые адреса разные. Моя часть дома рухнула. Свою часть рухнувшего дома я убрал, как мусор. Соседка требует возмещения в качестве однокомнатной квартиры в городе, так как в этом домк прописан её 12 летний ребёнок. Её часть дома тоже не пригодна для проживания, нет даже печки. эл.адреc для связи: [email protected]

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
а при чем здесь ее ребенок и рухнувшая ваша часть? Наверняка у вас были разные входы, т.е. дом фактически был на две половины
———————————————————————

Обще долевая собственность, 5 собственников. доли не выделены. моя доля 1481000 комната. разделены лицевые счета. могу…

Вопрос юристу:

Обще долевая собственность, 5 собственников. доли не выделены. моя доля 1481000 комната. разделены лицевые счета. могу ли я прописать своих родителей на свою долю (комнату) при том что доли не выделены, и требуется ли согласие других собственников?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Только несовершеннолетних
———————————————————————

Общей долевой собственности, построенный дом также будет общей долевой собственностью?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! Если получить разрешение на строительство жил. дома на зем. уч. общей долевой собственности, построенный дом также будет общей долевой собственностью? (на зем. уч. 13 сот. уже есть дом в общей дол.собств., 2 собственника по 1/2 доли)

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Да, дом будет в общедолевой собственности.

Удачи
———————————————————————

Общая долевая собственность 2/3 мои…

Вопрос юристу:

Общая долевая собственность 2/3 мои,1/3 содольщика я проживаю постоянно и домовая книга выписана на меня и находится у меня недавно узнаю что содольщик сделал себе вторую домовую книгу в которой меня нет и прописал туда свою жену я своего согласия не давал да и не мог дать так как все проводилось по второй домовой книге что можно предпринять?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Здравствуйте! Можете обратиться в суд о выселении, так как она вселена без Вашего согласия.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Вы имеете право обратиться в суд о выселении и признания утратившим права пользования жилым помещением.
———————————————————————

Общая долевая собственность, дом на три квартиры, у каждого свой вход. в середине никто не живет, эта часть почти разрушена…

Вопрос юристу:

Общая долевая собственность, дом на три квартиры, у каждого свой вход. в середине никто не живет, эта часть почти разрушена и тянет за собой нашу стенку и крышу. что нужно чтобы отделиться от общего дома, получить отдельный адрес

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Александр, выделить доли в натуре. Необходима помощь в решении вопроса, обращайтесь. С уважением, Максимов Николай Александрович.
———————————————————————

Обще долевая собственность у мамы — 1/3, и двух детей по 1/3 в доме, мама хочет подарить свою 1/3 долю детям, значит…

Вопрос юристу:

обще долевая собственность у мамы — 1/3, и двух детей по 1/3 в доме, мама хочет подарить свою 1/3 долю детям,значит получается она дарит по 1/6 каждому ребенку, и у них получается полностью дом на них,верно ли?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Екатерина Викторовн, добрый день!

В соответствии со ст.246 ГК РФ мама может подарить по 1/6 доли в доме детям. При этом дети станут собственниками дома по 1/2 доли в нем.
———————————————————————

Общая долевая собственность…

Вопрос юристу:

Имеется — 1комн. квартира и дачный участок (садовое товарищество) с садовым домиком (не оформлен) площадью 5,8 соток. Все в долевой собственности у двоих собственников в результате наследования ими этого имущества. Один из собственников не зарегестировал право собственности в гос.органах (только написано заявление на выделение доли в наследстве у нотариуса). И делать это не намерен. На контакт и переговоры не идет. Другой собственник — получил свидетельства на право собственности на кв. и участок.

Вопрос: как прекратить состояние долевой собственности без участия второго собственника — ведь кв — 1-комнатная, а садовый участок менее 6 соток в натур. величину выделен быть не может?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Марина, добрый день!Как вариант: регистируйте свои права на 1/2 доли и квартиры земельного участка; вселяйтесь в квартиру и ничнайте реально пользоваться имуществом. Второй собтвенник вправе обратиться в суд, например, с иском об определении порядка пользования. Вы сможете предъявить ему встречнй иск о выкупе доли.Понадобится помощь, обращайтесь.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Добрый день Марина! Право собственности в связи с наследованием возникает с момента выдачи свидетельства о праве на наследство ,а не с момента регистрации в гос. органах. Таким образом второму собственнику который не зарегистрировал свое право не обязательно его регистрировать. С момента получения св-ва о праве на наследство (а из смысла вопроса видно что он подал заявление на выделение доли у нотариуса) он станет собственником. Чтобы вам стать полноправным владельцем квартиры и участка — необходимо чтобы второй собственник продал или подарил вам свою долю в праве собственности после того как получит свидетельство у нотариуса.
———————————————————————

Обще долевая собственность прекращена, один из собствеников хочет сломать свои доли старого дома, дом находится под одной…

Вопрос юристу:

Обще долевая собственность прекращена, один из собствеников хочет сломать свои доли старого дома, дом находится под одной крыщей и имеет общие несущие стены, как быть второму собмственнику,

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Может воспользоваться способом защиты гражданских прав, указанным в законе

Статья 12. Способы защиты гражданских прав

Защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения "последствий" недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

Общая долевая собственность нежилого помещения, у каждого по одной третьей, как правильно сделать, чтобы все принадлежало только одному из них, если все на это согласны.

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Заключайте договоры купли-продажи с обязательным письменным согласием участников долевой собственности о том, что они не имеют возражений по поводу продажи долей одному собственнику.
———————————————————————

Вопрос юристу:

Подскажите еще, У одного из собственников документы в стадии оформления, а прописка нужна срочно.как быть?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Алена

никак, без собственника разрешение на регистрацию никто дать не сможет.
———————————————————————

общая долевая собственность на дом…

Вопрос юристу:

Здравствуйте,подскажите пожалуйста, общая долевая собственность 3/10,могу ли я без согласия соседей прописать невестку на свою долю?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Алена, добрый день!

Нет, с согласия всех собственников.

Всего доброго,
———————————————————————

общая долевая собственность. как определить какой мой участок…

Вопрос юристу:

У нас имеется общий двор на 4 квартиры (старый фонд). Так вот двор по документам — общая долевая собственность.

Тупо двор по документам поделен на 4 равные части. Так вот на одной из таких частей я решил построить себе гараж из кирпича. Соседка против и говорит, что данный клочок земли принадлежит ей и что я не буду строить и разрешение она не даст.

Что мне сделать, чтобы именно на этом участке разместить свой гараж.

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Дмитрий, Вам необходимо выделить свою долю из обще долевой собственности. Выдел происходит по решению суда.

С Уважением, Генеральный директор правового центра "Зевс", Степанов Вадим Игоревич.
———————————————————————

Обще долевая собственность, частный дом,по 1/2.Счетчики потребления газа на нашей половине и зарегистрированы на меня…

Вопрос юристу:

Обще долевая собственность, частный дом,по 1/2.Счетчики потребления газа на нашей половине и зарегистрированы на меня.Была устная договоренность с соседями,что оплата будет производиться на пополам.2 мес они оплачивают половину счета,следующие два мес не оплачивают.Все платежные документы у меня на руках.Сразу оговорюсь,семья не благополучная,пьющая,2 несовершеннолетних детей.Мы самовольно,отрезали им потребление газа,с целью подключить их помимо нашего счетчика.Сделали проект,получили смету на установку г.о. Соседи подали иск в суд(гражданское делопроизв.) на то что мы им чиним препятствия при потреблении газа и моральный вред. Что нам грозит?Какие доводы лучше преводить в суде.Юристы помогите.Спасибо.

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Лилия, я вам рекомендую нанять юриста. Вопрос тяжелый и ответить его в режиме он-лайн затруднительно. Нужно изучить документы и составить отзыв. В качестве предложения я вам рекомендую обратиться с иском о взыскании задолженности за газ.

Если вам нужна юридичяеская помощь, то прошу, обращайтесь лично! мои координаты на этом сайте.

С уважением, Иркин Станислав Анатольевич
———————————————————————

общая долевая собственность…

Вопрос юристу:

Юр лица договорились оборудовать котельную. Помещение для котельной находится в собственности у юр лица А. все работы по реконструкции оплачиваются напополам. Можно ли после завершения работ оформить котельную в долевую собственность? или котеляная останется как часть помещения в собственности юр лица А

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Надо различать понятия: Здание (помещение) котельной и Технологическое оборудование котельной. Что вы хотите оформить в долевую собственность, об этом и договаривайтесь между собой. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым, не запрещенным законом способом.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Можно, заключив договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). Если нужна квалифицированная юридическая помощь в подготовке договора, могу порекомендовать хорошего адвоката в С.Пб.
———————————————————————

Общ.долевая собственность…

Вопрос юристу:

Во сколько мне обойдется судебное разбирательство по установлению правила пользования 3х.комн.кв.20+16+14м.,оставленной в наследство мне и брату по 1/2 в общюю долевую собственность

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Сергей, обойдётся дороже нежели разменять квартиру на две полноценные однокомнатные квартиры.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Не соглашусь с коллегой. Разменять квартиру принудительно невозможно, только по согласию собственников. Определение порядка пользования имеет смысл, если Вы реально планируете жить в квартире. В противном случае, это пустая трата денег.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
рекомендую вам обратиться к адвокату того региона (страны) где находиться спорное имущество.
———————————————————————

Общ долевая собственность…

Вопрос юристу:

Я и мой брат после смерти матери унаследовали 3ком кв(20+16+14) по1/2 в общей долевой собственности. Имеет ли он право без моего согласия сдавать часть квартиры в аренду.Если да то какую?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
не имеет права без вашего согласия сдавать квартиру.

сдать в найм можно только квартиру,а не ее часть
———————————————————————

общая долевая собственность…

Вопрос юристу:

Здравствуйте. Хотела задать такой вопрос: (ситуация у моей знакомой).Квартиру покупали 4 года назад (когда старую продали) . В семье 3 человека:мать,отец и она (совершеннолетняя,26 лет). Но при покупке (покупали на вторичном жилье, то есть человек до этого жил в квартире, продал нам и уехал в другой город). Покупкой квартиры занимался фактически один человек-то есть, имеется ввиду, что он искал риелтора для продажи старой квартиры и покупки новой (искал через хороших знакомых (так сказать занимался всей беготней. Но дело вот в чем: Старую квартиру риелтор хорошо оценил,продали за приличную сумму, на которую и была куплена в дальнейшем эта новая квартира (ну,плюс % риелтору, на ремонт, и тд..) . И вот,человек, который занимался всем этим делом в их семье (не помню, со слов знакомой кто именно,но не она),так сказать,немного считает что он глава,и всем остальным членам квартира достанется по старшинству(дарение квартиры в дальнейшем, и т д…..Но ведь там же- ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, и ФИНАНСОВО никто из членов семьи не вкладывался (деньги -от продажи старой квартиры)…. Вот и не могу понять- в этой ситуации что можно делать? Правильно ли это,просто,например,на ее взгляд, если ДОЛЕВАЯ собственность, то КАЖДЫЙ член семьи может со своей долей делать что пощитает нужно, и также имеет одинаковые права (например,гостей в СВОЮ комнату приглашать в ночное время, или другие действия..). Я понимаю,что,может в этической точки зрения должны все члены семьи,так сказать, считаться друг с другом (то есть гости не должны шуметь в ночное время,но портить имущество, -это и так ясно..). Но вот именно то что человек немного считает себя ХОЗЯИНОМ над другими членами семьи, это же как-то не совсем верно,если долевая собственность. Может, я что-то не понимаю в этом вопросе,подскажите,пожалуйста, как верно..

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
У всех участников общей долевой собственности равные права и обязанности по закону…А с вопросами как наладить психологический климат в семье — это к специалистам — психологам….
———————————————————————

Общая долевая собственность доли выделены, сосед пристроил постройку к общей стене дом пятистенок, не достроил нет потолка…

Вопрос юристу:

Общая долевая собственность доли выделены, сосед пристроил постройку к общей стене дом пятистенок, не достроил нет потолка все тепло от отопления поднимается под крышу крыша мокнет мокнут стропилы и конденсат стекает с потолка уже в доме. хочу подать иск о сносе самовольной постройки, хотя постройка на его земле но примыкает к общей стене дома

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Татьяна, имеете полное право. но сосед (если хорошие отношения) может просто накрыть пристройку (подвести крышу) и не будет конденсата.
———————————————————————

Общая долевая собственность на двоих в четырехкомнатной квартире по 1/2 у каждого…

Вопрос юристу:

Одному из владельцев 1/2 выделены в апреле 2011 года через суд доли в натуре(это две жилые комнаты). В качестве ответчика тогда выступал мой отец. С июля 2012 года на основании договора дарения я являюсь собственником 1/2 доли. Я считаю это решение суда не справедливым. Как мне его обжаловать.

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Здравствуйте.

Никак. Это решение вступило в законную силу и по договору дарения Вам достались комнаты, принадлежавшие Вашему отцу
———————————————————————

общая долевая собственность на дом…

Вопрос юристу:

А собственников дома или доли?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Алена, добрый день!

Собственников всего жилого помещения.

С ув.,
———————————————————————

Общая долевая собственность земли при продаже доли…

Вопрос юристу:

Здравствуйте! В свое время купили квартиру в частном жилом доме, состоящем из 2 квартир и участок земли в общедолевую собственность (1/4 участка в 4 сотки).При покупке участки были разделены забором (но фактически наша часть больше 1/4 части участка).Теперь соседи продают свою квартиру и свои доли земли.Чем это грозит нам? Не будут ли новые соседи претендовать на увеличение своего участка до 3/4 участка по площади и перенос забора?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Новые соседи вполне могут претендовать на свою долю. Если не достигните соглашения о порядке пользования земельным участком — можно обратиться в суд, который установит порядок пользования исходя из долей.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Имеют полное право претендовать, тк они покупают ту долю, которую они покупают. При вашем несогласии на перенос забора новый собственник имеет право обращаться в суд.
———————————————————————

Общая долевая собственность 1/2 в доме, где 1/4 принадлежит сельскому поселению. Кто должен крыть общую крышу?…

Вопрос юристу:

Общая долевая собственность 1/2 в доме,где 1/4 принадлежит сельскому поселению.Кто должен крыть общую крышу?

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
т.к. часть принадлежит собственника, а часть поселнию, то затраты в равных долях делятся на всех
———————————————————————

Общая долевая собственность…

Вопрос юристу:

Добрый день!Я имею в собствеености комнату в общежитии.По документам Вид права:общая долевая собственность, доля в праве 69/1000.Объект права:квартира,назначение:жилое,общая площадь 385,4 кв.м.Как мне узнать сколько кв.м. принадлежат мне по закону из этой общей площади.

Ответ юриста на вопрос: общая долевая собственность
Юридически у Вас нет права на конкретные метры. У вас право на долю в квартире, как это следует из свидетельства. Понимать это надо так, что вам принадлежат права на все метры в этой квартире и пользование этими метрами осуществляется в порядке определенном соглашением между сособственниками. Если у Вас есть комната, которой Вы пользуетеесь, это и есть сложившийся порядок пользования квартирой.
———————————————————————

По договору участия в долевом строительстве зарегистрировано право на общую совместную собственность на квартиру у меня… Вопрос юристу: По договору участия в долевом строительстве зарегистри…

Поясните пожалуйста, при подаче документов для регистрации права собственности на квартиру в двухквартирном доме по… Вопрос юристу: Поясните пожалуйста, при подаче документов для регистрации…

Долевое строительство… Вопрос юристу: Долевое строительство Ответ юриста на вопрос: долевое строительство Компенсацию можно взыскать в претензионно-исковом порядке, если нужно составить п…

Как мы должны платить за авто по независимой экспертизе или по выставлении счета из дилерского центра?… Вопрос юристу: Мы повредили автомобиль сделали независимую экспертизу, но хозяин суммо…

Договор долевого участия есть, какие внешние проявления должны быть?… Вопрос юристу: Как правильно оформляется переуступка прав долевого участия в строительстве дома. Договор долевого участи…

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу "определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности".

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где 1/2 доли принадлежит семье из двух супругов и по 1/4 сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как "раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками".

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю "протестанта" соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией ("пропиской") допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Общая долевая собственность

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Право долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества.

Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать:

1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

Доля в долевой собственности

Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.

Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Определение (расчет) доли

Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.

Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.

А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).

Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено».

И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.

Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м?.

Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м?.

Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).

Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.

Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.

Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.

Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Продажа долевой собственности

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности - с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

Обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
- заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;
2) правоподтверждающие документы: государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (ЕГРП). Государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона N 360-ФЗ);
3) документы БТИ (готовятся примерно две - три недели): экспликация, поэтажный план;
4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);
5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);
6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН.

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений - не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 883):

Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ - пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру.

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников - продавцов (ст. 248 ГК РФ).

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ N 5-П).

Доля в общей долевой собственности

Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п.3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

Согласно ст. 248 ГК Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно ст. 249 каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения других сособственников законом установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют право выкупить ее на тех же условиях, кроме продажи с публичных торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:

Раздел общей собственности;
Выдел из общей собственности.

При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе - для того, чья доля выделяется.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей участнику доли.

Поскольку при распоряжении общей собственностью применяется принцип взаимного согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Земельные долевые собственности

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая.

В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев:

Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

Определение величины долей в праве собственности на участок

Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания. При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.

Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении. Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.

Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.

Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Это же касается и доходов, полученных от общего надела.

Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.

Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст. 50 ГК).

Выдел доли участка в натуре

Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя. Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.

Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:

Созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.

Общая долевая собственность на землю под домом

Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.

По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК). Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.

Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов

Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:

Если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст. 37 ЖК).

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика

Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.

С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально.

Росреестр предлагает поступать следующим образом:

Если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.

Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать). Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).

Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника

Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.

Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться. Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.

Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.

Дом в долевой собственности

У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает. В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам. Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие - развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.

Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.

Конечно, самое идеальное решение - раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса. Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка. После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников.

Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один - обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.

Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252. Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.

Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление. В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону. В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.

Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.

После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).

Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.

Разделить землю в России можно только при условии её делимости. Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного. Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, - единство судьбы участка и расположенного на нём дома.

При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.

В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования. В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается.

Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.

Долевая собственность на квартиру

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.

Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением - для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:

А. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом;
б. Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.

Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.

В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством (ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:

1. жилой дом или часть жилого дома;
2. квартира или часть квартиры;
3. комната.

Основания возникновения права общей долевой собственности:

1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.

Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).

Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.

Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос. регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности. Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.

Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е. обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.

Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):

Межквартирные лестничные площадки, лестницы;
лифты, лифтовые и иные шахты;
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Но существуют явные различия между правом собственности на долю в квартире и правом частной собственности на квартиру (комнату в данной квартире), которые необходимо знать. Например, собственник квартиры, владеющий ей на праве частной собственности, может продать, подарить или обменять жильё без согласования с кем-либо, без уведомления кого-либо о намерении.

От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах - здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.

Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах - на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).

Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.

Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.

Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.

Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.

Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.

Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.

Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:

Определение порядка пользования жильем;
Продажа доли;
Выдел доли в натуре.

При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.

Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение.

Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.

И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений - коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах - сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.

У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре - зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.

Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Как определяется порядок пользования квартирой в суде?

Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С.

В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире - получает право пользования или проживания в комнате А. В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.

Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.

Доля в праве долевой собственности

Общая собственность на имущество определяется как собственность двух и более лиц, при этом она может быть совместной, то есть без определения долей, и долевой собственностью – с определением долей каждого собственника. В структуре правоотношений, относительно общей собственности, долевая собственность является преобладающим правоотношением.

В праве общей долевой собственности предполагается, что размер долей всегда четко определен. В зависимости от обстоятельств возникновения и наличия права общей собственности, определение долей осуществляется на основании положений закона, либо по соглашению сторон. В случае если ни то, ни другое сделать не представляется возможным, или законом, а равно соглашением сторон определение долей не установлено, доли признаются равными.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим право общей собственности, выдел в натуре, а также связанные правоотношения, является Гражданский кодекс России. В части семейных правоотношений, обусловленных общей совместной и долевой собственностью, наравне с ГК применяются положения Семейного кодекса России.

Пожалуй, именно в семейных правоотношениях вопросы общей совместной и долевой собственности, особенно применительно к недвижимому имуществу, стоят наиболее остро и часто приводят к спорным ситуациям. Практика свидетельствует, что определение долей в квартире и другом недвижимом имуществе, нажитом в процессе брака, в ходе бракоразводного процесса или в его преддверии становится наиболее сложным и конфликтным аспектом.

Усложняют ситуацию не всегда возможный выдел в натуре, наличие несовершеннолетних детей, интересы которых обязательно учитываются и защищаются законом, вопросы возможного выселения, продажи доли и многие другие.

Самая простая ситуация, когда собственники находят взаимопонимание и приходят к соглашению. В этом случае определение, а при необходимости и выделение доли проходит мирно, без скандалов и взаимных упреков. Но, к сожалению, такие случаи по большей части встречаются редко.

Само по себе определение долей в квартире – это, скорее, формальная сторона вопроса, которая позволяет перевести общую совместную собственность в разряд общей долевой собственности. В свою очередь, выделение доли в квартире предполагает необходимость последующего распоряжения, для чего первоначально следует выдел доли в квартире - придание доли не столько формального, сколько фактического статуса с прекращением права общей собственности.

Закон позволяет сторонам решить все вопросы (определение, выдел доли) путем заключения соглашения, которое может быть удостоверено нотариально, и зарегистрировав свои права в установленном порядке. Если же стороны не могут прийти к соглашению, любая из них вправе обратиться по данному вопросу в суд. Как правило, если дело доходит до суда, то конфликт интересов неизбежен, эмоции превалируют и рациональному мышлению места уже не остается. Поэтому в этом вопросе квалифицированный юрист или адвокат будет особенно важен.

В аспекте определения и выделения долей следует помнить:

Определение, как установление доли, возможно всегда, выделение доли в квартире допускается, только если это реально осуществимо, например, практически невозможно выделение доли в натуре в однокомнатной квартире;
в случае если выдел доли объективно невозможен, суд может определить выплату компенсации соразмерной стоимости доли;
если выдел доли в квартире не был осуществлен и оформлен, распоряжение долей предполагает наличие согласия со стороны других общих собственников, а в случае распоряжения долевой собственностью, применение соответствующей процедуры по соблюдению преимущественного права покупки со стороны других участников долевой собственности;
определение долей и выделение доли в натуре тесно соседствуют с решением вопроса определения порядка пользования общей собственностью - во избежание проблем вопросы следует решать одновременно.

На практике каждое определение и выделение доли – по-своему уникально и сложно, тем более что вариантов развития событий и правовых тонкостей очень много, поэтому, если есть возможность, не примените обратиться за юридической помощью. Это станет залогом, если уж не мирного, то оперативного и по возможности справедливого разрешения спора.

Совместная долевая собственность

Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.

Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.

Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет - он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.

Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.

Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.

При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.

Долевая собственность на участок

Земельный участок может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве общей собственности. О том, в каких случаях возникает и прекращается право общей собственности на землю, какие виды общей собственности и каков порядок действия правомочий существуют в земельном праве - читайте в нижеприведенной статье. Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю, и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации.

Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности. Общая долевая собственность на земельный участок Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п.5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст.249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст.246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст.252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252ГК РФ).

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст.256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью.

На основании российского законодательства, совместная собственность возникает в отношении:

Крестьянско-фермерских хозяйств;
общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических, и дачных некоммерческих товариществ;
общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ и п.5 ст. 36 ЗК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Участник долевой собственности

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Общая долевая собственность на неделимую вещь, находящуюся в собственности одного лица, может быть установлена на основании соглашения собственника с третьим лицом при условии, что размер доли каждого из сособственников обеспечит ему возможность владеть и пользоваться частью вещи в соответствии с ее назначением.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с согласия других сособственников неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено законом.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли) либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 278 настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением.

Владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом.

Условия соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью, предусматривающие предоставление сособственнику во владение и пользование части вещи, явно несоразмерной его доле в праве собственности, ничтожны.

Участники долевой собственности вправе также установить такой порядок владения и пользования вещью, при котором вещь (часть вещи) предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.

Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме.

Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 274настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а если договор исполнен - перевода доли с выплатой покупателю уплаченной им цены.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при возмездном отчуждении доли по иному договору, если из существа договора не вытекает иное.

Доля в праве собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по сделке с момента совершения сделки, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Доля в праве собственности на недвижимую вещь переходит к приобретателю по сделке с момента государственной регистрации.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, если иное не предусмотрено законом.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник по его выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Сособственник утрачивает долю в праве собственности на движимое имущество с момента получения компенсации, а долю в праве собственности на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам.

Покупка долевой собственности

Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов. В соответствии с поправками в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.

Эти изменения закреплены в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении? Разберемся подробнее.

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

Единоличная собственность - регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым;
общая совместная собственность - регистрируется на законных супругов;
общая долевая собственность - на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество.

Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:

Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку;
Продавцы - супруги владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны.

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.

Покупка квартиры в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

Итак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса.

Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.

До последнего времени и супруги оформляли такое право, рока не вмешались нотариусы. Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является - совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации общей долевой собственности на супругов.

При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении.

До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки.

Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке.

Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота.

Итак, законным оформлением имущества на супругов является:

Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке обязательно (нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.

Долевая собственность супругов

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

Находясь в браке,
на стадии оформления развода,
после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками.

Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

Заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
изменение количества дольщиков,
внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д.

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране. А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов.

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

Совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения. Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями.

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора. Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге. Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну. Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость. Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

После выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
не будет снижена ее стоимость,
не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
квартира является делимой,
квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника. Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя. Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д.

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу - по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли. Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса - передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов.

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре. Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину. После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д.

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Пользование долевой собственностью

Общее имущество признается долевой собственностью. В объем понятия данного права включены полномочия, подразумевающие владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. К кругу определения относится и право распоряжения имуществом, вне зависимости от того, какая его доля вещи принадлежит каждому отдельному собственнику, но, при условии, что соглашение между сособственниками о распоряжении достигнуто.

Наличие разногласий в вопросе осуществления права, является поводом для судебного разбирательства. Такое правило не относится лишь к праву распоряжения имуществом. Суд не может обязать сособственника к реализации принадлежащей ему вещей и имущества, без выраженного на то лицом желания.

Право собственности на часть имущества не может быть локализовано, что говорит о его распространении на цельный объект имущества и относится к особенности, в которой проявляется понятие. Примером может стать владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Каждый из сособственников наделен полномочиями по предоставлению собственной доли вещи во владение и пользование другим лицам.

Передача чужим гражданам вещи совместной собственности осуществляется на основании согласия иных собственников. Отсутствие возможности на реализацию данного права, вызванное действиями сособственников, является основанием для требования от последних, проведения компенсационных выплат, особенности получения которых, устанавливаются законодателем.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться таким образом, чтобы установленные гражданам на основании закона права на общее имущество, не были затронуты и нарушены.

Урегулировать вопрос владения и использования имуществом, относящимся к общему, сособственники могут в порядке заключения соглашения. Такой документ заключается между собственниками, чьи права устанавливаются соответствующей документацией.

Письменное соглашение должно содержать в себе сведения: о сособственниках; наименование и реквизиты документов, удостоверяющих их право на часть в общем имуществе; об объекте права, с указанием его технических характеристик; о правомочиях относительно условий использования имущества; о способах несения расходов, связанных с процессом содержания имущественных благ; о моменте вступления данного документа в силу, возможности и правил его расторжения.

По своей форме установление факта владения и пользования общим имуществом, обозначенное в соглашении, выражается в простом письменном документе, экземпляр которого остается после подписания у каждого из сособственников.

Отсутствие возможности достижения такого соглашения, может стать основанием для рассмотрения спора судебной инстанцией, которая своим процессуальным решением установит особенности пользования чужим имуществом и требуемый юридический порядок.

Отсутствие возможности по предоставлению сособственнику отдельной части, принадлежащего ему в общей доле, имущества, может быть выражено в:

Невозможности предоставления имущества, что основано его неделимостью;
невозможности предоставления имущества, что основано отсутствием способов для его выделения.

В качестве примера можно рассматривать владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, которые в силу обстоятельств нуждаются в раздельном использовании недвижимости, комнаты которой имеют разную площадь.

К объектам права собственности владельцев помещений в многоквартирных домах, относятся: те помещения, которые не входят в состав отдельных квартир и не находятся в собственности иных лиц; крыши, чердаки, подвалы, вспомогательные помещения и конструкции; участок земли, на котором располагается МКД, к чему относятся элементы озеленения и благоустройства.

Каждый из владельцев квартир и помещений, является владельцем общего имущества в МКД пропорционально доле, которую занимает принадлежащее ему помещение. Право распоряжения общей частью имущества МКД осуществляется путем предоставления этим гражданам возможности принятия решений о передаче общего имущества в аренду, проведения в нем ремонтных работ и др.

Оформление долевой собственности

При покупке или приватизации жилья, когда зарегистрировать личную собственность нельзя, встаёт вопрос о том, как оформить квартиру – в долевое или совместное владение. Так в чём же заключается различие между этими формами права?

Мы расскажем в каком порядке производится регистрация долевой и совместной собственности, что такое договор долевого участия и как его зарегистрировать?

При долевой собственности изначально в соответствующих документах прописывается размер площади, принадлежащий каждому сособственнику. Размер может определяться законодательством либо соглашением. В ситуации, когда размеры не определены, выделяются равные доли.

После оформления в собственность доли квартиры, её владелец вправе совершать со своими квадратными метрами любые распорядительные действия. При этом если он намерен продать долю, закон обязывает его за месяц до совершения сделки предложить приобрести её другим собственникам. Цена может быть назначена на усмотрение продавца. При отказе совладельцев купить площадь, он может продать её третьим лицам.

Если имела место продажа доли в квартире без извещения сособственников, то сделка может быть признана недействительной.

Совместная собственность характеризуется отсутствием выделения долей. Все действия с квартирой можно осуществлять исключительно с письменного разрешения всех совладельцев. В дальнейшем определить, сколько квадратных метров кому принадлежит (например, в случае развода и раздела имущества), можно только через суд.

При регистрации общей долевой собственности в реестр вносятся сведения о размере площади каждого из владельцев, после чего заявители получают отдельные правоустанавливающие документы на доли.

В свидетельстве проставляется общая долевая собственность как вид права и дробным числом указывается часть площади, принадлежащая определённому лицу. Данные о совладельцах, включающих ФИО и размер доли каждого, прописываются на оборотной стороне документа, после чего скрепляются подписью и печатью сотрудника регистрирующего органа.

Оформление долевой собственности состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов на объект недвижимости.
2. Составление и заверение у нотариуса соглашения о размере долей владельцев. Если договорённость не была достигнута, то определение площади, принадлежащей лицам, осуществляется судом.
3. Подготовка и подача заявления и документации. Заявление должно предоставляться одновременно всеми участниками. Допускается использование одного бланка. Запись о праве всех собственников обозначается в реестре под одним номером.
4. Получение документов о зарегистрированном праве. В зависимости от полноты и верности составления документации, а также от наличия или отсутствия спорных моментов срок регистрации права может достигать 30-45-ти дней.

Гражданин, приобретший долю у другого совладельца квартиры, может зарегистрировать право собственности без согласования с другими сособственниками.

Надо отметить, что если право возникло не в результате совместного приобретения или строительства объекта, а вследствие наследования, то заинтересованное лицо вправе зарегистрировать собственность вне зависимости от иных участников.

Документы, требующиеся для оформления долей в собственность:

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
Соответствующие заявления заинтересованных лиц.
Договор купли-продажи. Если договор купли-продажи утерян, то его можно восстановить.
Свидетельство о собственности на жильё.
Справка, отражающая информацию о зарегистрированных лицах.
Финансово-лицевой счёт либо единый жилищный документ.
Поэтажный план и экспликация.
Справка, доказывающая законность перепланировки (если актуально).
Доверенность, если интересы стороны или сторон представляет третье лицо.
Согласие супруга на реализацию квартиры (если актуально).
Нотариальный отказ сособственников от права покупки доли, если часть площади продаётся не совладельцу.
Нотариальное свидетельство, подтверждающее право на наследство, если площадь переходит в порядке наследования.
Документ об уплате пошлины.
Нотариальное соглашение о размере долей каждого из участников либо судебное решение.
Дозволение органа опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.

Совместная собственность характеризуется отсутствием выделения долей.

Чтобы оформить совместную собственность, необходимо предоставить пакет документов в районный регистрационный орган:

Паспорта всех заинтересованных лиц.
Правоустанавливающие документы на недвижимость.
Договор, регулирующий процесс купли-продажи.
Кадастровый паспорт помещения, включающий экспликацию и поэтажный план.
Справку о прописанных лицах и копию финансово-лицевого счёта.
Документ о законности перепланировки (если таковая имела место).
Согласие на сделку супруга продавца.
Квитанцию, подтверждающую оплату пошлины.

Регистрирующий орган вправе по собственному усмотрению запросить дополнительные документы.

ДДУ, или договор долевого участия, представляет собой документ, согласно которому лицо вкладывает финансы в покупку квартиры, находящейся в недостроенном здании. Сторонами данного договора являются застройщик и вкладчик (либо вкладчики при совместной или долевой собственности). ДДУ, как и любая сделка с недвижимостью, должен проходить государственную регистрацию.

ДДУ подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Для оформления права по ДДУ придётся собрать документы. Перечислим их:

Паспорт заявителя (заявителей).
Доверенность при участии представителя.
Соответствующее заявление участников.
ДДУ и нотариально заверенные копии для сторон и для регистратора.
Кадастровый план земельного участка.
Правоустанавливающий документ на землю.
Разрешение на осуществление строительства.
Проектная декларация.
План объекта строительства в подробном варианте.
Соглашение либо решение суда о распределении долей в будущей квартире (если вкладчиков несколько).
Документ об уплате сбора в государственную казну.

При определённых обстоятельствах могут быть запрошены дополнительные документы.

Выдел долевой собственности

Действительность порой ставит нас перед проблемой раздела недвижимого имущества, решение которой возможно только путем выдела доли в натуре.

Законодатель предусматривает такое юридическое понятие.

В случае, если выдел доли в натуре связан с возведением жилых построек к дому либо переоборудованием нежилых помещений, потребуется разрешение администрации района на возведение пристройки, переоборудование дома. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом с учетом принадлежащих долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения собственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 10 Постановления Пленума ВС № 4).

Суд вправе и отказать заявителю в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, который определяется как невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них, суд по требованию выделяющегося собственника может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Между тем п.4 ст. 252 ГК РФ предусматривает, что в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о наличии у участника долевой собственности существенного интереса в использовании общего имущества, судом разрешается в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В действительности нередки случаи, когда один из собственников, считая, что доля другого собственника незначительна, и может быть заменена денежной компенсацией, требует в судебном порядке прекращения права другого собственника, прося суд возложить на него обязанность выплатить другому собственнику денежную компенсацию. Парадокс заключается в том, что истец требует на себя же возложить определенные обязанности, по сути, становясь одновременно ответчиком по делу. В действительности же в данном случае имеет место ошибка истца в применении ст. 252 ГК РФ, допускающей возможность выплаты денежной компенсации вместо выдела доли в натуре. Ошибка заключается в самом требование замены доли денежной компенсацией, потому как такое право принадлежит лишь выделяющемуся собственнику. Истцы же в таких случаях ссылаются на п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которому, в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Довод безусловно верен, но порядок, предусмотренный этой нормой, заключается в том, что она применяется только в том случае, когда заявлены требования о выделе доли в натуре, что прямо следует из п. 4 ст. 252 ГК РФ.

К примеру, доля первого собственника составляет 1/8, доля второго - 7/8. Первый собственник обращается в суд с требованием о выделе его доли в натуре, однако в ходе рассмотрения спора устанавливается, что такой выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу.

В этом случае возможны три варианта:

1) если первый собственник (выделяющийся) согласен на выплату ему денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, право собственности прекращается с его согласия;
2) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре, однако судом установлено, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, выплата денежной компенсации может быть произведена и без его согласия;
3) если первый собственник не согласен на выплату денежной компенсации вместо выдела доли в натуре и отсутствуют доказательства того, что доля первого собственника незначительна, а сам собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, прекращение права собственности не допускается.

Соотношение долей, к примеру, как 1/3 и 2/3, либо 1/2 и 1/2, изначально исключает замену доли денежной компенсацией без согласия собственника.

И так, замена доли денежной компенсацией без согласия собственника возможна только при предъявлении требований выделяющимся собственником, но не остальными участниками общей собственности. Иначе действия других собственников повлекут нарушение ст. 35 Конституции РФ, поскольку направлены на принудительное прекращение права собственности.

По тем же основаниям не допускается и возложение в судебном порядке каких-либо обязанностей по реализации спорного имущества, приобретению другого взамен или установлению сроков выплаты компенсации, а также иные меры принудительного воздействия на собственников, поскольку они также противоречат требованиям закона, предоставляющего собственнику право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Действия суда в таких случаях, с учетом изложенных выше требований законодательства, направлены на предоставление спорящим сторонам возможности мирного разрешения спора. И недовольство «обиженного» собственника нормами законодательства не имеет оснований, так как установленные законом правила направлены на соблюдение справедливого порядка распоряжения имуществом: для собственников, в равной степени имеющих интерес в принадлежащем им имуществе, он достигается путем соглашения либо определения порядка пользования имуществом в судебном порядке; для собственников, не заинтересованных в имуществе, - путем прекращения права собственности на имущество и получения компенсации его стоимости (право требовать выдела доли в натуре принадлежит любому собственнику, а не только владельцу меньшей доли), либо через отчуждение имущества, в том числе путем заключения договора купли-продажи доли с соблюдением права преимущественной покупки другими сособственниками.

Во всех случаях установленный порядок направлен на предотвращение попыток злоупотребления собственниками своими правами, с чем, к сожалению, нередко приходится сталкиваться в судебной практике.

Раздел долевой собственности

Как произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности? С этим вопросом неизбежно сталкиваются сособственники квартир, земельных участков, домов и транспортных средств. Владение долевой собственностью, возникла ли она в результате раздела общего имущества супругов, принятия наследства или приватизации, всегда требует согласования действий всех собственников. Ужиться им бывает непросто.

Наиболее эффективный и безболезненный способ разделить общее имущество – договориться со всеми участниками долевой собственности. Стороны могут достичь соглашения о разделе имущества между всеми ними, о выделе доли одного или нескольких участников. В таком соглашении отражаются способ и условия раздела, возможные денежные компенсации между сторонами.

Если по взаимному согласию решить вопрос не получается, заинтересованный сособственник имеет право обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре, если такой выдел допускается законом и не нанесет несоразмерный ущерб имуществу. В противном случае, его требование может сводиться исключительно к взысканию денежной компенсации с других собственников за принадлежащую ему долю.

Важно подчеркнуть, что выплата стоимости доли выделяющемуся собственнику допускается только с его согласия.

Без такового суд может присудить компенсацию только при одновременном наличии следующих условий:

Доля собственника незначительна,
доля не может быть реально выделена,
собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Существенный интерес оценивается с учетом таких критериев, как возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Если собственник доли сам не обращается в суд с требованием о выделе доли (присуждении ему компенсации за нее), другие участники долевой собственности не могут его к этому принудить или навязать ему выплату компенсации взамен доли. Даже если доля незначительна по размеру или ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Соглашение о разделе представляет собой документ, которым стороны самостоятельно регулируют порядок, способы и объемы подлежащего выделу имущества. Для судебного разрешения одному из собственников необходимо подать исковое заявление.

Требование о разделе может возникнуть и при рассмотрении других имущественных и неимущественных споров мужа и жены. Если оно возникает у ответчика, он вправе подать встречное исковое заявление. Однако, если предметом спора является квартира, это не даст никакого результата - ее натуральный раздел невозможен. В таких случаях, а также в случаях, когда выдел доли недопустим законодательством, выделяющийся супруг вправе претендовать на денежное компенсирование.

Соглашение (договор) о разделе имущества, находящегося в долевой собственности

По брачному договору, подписанному мужем и женой, их совместное имущество может трансформироваться в общую долевую собственность. Доли супругов в общей собственности устанавливаются как идеальные (1/2, 2/3 и т.д.). По желанию они вправе осуществить фактический раздел их имущества или выдел доли в натуре, что прекратит режим общей собственности.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ, супруги вправе разделить принадлежащее им имущество или выделить доли одного из них по обоюдному соглашению. Для этого им необходимо заключить договор, которым они осуществят попредметный раздел имущества.

Такое соглашение, заключенное супругами, будет носить форму двусторонней сделки. Поскольку семейное законодательство не регулирует таких правоотношений супругов, к соглашению будут применяться нормы гражданского законодательства.

Соглашение между супругами о разделе долевой собственности должно будет содержать:

Дату и место его заключения, а также полные данные о супругах, которые его заключили;
предмет соглашения, которым является раздел долевой собственности с указанием каждой вещи, входящей в нее и подлежащих разделу;
применяемый супругами способ раздела или выдела доли в натуре. Обратим внимание, что раздел долевой собственности или выдел доли в натуре допустимы только в случаях, когда это не запрещено законом и когда раздел не нанесет вещи несоразмерного ущерба. Если раздел и выдел доли в натуре недопустимы, супруги могут предусмотреть другие способы, например, продажу конкретной вещи и распределение выручки, или компенсирование (абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ);
права и обязанности сторон, в рамках которых супруги попредметно определяют, какие вещи из общего имущества выделяются в частную собственность каждого из них. Указание на вещи должно содержать индивидуализирующие характеристики каждой из них, позволяющие выделить ее из других вещей. В случае несоразмерности выделенного имущества размеру доли, соглашение должно предусматривать размер, порядок и сроки уплаты компенсации;
порядок передачи разделенной собственности каждой из сторон, момент вступления соглашения в силу, момент прекращения долевой собственности на имущества и т.д.

Исковое заявление о разделе имущества в долевой собственности

В случае если супруги не могут договориться о способе раздела долевого имущества и выдела доли одного из них или об объеме имущества, подлежащего выделу каждому из них, решение вопроса осуществляется в судебном порядке. Для этого выделяющемуся супругу необходимо подать в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или по своему выбору (ст. 29 ГПК РФ) исковое заявление с требованием выдела в натуре принадлежащей ему доли в общем имуществе (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Подаваемое исковое заявление оформляется письменным документом, его содержание должно отвечать требованиям ст. 131 ГПК РФ, иначе иск, до исправления установленных судом недочетов, будет оставлен без движения.

Перед подачей такого иска, выделяющемуся супругу необходимо оплатить госпошлину, размер которой будет определяться по правилам, установленным пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска. Цена иска, в свою очередь, будет определяться исходя из стоимости имущества, на выделение которого в счет причитающейся ему доли, будет претендовать супруг-истец (ст. 91 ГПК РФ).

Кроме этого, истцу необходимо учитывать, что:

Исковое заявление должно содержать подробное описание обстоятельств возникновения между супругами долевой собственности на общее имущество, размер принадлежащих каждому из них долей и обстоятельства, которые требуют выдела доли в судебном порядке (не достижение обоюдного соглашения о разделе).
Иск также должен содержать описание имущества, входящего в долевую собственность, требование о его разделе и выделе в натуре конкретных вещей, что, по мнению истца, будет соразмерно принадлежащей ему доле в праве общей собственности, а также обоснование правильности расчета цены иска и обоснованием таких требований нормами законодательства.

Вместе с исковым заявлением, истцу необходимо представить суду ряд документов, примерный перечень которых установлен ст. 132 ГПК РФ.

Среди них можно выделить:

1. Копии искового заявления, в соответствии с количеством сторон;
2. Квитанцию об уплате госпошлины;
3. Правоустанавливающие документы на каждую из вещей, входящую в общее имущество;
4. Документы, подтверждающие право собственности на общее имущество, с указанием размера долей супругов;
5. Документы, подтверждающие стоимость общего имущества;
6. Другие документы, в зависимости от изложенных в исковом заявлении обстоятельств.

Встречное исковое заявление о разделе имущества находящегося в долевой собственности

Требование о разделе имущества, находящегося в долевой собственности может возникнуть у одного из супругов в рамках судебного разбирательства по другим делам, например, о разводе, в спорах о месте проживания детей или каких-либо других имущественных спорах между супругами. При возникновении такого требования у супруга, являющегося ответчиком по делу, он вправе предъявить в рамках рассматриваемого процесса встречное исковое заявление о разделе долевого имущества.

Согласно ст. 137 ГПК РФ, встречный иск предъявляется ответчиком до вынесения решения по первоначальному иску и принимается судом по общим правилам принятия искового заявления, указанным выше. При этом независимо от подсудности, встречный иск о разделе долевой собственности рассматривается судом, рассматривающим первоначальный иск (ст. 31 ГПК РФ).

Положениями ст. 138 ГПК РФ законодатель определяет перечень условий, при наличии одного из которых, рассмотрение требования о разделе долевой собственности супругов допустимо в рамках встречного иска.

Так, принятие встречного иска допускается:

Если требование по встречному иску направлено на зачет требований по первоначальному иску. В частности, если первоначальный иск предусматривал требование о взыскании с одного из супругов суммы задолженности, то встречное требование может предусматривать выдел в натуре общего имущества, с учетом задолженности по первоначальному иску.
Если удовлетворение встречных требований полностью или частично исключит возможность удовлетворения первоначальных требований. Такая ситуация может возникнуть, например, если первоначальный иск предусматривал требование о признании права собственности на недвижимость одного из супругов, в то время, когда встречный иск о разделе долевого имущества требует выделения второму супругу части такого объекта.
Если между встречным и первоначальным иском имеется взаимосвязь, и их совместное рассмотрение ускорит и позволит правильно разрешить споры. Это самое распространенное условие, позволяющее предъявлять встречные иски по любым спорам, вытекающим из семейно-правовых отношений супругов.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности у супругов

Недвижимость, находящаяся в долевой собственности супругов, может быть разделена в натуре между ними, путем заключения соглашения или в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ). Такой раздел будет предполагать переход частей квартиры в собственность каждого из супругов, пропорционально выделенным им долям. При этом образуемые части должны обладать характеристиками индивидуально-определенной вещи, т.е. быть отдельными объектами недвижимости, в отношении которых осуществлена инвентаризация и тех. учет.

В то же время п.12 Постановления Пленума ВС РФ № 8 установил, что выделение части квартиры в натуре владельцу доли в праве общей собственности допустимо лишь в том случае, если имеется техническая возможность изолирования не только комнат, но и иных помещений - кухни, санузла, коридора, а также отдельного входа.

Таким образом, возможность раздела в натуре между супругами их общей квартиры ставится в зависимость от возможности выдела в натуре подсобных помещений и отдельного входа.

Ее отсутствие исключает возможность раздела недвижимости между супругами, даже если выделяющимся лицом, вопрос о разделе подсобных помещений не ставится, а выделяются только жилые комнаты. При этом суд, по просьбе истца вправе определить лишь порядок пользования долевой квартирой.

Прекращение долевой собственности

Право общей долевой собственности прекращается в тех случаях, когда прекращается само право собственности на общее имущество для всех сособственников, например, случаи продажи общего имущества, его гибель и т.п. Это обычные способы прекращения права собственности.

Специфическими способами прекращения права общей долевой собственности являются:

Исчезновение множественности субъектов права собственности, когда все доли переходят только к одному сособственнику;
- выдел доли из общего имущества (см. п. 2 настоящего параграфа);
- раздел общего имущества (см. п. 5 настоящего параграфа).

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Право на выдел - это субъективное право каждого сособственника, которое характеризуется следующими чертами:

А) никто из сособственников не может быть лишен или ограничен в своем праве требовать выдела доли;
б) выдел доли осуществляется только по желанию самого сособственника.

Закон не предусматривает возможность заявления сособственником требования о лишении другого сособственника права на долю помимо его воли, даже с выплатой ему компенсации (Определение Конституционного Суда РФ N 242-О-О).

Выдел доли осуществляется по общему правилу в натуре; невозможность выдела в натуре влечет выплату денежной суммы или иной компенсации. В связи с этим возможны несколько вариантов выдела.

Первый. Стоимость выделяемого в натуре имущества в точности соответствует размеру доли.

В этом случае выделившийся собственник приобретает право индивидуальной собственности на выделенное имущество. Для остальных сособственников (если их осталось не менее двух) сохраняется право общей собственности на имущество, оставшееся после выдела.

Второй. В натуре может быть выделено только имущество, стоимость которого больше или меньше размера доли (несоразмерность имущества, выделяемого в натуре).

Если выделяющийся собственник получает имущества больше, чем приходится на его долю, он выплачивает компенсацию другим сособственникам, если меньше - то другие сособственники выплачивают компенсацию ему.

Третий. Выдел доли в натуре не допускается:

Во-первых, потому что выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Или, во-вторых, потому что выдел запрещен законом (чаще всего из-за того, что вещь является неделимой).

В этом случае выделяющийся собственник имеет только право на выплату ему другими сособственниками компенсации в размере стоимости доли.

Вопросы о том, какое именно имущество подлежит выделу, а также о размерах компенсаций решаются по соглашению между всеми сособственниками единогласно. Соответственно, и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника. Лишь в случае недостижения согласия между всеми сособственниками выделяющийся собственник вправе предъявить в суд требование о выделе доли в натуре (или требование о выплате ему компенсации при невозможности выдела).

Только в судебном порядке может быть решен вопрос о выплате выделяющемуся собственнику компенсации вместо выдела доли помимо его воли при одновременном наличии следующих условий:

Выделяющийся собственник настаивает на выделе доли в натуре;
- доля выделяющегося собственника не может быть реально выделена;
- доля выделяющегося собственника незначительна;
- выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (существенный интерес определяется как нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.).

Судебная практика не отрицает и случаев, когда выделяющийся собственник выплачивает компенсацию другим сособственникам помимо их воли, если имущество, выделяемое в натуре, превышает долю выделяющегося собственника.

Очевидно, что выплата компенсации в данном случае не должна превращаться в принудительный выкуп доли (ее существенной части). Таким образом, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, размеру доли оставшихся сособственников можно принудить к получению компенсации помимо их воли только в случае, если стоимость выделяемого в натуре имущества незначительно превышает размер доли выделяющегося собственника.

В случае если выдел доли в натуре невозможен и отсутствуют основания для принудительной выплаты компенсации, суд отказывает в иске о выделе доли.

При реализации права на выдел отношения общей собственности прекращаются только для выделившегося собственника. Моментом прекращения права общей собственности для выделившегося собственника является передача ему части общего имущества, выделенного в натуре (а если выделенное имущество относится к недвижимости - то государственная регистрация права на это имущество). Если же выделившийся сособственник получает компенсацию вместо имущества в натуре, то его право в общей собственности прекращается в момент получения компенсации (если общее имущество является недвижимостью, то факт прекращения общей собственности подлежит только подтверждению путем изменения соответствующих записей в ЕГРП).

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними. Раздел имущества является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособственниками. Раздел имущества следует отличать от отчуждения общего имущества по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы (см. подп. "б", "в" п. 3 § 2 настоящей главы). При разделе имущества сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли.

Поэтому к разделу общего имущества в полном объеме применяются правила о выделе доли (в том числе и правила о принудительной компенсации).

Некоторой спецификой отличается раздел между сособственниками неделимой вещи. Если будет установлено, что один из собственников имеет существенный интерес в использовании неделимой вещи, суд может передать именно ему эту вещь в единоличную собственность независимо от размера его доли. Остальным сособственникам компенсируется стоимость их долей.

В результате раздела общего имущества для всех сособственников прекращается общая собственность, а вместо нее возникает право индивидуальной собственности у отдельных бывших сособственников на имущество, образовавшееся в результате раздела.

Введение

1.3 Объекты права общей долевой собственности

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. Необходимость исследования права общей долевой собственности обусловлена следующими обстоятельствами. Сегодня, по прошествии десяти лет со времени вступления ГК РФ, сформировалась достаточно богатая судебно-арбитражная практика по применению норм об общей долевой собственности, которая требует анализа и оценки с тем, чтобы определить качество и эффективность их функционирования в новых условиях, а также выявить пробелы и противоречия в законодательстве. Именно практика, т.е. все многообразие реально существующих отношений общей долевой собственности, выступает надежным критерием оценки норм действующей кодификации российского гражданского права.

Несмотря на то, что институт преимущественной покупки доли известен давно и активно применяется на практике участниками гражданского оборота, некоторые положения ст. 250 ГК продолжают оставаться дискуссионными. Изученная судебно-арбитражная практика, связанная с применением норм права преимущественной покупки доли, свидетельствует об отсутствии единого подхода при разрешении аналогичных спорных ситуаций. Значительный интерес вызывает не известная ранее категория дел, когда участники общей долевой собственности требуют в судебном порядке перевести на них права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК) в связи с отчуждением одним из участников своей доли в порядке отступного.

Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее несколько самостоятельных объектов, принадлежащих разным собственникам, заслуживает анализа с учетом положений нового Жилищного кодекса РФ. Отсутствие прямой законодательной нормы, устанавливающей режим общей долевой собственности на общие части многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, приводит на практике к многочисленным спорам. Эти и другие вопросы, связанные с регулированием общей долевой собственности, заслуживают дальнейшего изучения и обобщения на основе российского законодательства и современной судебной практики.

Степень разработанности темы. Вопросы правового регулирования общей собственности всегда привлекали к себе внимание цивилистической мысли. Начало исследования данного института в России относится кдореволюционному периоду в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской империи и связано с именами К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, А.М. Гуляева, Д.И. Мейера, К. Неволина, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Н.Н. Товстолеса, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича.

Во времена действия советских гражданских кодексов 1922 и 1964 гг., проблемы права общей собственности нашли отражение в трудах Л.Н. Баховкина, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, А.А. Ерошенко, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе, М.Я. Кирилловой, Н. Кнебельмана, А. Кусикова, Н.Ю. Линниковой, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, В.Ф. Маслова, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, П. П. Каська, И.В. Павлова, М.В. Самойловой, Х.В. Сеппа, Ш. Тагайназарова, М.К. Умуркулова, Р.О. Халфиной, М.Г. Шах и других ученых.

Среди современных авторов, в чьих работах рассматриваются проблемы общей долевой собственности, можно назвать имена И.А. Дроздова, С.А. Зинченко, П. В. Крашенинникова, Л.Ю. Леоновой, В.Н. Литовкина, М.Г. Масевич, Н.Н. Мисника, Г.Д. Отнюковой, Н.Н. Пахомовой, К.И. Скловского, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, Е.В. Татаринцевой, Ю.К. Толстого, Н.К. Толчеева, П. Н. Тютюника, В.А. Фогеля, А.П. Фокова, А.М. Эрделевского и других.

Целью работы является исследование вопросов общей долевой собственности, включающее как систематизацию и оценку научных знаний, накопившихся в гражданском праве за десятилетний период действия ГК РФ, так и выявление проблем, связанных с регулированием данного института, которые ранее не подвергались рассмотрению; определение качества и эффективности функционирования правовых норм, посвященных праву общей долевой собственности на основе анализа накопленной правоприменительной практики за последнее десятилетие; разработка предложений по совершенствованию законодательства в данной области.

Такая цель предопределила следующие задачи:

Исследовать историческое начало института общей долевой собственности, выявить закономерности его развития и влияние па современное законодательство;

Проанализировать и обобщить судебную практику применения норм об общей долевой собственности;

Определить качество и эффективность функционирования правовых норм об общей долевой собственности на протяжении десятилетнего срока применения ГК РФ на основе судебной практики;

Выявить пробелы и противоречия в действующем законодательстве, относящиеся к исследуемому институту;

Объект исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.

Предмет исследования нормы гражданского законодательства.

Методологическую основу исследования составили наряду с основным методом диалектики частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, исторический, описательный и другие методы.

Структура дипломной работы определяется поставленными задачами и целями научного исследования и включает в себя введение, три главы, заключение и библиографический список.

Глава 1. Право общей долевой собственности: формирование и понятие

1.1 Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности

В юридической науке признается, что долевая собственность является творением римского права, а совместная собственность разработана германскими юристами.

Некоторые ученые вообще отрицали наличие на Руси в IX-XIV вв. такого института, как право собственности, говоря о том, что в этот период существовало «только владение вещами». Полагаем, что это не совсем правильная точка зрения, т.к. письменные источники красноречиво говорят о существовании права общей собственности.

Обратимся непосредственно к письменным памятникам права в Древней Руси. В статьях 72 и 73 Русской Правды указывается: «Аже межю перетнеть бортную, или ролейную разореть, или дворную тыном перегородить межю; аже дуб подотнеть знаменьных или межныи...». Как видим, Правда упоминает о меже бортной, ролейной, дворной, также о дубе знаменитом или межном, что свидетельствует о разграничении земель. Но речь здесь не идет о выделении земельных участков в индивидуальную собственность. «Это право собственности на недвижимость мыслится еще не как нечто принадлежащее отдельному лицу, а той или другой семье в целом (семейная собственность). Участок земли, на котором сидит и от которого питается семья, представляется непременной принадлежностью этой семьи, ее материальным базисом. Отчуждение земли частным актом вообще в эту эпоху немыслимо».

Как было упомянуто ранее, по прекращении родового владения, семьи отделялись от рода и получали в надел земельные участки. На Руси такие земли назывались «отчинами», которые составляли все еще собственность всего семейства и могли быть отчуждаемы с дозволения членов этого семейства».Поэтому в законодательстве России право собственности называли «вечным и потомственным владением». Это является доказательством того, что общая собственность сформировалась ранее индивидуальной. В Русской Правде неоднократно упоминается о «дворе». Здесь, видимо, имеется в виду семейный двор. Далее, в этом же письменном памятнике русского права находим нормы, согласно которым родственники становились общими долевыми собственниками при наследовании имущества: «Аже кто умирая разделить дом свои детем, на том де стояти, поки без ряду умреть, то всем детем, а на самого часть дати души» (ст. 92); «аже жена сядеть по мужи, то на ню часть дати; на что на ню муж возложить, тому же есть госпожа. Будуть ли дети, то, что первое жены, то то возмуть дети, матери своея» (ст. 93).

Подытоживая вышесказанное, необходимо отметить следующее.

Во-первых, в древний период право общей собственности в России еще не имеет четко выраженных правовых форм, хотя сам процесс формирования данного института уже начался. Русское право в то время находилось на примитивной стадии своего развития, в чем мы убедились при анализе норм Русской Правды.

Во-вторых, Русская Правда застает российское государство на том этапе его общественного развития, когда происходит упадок родового быта, «отдельные семьи, входящие в состав общин и родов, долго - из поколения в поколение сидят на известном участке и улучшают его своим трудом, на фоне общинной или родовой собственности вырисовывается собственность семейная: каждая семья начинает считать занимаемый ею участок исключительно своим в противоположность другим семьям того же рода или общины». Таким образом, произошло выделение отдельных семей из рода, члены которой обладают правом владения и пользования общим имуществом, а право распоряжения, видимо, было возможно лишь с согласия всех членов семьи. Этот принцип соглашения при распоряжении общим имуществом, как мы знаем, до сих пор является одним из основополагающих в праве общей долевой собственности.

Псковская Судная Грамота представляет следующую за Русской Правдой ступень в развитии рассматриваемого нами института в отечественном законодательстве. При наличии определенных сходств между двумя названными актами все же можно увидеть значительную разницу в нормах об общей собственности. Сходство, на наш взгляд, можно проследить в том, что большинство статей Псковского закона, регулирующие имущественные отношения, по-прежнему посвящено поземельному владению. В то же время в памятнике XV в. можно усмотреть появление некоторых норм (хотя поверхностных), которые могут послужить достоверными фактами формирования права общей долевой собственности.

Во-первых, признается поместное и вотчинное владение землей, а также строго запрещается продавать поместные земли как не составляющие полной собственности владельца: «а которому человеку будет кормля написана в рукописании, а за грамотами владеть земельными учнет или исадскими, а продаст тую землю или (и) сад, или иное что, а доличает этого человека, ино ему земля та, или сад, или иное выкупить, а свою кормлю покрал» (ст. 72).

Во-вторых, статьи 104, 106 Псковской Грамоты упоминают о «грамотахдвои или трои или пятеры на одну землю, или на воду, или на один двор, или на одну клеть,... ино им правда давши да деля (т) поделом, и по серебру, колко серебра ино и доля ему по тому числу...; «а кто с ким растяжутся о земли или о борти, да положат грамоты старые и купленную свою грамоту, и его грамоты зайдут перед господою покладут, да и межников возмут, и той отведут у стариков по своей купной грамоте свою часть....». В указанных нормах устанавливается владение несколькими лицами такими видами недвижимости, как земля, вода, двор, клеть. Кроме того, речь идет об установлении общего владения по особым грамотам.

Следующим близким к нам по времени письменным документом является Соборное Уложение Алексея Михайловича 1649г. Необходимо отметить, что Уложение хотя и представляет собой объемный и более упорядоченный памятник русского права, но в нем содержится немного норм, относящихся непосредственно к праву общей долевой собственности. Тем не менее, глава 17 Уложения «О вотчинах» обогащает наши знания о развитии права общей собственности. Например, из статей 13, 14, 15 Уложения можно выделить следующие важные положения:

1) нераздельное владение родственниками, в частности членами семьи вотчиной: «А будет после, которого вотчинника его дана, будет детям его, сыновьям двум или трем человеком вопче, и им тою вотчиною владеть всем»;

2) равенство долей: «и тем умершаго детем имения отца их или матери разделити по жеребьям всем поровну, чтобы из них никто изобижен не был»;

3) распоряжение общей вотчиной возможно только по соглашению всех: «а будет после отца их останутся многия долги, похотят они ту вотчину продать, или заложить, и им та вотчина продать, или заложить всем же вопче»;

4) право свободного распоряжения вотчинником своей долей: «...и один из них тоя отцовская вотчины свой жеребей, для своих недостатков, похочет продать, или заложить, и ему той свой вотчинной жеребей, продать или заложить вольно»;

5) при недостижении согласия между вотчинниками спор разрешался путем обращения к государю: «а будет братия его тоя отцовской вотчины с ним розделити не похотят, и учнут бити челом государю, чтобы государь пожаловал их и велел у них за тот брата их вотчинной жеребей взяти брату их деньги, и у них за тот вотчинной жеребей велеть брату их взятии деньги, по оценке, чего та вотчина стоит».

Изложенные выше положения свидетельствуют о начале формирования более четких правил об общей долевой собственности на Руси. Мы можем указать на такие наиболее характерные его черты: каждый из сособственников имел долевое право собственности на всю вещь в целом; закон исходил из презумпции равенства долей; распоряжение общим имуществом (отчиной) в целом было возможно только по соглашению всех; каждый участник общей собственности мог свободно отчуждать и обременять свою долю; при не достижении согласия по поводу управления общей вещью спор разрешался государем.

Далее, следует указать на то, что в Уложении особое внимание уделяется последствиям отчуждения семейной вотчины кем-либо из родственников. Так, в ст. 13, в частности, сказано: «а будет большой брат ту вотчину кому продаст или заложит, с меньшими братьями не поговоря,... а как будут они в возрасте... учнут государю бити челом, в указанные сорок лет, и с суда про то сыщется допряма, что тот их брат их вотчину продал, без их ведома, для своего пожитку, а не для платежу отцова долгу и тоя вотчины их жеребьи взяв у того, кому та их вотчина будет продана, или заложена, отдать им, а на большом брате велеть,...тому, кому те вотчинные жеребьи проданы, или заложены, доправить деньги сполна, а большого их брата вотчинному жеребью быти в продаже попрежнему. А будет тот вотчинной жеребей похотят меньшие братия выкупит, и им тот жеребей выкупить по государеву указу».

Вышеприведенный отрывок толкуем следующим образом: совершенная одним из участников общей собственности сделка по отчуждению долей, ему не принадлежащих без согласия остальных признавалась действительной только в отношении доли самого отчуждателя, но не в отношении долей других участников общей собственности. Последние имели право выкупить свои доли обратно в течение сорока лет. Здесь необходимо обратить внимание на то, что такое положение противоречит современному российскому законодательству. Сделка по отчуждению общего имущества без согласия сособственников признается ничтожной. Пока не произведен раздел общего имущества, любые сделки по распоряжению, как в отношении всего имущества, так и его части, должны совершаться только по соглашению всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Поэтому, отчужденное одним из сособственников общее имущество без согласия остальных нельзя считать проданным из его доли. Уложением, как мы видели, допускалось прямо противоположное. Объяснить такое явление, по нашему мнению, можно тем, что объектом общей долевой собственности признавалась земля, которая была единственным средством пропитания.

Изучение норм Уложения Алексея Михайловича позволяет прийти к выводу о том, что в тот период уже имелись отчетливые признаки общей долевой собственности.

Последующие нормативные акты России, принятые в XVIII в. не содержат норм, заслуживающих анализа для целей нашего исследования. Таким образом, можно отметить, что по юридической технике институт долевой собственности в русском праве в XVIII в. уступал своему аналогу в западных странах.

Большой интерес в плане изучения истории развития права общей собственности представляют, несомненно, нормы Свода Законов гражданских 1900 г. Понятие права общей собственности содержится в ст. 543 т. Х ч. 11, в соответствии с которой право собственности, принадлежащее двум или многим лицам на одно и то же имущество, есть право собственности общей; оно называется также правом общего владения. Из приведенной нормы следует, что законодатель употребляет термины «право собственности общей» и «право общего владения» как тождественные. Полагаем, что причина такого отождествления лежит именно в длительном историческом развитии права общей собственности. Как указывалось выше, в древние времена было распространено родовое владение землей, а земледелие явилось основным следствием возникновения права общей собственности. На территории России получило известность так называемое общинное владение, которое имело «совершенно особый характер».

Свод законов гражданских следует признать значительным правовым явлением в истории отечественного права, прерванным, к сожалению, социалистической революцией 1917 г.

Следующий этап в развитии института права общей собственности в нашей стране относится к советскому периоду. После Октябрьской социалистической революции гражданское право, как известно, подверглось значительным изменениям. «Революционное правосознание рассматривалось Лениным как важнейший источник при подготовке проекта Гражданского кодекса», ГК РСФСР 1922 г. представлял собой закон социалистического права, центральным институтом которого признавалось право собственности, а государственной форме собственности уделялось особое внимание, т.к. она должна была гарантировать «сохранение командных высот за государственным сектором экономики». Государственная социалистическая собственность носила «всенародный характер», который выражался в том, что «единым и единственным собственником всех государственных имуществ являлся весь советский народ в лице своего социалистического государства».

Право общей собственности регулировалось ГК 1922 г. только пятью статьями. Согласно ст. 61 право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность). Как видим, указанная норма не разграничивает общую долевую и общую совместную собственность. По выражению М. Рейхеля статьи ГК РСФСР 1922 г., посвященные общей собственности, представляли собой «абстрактную конструкцию,... они были абстрагированы от характера объекта собственности, цели установления общей собственности и характера отношений между участниками общей собственности».

Статья 62 устанавливала, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов.

В последующие периоды развития советского гражданского права в нем произошли существенные изменения. С принятием нового ГК 1964 г. уже разграничиваются не только общая долевая и совместная собственность (супругов и колхозного двора), но и появляется ряд новых норм по общей собственности.

Характеризуя право общей собственности по ГК 1964 г. необходимо указать на такую важную норму, как ст. 116. Согласно ей имущество может принадлежать на праве общей собственности двум или нескольким колхозам или иным кооперативным и другим общественным организациям, либо государству или одному или нескольким колхозам или иным кооперативам и другим общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам. Первое, что бросается в глаза - перечисление возможных участников общей собственности. Для права общей собственности в советский период существенное значение придавалось субъектам права, поскольку возникал вопрос, могут ли быть участниками общей собственности разнородные субъекты: государство, социалистические организации, граждане. В советском гражданском праве вопрос этот вставал потому, что в зависимости от субъекта права менялись вид и форма права собственности. Нельзя было допускать существования общей собственности государства и граждан на один объект: право общей долевой собственности государства и граждан, кооперативных или других общественных организаций и граждан подлежит прекращению в течение одного года, исчисленного со дня возникновения общей собственности (ст. 123 ГК РСФСР). В принципе, образование общей собственности между разнородными субъектами гражданского права было возможным, но оно носило лишь временный характер: производился или раздел имущества в натуре (если раздел был возможен) или доля государства продавалась гражданам. Как правило, общая собственность в советский период встречалась чаще всего в личной собственности граждан. При этом, основными чертами общности имущества, принадлежащего гражданам на праве личной собственности, были: а) производность от социалистической собственности и б) потребительское назначение, которое проявлялось в том, что личная собственность служила целям «удовлетворения материальных и культурных потребностей в тех целях, когда такое совместное использование является необходимым или желательным». О возможности совместного использования гражданами имущества для предпринимательской деятельности по гражданскому закону в советский период не могло быть и речи.

Что касается долевой собственности колхозов, иных кооперативных или общественных организаций, то его значение сводилось в основном к «сотрудничеству, взаимопомощи социалистических организаций и объединения их усилий в достижении конкретной хозяйственной или иной цели».Значительное распространение общая долевая собственность в СССР получила в межколхозном хозяйстве.

Еще одной характерной чертой ГК 1964 г. по сравнению с предшествующим кодексом является появление четких норм, более детально регулирующих правомочия общих долевых собственников. При этом закон разграничивает осуществление собственником своих правомочий, как в отношении общего имущества, так и в отношении их долей.

Приведенные выше общие положения о развитии правового регулирования общей долевой собственности ни в коей мере не претендуют на законченность анализа, т.к. историко-правовой материал является слишком обширным. Тем не менее, приведенный исторический материал служит нам базой для дальнейшего исследования.

1.2 Понятие общей долевой собственности в современном гражданском праве

Вещь на праве собственности может принадлежать как одному (одна вещь - один собственник), так и нескольким лицам (одна вещь - несколько собственников). По известному из римского права учению одна и та же вещь не может быть предметом двух или нескольких прав собственности, но одно и то же право собственности на одну и ту же вещь может принадлежать нескольким лицам.

Пункт 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гарантирует право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Известно, что общая собственность не существует как особая форма или разновидность права собственности. Общая собственность - не особый вид собственности, а «лишь правовая форма совместного обладания одним и тем же имуществом на праве собственности нескольких лиц», она «как таковая не представляет собою какого-то особого вещного права, она является осложнением права собственности, заключающимся в том, что право принадлежит нескольким лицам». Норма п. 1 ст. 244 ГК о том, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, указывает на самый важный признак - одновременная принадлежность имущества нескольким лицам, т.е. всегда имеются два или более собственника (множественность) при наличии одной и той же вещи (или совокупности вещей) в качестве объекта. Данную модель права собственности справедливо называют «сложноструктурной».

При общей собственности не создается никакого особого правового режима ни по субъектам, ни по объектам, ни по содержанию. Субъектов права общей собственности ГК РФ именует «участниками общей собственности». Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, т.е. все перечисленные в п. 2 ст. 212 ГК лица (речь идет об участниках общей долевой собственности). Итак, общая долевая собственность может возникнуть между любыми лицами, которые в соответствии с законом признаются субъектами гражданского права, причем в любых сочетаниях, а не только между гражданами или юридическими лицами в отличие от совместной собственности. Субъектам общей собственности, как и единоличному (индивидуальному) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ.

Важно подчеркнуть, что имущество может принадлежать нескольким лицам (множеству лиц), которые не образуют особого субъекта права, а остаются самостоятельными.

Итак, первым признаком права общей собственности является множественность субъектов, сохраняющие независимость и имущественную самостоятельность по отношению друг к другу.

Что касается объекта права общей собственности, ГК РФ устанавливает, что им, как правило, является неделимая вещь либо вещь, которая не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). В то же время не исключается образование общей собственности и на делимое имущество в случаях, предусмотренных законом или договором. Принципиальным признается объект как единое целое. Участники могу иметь на праве общей собственности любое имущество, в том числе делимое и неделимое, одну вещь или несколько вещей. Важно, что характерной чертой рассматриваемого права является именно единство объекта. Иными словами, несколько лиц имеют на праве собственности одну вещь (вещи) без внешнего обособления отдельных частей.

Наиболее типичным случаем возникновения права общей долевой собственности является поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Сюда могут быть отнесены следующие наиболее распространенные юридические факты: обнаружение клада (п. 1 ст. 233); переход наследственного имущества к двум или нескольким лицам (ст. 1164); смешение вещей, определенных родовыми признаками и другие случаи. ГК РФ прямо не называет «случайное смешение или слияние» движимых вещей, определенных родовыми признаками в качестве основания возникновения права общей собственности.

Далее, существенной особенностью общей долевой собственности признается то, что каждый из участников во всем общем имуществе обладает определенной долей. Известно, что в юридической литературе велись активные споры о том, что подлежит делению в общей долевой собственности: право, содержание права или экономическая ценность. Мы не будем останавливаться на освещении всех точек зрения по данному вопросу, а укажем, что законодатель в главе 16 ГК РФ исходит из презумпции доли в праве.Действительно, именно субъективное право собственности является долевым, т.е. разделенным между всеми участниками.

Иногда на практике допускается терминологическая небрежность, когда речь идет о преимущественном праве покупки доли: путают долю в праве с правом на долю. В первом случае речь идет о разделении права собственности на общее имущество между участниками долевой собственности. Конструкция «доля в праве» общей собственности (идеальная или абстрактная доля) призвана показать, что каждому сособственнику принадлежат все три правомочия (владения, пользования и распоряжения) в совокупности, но не в полном объеме. Приобретая долю в праве, лицо становится сособственником, который осуществляет все правомочия в отношении общего имущества. Передача права на долю в хозяйственном обществе означает преемство обязательственных прав.

Когда говорят о долях отдельных участников общей собственности, то под этим подразумевают принадлежность к этой общности и ее последствия. Прежде всего, будучи участником долевой собственности, каждый вправе осуществлять свои правомочия собственника в отношении общей вещи, но право это ограничено подобными, же правами других сособственников, и поэтому является долевым. Реализуя возможности, которые составляют содержание права общей собственности, ее участники в отличие от индивидуального собственника не осуществляют свои субъективные права в полном объеме, а лишь частично. Иными словами, каждый сособственник в отношении общего имущества наделяется частью правомочия владения, частью правомочия пользования и частью правомочия распоряжения, которые должны осуществляться по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247). Таким образом, доказанным и общепризнанным является теория, согласно которой делится само право собственности. Действующий ГК РФ также следует этому принципу. При общей долевой собственности делится не вещь на части, а право на эту вещь в долях.

В практике часто встречаются категории дел, связанных с долей в праве. Суды придерживается той позиции, что доля выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, поэтому доля должна указываться в виде дроби или процентов. Как следует из постановления ФАС Московского округа по смыслу ст. 245 ГК определение долей в праве общей собственности производится в дробях или в процентах, поскольку иное повлекло бы утрату многосубъектности этого права.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» отмечается, что общее имущество является общей собственностью и доли следует определять, руководствуясь ст. 245 ГК. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке определения размера доли каждого участника. При таких обстоятельствах суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта долевой собственности и определить размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов.

Из принадлежности к этой общности у субъекта возникают обособленные (индивидуальные) права. Каждый участник долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей, вправе требовать выдела ему доли. Право распоряжения своей долей участником является наиболее характерной чертой права общей долевой собственности. Главные индивидуальные и общие правомочия участников долевой собственности:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников;

Раздел общего имущества осуществляется по соглашению всех участников;

Коль скоро у отдельного сособственника имеется доля в праве, то он ею вправе распоряжаться самостоятельно (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.);

Каждый сособственник вправе требовать выдела своей доли. Особенности осуществления этих правомочий будут освещаться в следующей главе.

Хотя содержание права общей собственности образуют те же по наименованию и по характеру правомочия, что и у других субъектов права собственности, но все же имеются существенные различия в осуществлении субъективных прав участниками общей долевой собственности. Множественность субъектов права собственности при наличии одного и того же объекта оказывает прямое влияние на характер правового отношения. Ввиду этого правоотношение общей долевой собственности отличается значительной сложностью и своеобразием. По мнению большинства ученых, правоотношение общей долевой собственности характеризуется тем, что здесь можно выделить как внешние абсолютные), так и внутренние (относительные) отношения,Нормы ст. 209 ГК указывают на общее содержание субъективного права собственности путем определения тех действий, которые дозволены самому управомоченному (собственнику). Применительно к праву общей собственности, реализация субъективного права происходит также путем юридических дозволений, которые предоставляют участникам такие же правомочия (владение, пользование и распоряжение), как и классическое право собственности, но с той лишь разницей, что в первом случае этими правомочиями наделены одновременно несколько лиц. Управомоченный субъект в праве общей собственности представлен множеством лиц. Участники права общей собственности в отношениях со всеми третьими лицами выступают «как одно целое». Дело в том, что множественность сособственников представляет собой своего рода коллектив, общность в глазах всех третьих лиц.

Поэтому все остальные лица, которые вступают в правовые связи с общими собственниками, имеют дело с «единым общим собственником».

Таким образом, абсолютное (внешнее) правоотношение, в которое вступают участники общей собственности, по сути, мало чем отличается от обычного права собственности:

Осуществление «общего» субъективного права заключается в активных действиях собственников, направленных на владение, пользование и распоряжение имуществом;

Управомоченным субъектом правоотношения является «комплекс» собственников, который противопоставляется всем третьим лицам;

Объектом правоотношения является общее индивидуально-определенное имущество, т.е. предмет материального мира;

Защита права общей собственности осуществляется традиционными вещно-правовыми способами.

Наиболее значимыми, конечно, являются внутренние взаимоотношения участников общей долевой собственности.

Наличие более одного носителя права собственности на один и тот же объект, впрочем, как и любая множественность лиц неизбежно ведет к установлению внутренних отношений между самими собственниками. Нормы главы 16 ГК РФ, посвященные праву общей долевой собственности, направлены на подробное регулирование вопросов взаимодействия их участников. Отсюда следует, что законодатель преследует главную цель - координировать их внутренние отношения. Тем самым между участниками складываются определенные правовые отношения, которые носят относительный характер. Как известно, относительное правоотношение характеризуется как такое правовое отношение, в котором управомоченному противостоит определенное обязанное лицо. Участники (управомоченный и обязанный) в относительном правоотношении конкретно определены или, как говорят «известны поименно». Управомоченный субъект, будучи связанным с конкретным обязанным лицом, осуществляет свое субъективное право, главным образом, путем требования на совершение определенных действий от обязанного лица. Обычно модель относительного правоотношения используется при характеристике обязательства, которое является самым распространенным видом относительного правоотношения.

По нашему мнению, внутренние отношения участников долевой собственности проявляются по-разному. Во-первых, во внутренних отношениях складываются отношения, близкие к обязательствам в традиционном понимании по типу «должник-кредитор», в которых проявляется возможность управомоченного осуществить свое субъективное гражданское право посредством требования от конкретного обязанного лица совершения определенных действий или воздержания от совершения действий. Сособственники вынуждены вступать в относительные связи друг с другом, однако абсолютное правоотношение, в котором каждый должен уважать право остальных участников, является главенствующим. Тем не менее, указанные правомочия являются индивидуальными, и при их реализации неизбежно возникает относительная связь между сособственниками:

Право на увеличение своей доли в праве на общее имущество участником, который за свой счет произвел неотделимые улучшения общего имущества, т.е. право на перерасчет доли (п. 3 ст. 245);

Право на распоряжение своей долей (п. 2 ст. 246);

Право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле участника, а также право на соответствующую компенсацию от других участников (п. 2 ст. 247);

Право участника на преимущественную покупку доли в случае ее возмездного отчуждения постороннему лицу (ст. 250);

Право на выдел своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252);

Право на выплату стоимости доли, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (ч. п. 3 ст. 252).

Во-вторых, существуют и общие правомочия: общее владение, общее пользование и общее распоряжение общим имуществом. Основополагающим принципом осуществления всех этих правомочий признается соглашение сособственников.

Мы указали на самые основные признаки, которые присущи праву общей долевой собственности. Но ограничиться этими самыми общими замечаниями означает лишь указать на поверхностные, формальные черты права общей долевой собственности. В интересах всестороннего выявления правовой природы анализируемого института целесообразно сосредоточить наше дальнейшее внимание на содержании права общей долевой собственности. Принципиальное значение при изучении права общей долевой собственности имеют субъективные права участников, т.е. правомочия, юридические возможности, которыми они обладают. Весьма ценно замечание С.С. Алексеева относительно субъективных гражданских прав: «субъективные права есть своего рода центр, узловой пункт содержания права, его структуры, к нему... стягиваются все нити правового регулирования, все частицы, «атомы» правовой материи». Поэтому в дальнейшем мы будем уделять больше внимания субъективным правам участников общей долевой собственности, потому, что только при их изучении можно будет познать исследуемый нами институт.

Следует заметить, что нормы, регулирующие взаимоотношения участников общей собственности в ГК РФ имеют некоторые отличия от гражданских кодексов других стран. В российском ГК отношения участников долевой собственности помещены в разделе «Право собственности и иные вещные права», что указывает, прежде всего, на вещный характер правомочий сособственников. Основная идея российского законодателя, как нам представляется, заключается в том, чтобы содействовать переходу общего имущества из рук нескольких сособственников в руки одного из них для установления индивидуального права собственности (вернее, сохранить право собственности). В общей долевой собственности по российскому ГК превалирует сильное вещное начало. Стоящие друг возле друга субъективные права участников общей долевой собственности одинаково сильны, но их осуществление каждым из них ограничено: они осуществляются каждым частично в отношении общего имущества. На это указывают нормы главы 16 ГК РФ, посвященные ключевым правомочиям: владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Изучение исторического материала убедительно показывает, что право общей долевой собственности является одним из древнейших институтов гражданского права. Уже на самом раннем этапе развития права у разных народов можно обнаружить некоторые черты конструкции права общей долевой собственности. Правовое регулирование исследуемого нами института постепенно совершенствовалось, о чем свидетельствуют предписания письменных памятников права. В них мы находим нормы о понятии и признаках общей долевой собственности, принципе равенстве долей, праве свободного распоряжения долей, порядке осуществления общих правомочий в отношении общего имущества. Обращение к нормам древних русских законов позволяет выявить первые зачатки преимущественного права покупки доли. Сравнительный анализ норм исторических письменных источников и современного законодательства позволяет отметить, что многие положения, посвященные регулированию права общей долевой собственности, в значительной степени сохранили свое значение и по сегодняшний день. В то же время было замечено, что отдельные нормы в современном гражданском праве не применяются, а вошли лишь в историю права.

Современное регулирование общей долевой собственности построено с учетом основных достижений цивилистической мысли предшествующих периодов, поэтому понятие и основные признаки этого института остаются, в основе своей неизменными.

Объектом права общей долевой собственности может выступать как недвижимое и движимое имущество, делимые и неделимые вещи. Так, машина, диван, телевизор - вещи неделимые, а участок земли, здание - делимые. Судебная практика признает неделимыми и такие вещи, раздел которых в натуре хотя и возможен без изменения назначения, но в значительной степени снижает художественную или материальную ценность вещи (специальная библиотека, коллекция и т.п.). Делимая вещь является таковой до предела, после которого дальнейший раздел влечет утрату ею своего назначения. Поэтому при достижении такого предела она становится неделимой. Делимые вещи могут быть разделены между собственниками с выделением каждому из них его доли в натуре. Неделимая же вещь передается одному из собственников, который выплачивает другим стоимость их долей, либо эта вещь продается, а вырученная сумма распределяется между собственниками пропорционально доле каждого из них. Обязательство, предметом которого является делимая вещь, может быть исполнено по частям в соответствии с правилами ст. 311 ГК, при неделимости предмета обязательства возникает солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование (ст. 322 ГК).

ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: "Территория - это земельное пространство с определенными границами". Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость.

Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия "имущество" в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - "недвижимость" совершенно излишне, поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Особого внимания при анализе данного определения требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью".

У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению".

Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо.

Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Некоторые авторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются. В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение.

Объектом гражданских правоотношений является не только недвижимое, но и движимое имущество вещи.

Наш мир как единый и непрерывный материальный континуум сплошь состоит из вещей. Именно они стали нашими постоянными спутниками по жизни, традиционно обеспечивая повседневный и привычный комфорт.

Прежде всего, заметим, что сам термин "вещь" многозначен и имеет, как минимум, бытовую, философскую и юридическую интерпретации. Так, с обыденных позиций вещи воспринимаются как «отдельные предметы, изделия».

Первый юридический признак вещи - доступность обладанию.

Современная учебная литература постулирует, что предметы, на данном этапе развития человека для него недостижимые, интеллектуально и физически им не контролируемые, вещами с точки зрения права не являются.

Нередко бывает, что те или иные предметы материи можно осязать в непосредственной близости, например, воду в океане, воздух в комнате. Смысл тут кроется в другом. Если их нельзя точно обособить от других предметов, изолировать от внешнего мира или предметно индивидуализировать, вещами их тоже признать нельзя. Наоборот, природный газ в баллоне, вода в канализации или цистерне являются обособленными объектами и поэтому, будучи доступными обладанию человека, становятся вещами. Состояние, в котором вещь будет обособлена от остального материального мира и, следовательно, доступна человеческому обладанию, можно назвать дискретным.

Даже на международно-правовом уровне закреплено, что поскольку дикие животные, например морские биоресурсы, находятся в естественной среде обитания и не обособлены от нее, они не являются вещами, то есть объектами чьего-либо права.

Второй юридический признак вещи - материальность.

Прежде всего отметим, что в последнее время возросло количество дискуссий о возможности существования в российском гражданском праве так называемых бестелесных вещей. Особенно настоящий всплеск обсуждений дефиниции вещи пришелся на момент последней кодификации гражданского законодательства. К сожалению, сам Гражданский кодекс РФ из-за некорректной, на наш взгляд, редакции некоторых своих норм (ст. 128) дал почву для подобных споров.

Однако в литературе можно встретить и иную позицию. Так, А.П. Сергеев пишет: «Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные качества которых еще не открыты людьми: объектами гражданско-правовых отношений не выступают».

Данная позиция выражает потребность в выделении еще одного конститутивного признака вещи - ее ценности (полезности). Условно это можно назвать аксиологическим подходом к вещи. Его суть состоит в том, что предметы, не обладающие ценностью (полезностью), вещами не признаются.

Эта мысль теоретически верна, однако, на наш взгляд, надо учитывать, по крайней мере, три следующих обстоятельства.

По мнению цивилистов, уже сейчас "останки человека и отделенные от его тела части являются вещами". Договоры об отделении частей тела или взятии крови, а также об изъятии внутренних органов после смерти уже признаются действительными, если не нарушают основ публичного правопорядка.

Во-вторых, в нашем быту существует множество предметов, не обладающих очевидной для многих ценностью: любительские фотографии, старая ветошь, черновики, сломанная шкатулка, никому не нужная деловая переписка.

Наконец, в-третьих, ГК РФ уже в первой статье подчеркивает, что гражданское законодательство исходит из свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Постулируется, что граждане и организации приобретают и осуществляют их своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству его условий.

объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

Таким образом, объектами права общей долевой собственности может быть абсолютно любое имущество, его характер количество зависит только от субъекта права собственности.

Глава 2. Содержание субъективного права общей долевой собственности

2.1 Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

Известно, что осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом участниками долевой собственности имеет специфику, которая предопределена самой сущностью общей долевой собственности. При анализе порядка осуществления правомочий сособственниками следует исходить из самого понятия общей долевой собственности, о котором мы писали чуть выше. Оно характеризуется тем, что распространяется на все имущество и принадлежит в соответствующих долях нескольким лицам, а за каждым участником закрепляется определенная доля в праве собственности на все общее имущество. Принадлежность имущества нескольким субъектам предполагает осуществление права собственности всеми этими субъектами и ни один из сособственников не может владеть, пользоваться и распоряжаться общим объектом исключительно по своему усмотрению. Поэтому понятно императивное установление законодателя о том, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются только по соглашению всех участников общей долевой собственности.

Поясняя значение термина «соглашение» в ГК РФ, М.И. Брагинский указывает, что «основной конститутивный признак соглашения - совпадение воли сторон». При общей собственности, - как пишет ученый, - речь идет о единогласии всех участников независимо от того, предусмотрено ли это специально в законе (например, п. 1 ст. 247), или законодатель ограничивается указанием на необходимость достижения соглашения между сторонами (например, ст. 248). По справедливому замечанию Д.М. Генкина «владение, пользование и распоряжение объектом в целом должно осуществляться в единых волевых актах».

Таким образом, соглашению участников долевой собственности присущи следующие черты:

1) единая воля в виде соглашения всех участников долевой собственности по поводу общего имущества слагается из воль отдельных собственников, в связи, с чем соглашение участников общей собственности представляет собой двух- или многостороннюю сделку. Для нее необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон (п. 3 ст. 154).

2) при осуществлении правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом размер доли не имеет значения: закон исходит из принципа равенства голосов независимо от того, как между ними распределены доли в праве.

Среди правомочий собственника распоряжение занимает особое место, поскольку собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Как следует из п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех участников. Это характерно для всех национальных законодательств. Целесообразность такого предписания не вызывает никаких сомнений и объясняется следующим образом.

Во-первых, общая собственность устанавливается на все общее имущество в нераздельности, которое принадлежит только всем сособственникам вместе. Право каждого участника простирается на всю вещь и, соответственно, управомоченными на ее распоряжение являются все сособственники до тех пор, пока не прекратится общность. Отдельный участник не имеет права распоряжаться общим предметом, т.е. не может наделять предмет общей собственности вещными правами, ни отчуждать его как в целом, так и в части, ни изменять. Выражение «по соглашению всех участников» означает, что в случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности сделка не будет иметь юридической силы. Каждый сособственник может реализовать «право воспрещения» на распоряжение общей вещью, которое происходит от римского права.

Во-вторых, распоряжение общим имуществом возможно по общему согласию всех независимо от размера доли. «Как бы ни была мала доля отдельного участника при установлении единой воли, его воля имеет такое же значение, как воля другого участника, обладающего значительно большей долей».

Например на этапе становления крестьянских хозяйств основными источниками формирования их имущества являются денежные и материальные средства членов хозяйства, банковские кредиты, дотации из бюджета, а также благотворительные взносы организаций и отдельных граждан. Со временем общая собственность крестьянского хозяйства будет умножаться за счет доходов, полученных от реализации собственной продукции, работ, услуг, доходов от ценных бумаг и иных источников, не запрещенных действующим законодательством. Будут меняться и размеры долей членов хозяйства, а придать им определённые рамки в условиях рынка практически невозможно. Ст. 6 Закона о КФХ следует дополнить ч. 3 -1 следующего содержания: «Соглашение об определении долей могут пересматриваться ежегодно».

Что касается правомочий владения и пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности, то они также осуществляются по соглашению всех участников, а при не достижения согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247). Непосредственное владение и пользование общим имуществом (проживание в доме, пользование каким-то предметом, например, видеокамерой, автомобилем) не могут быть неограниченно осуществлены всеми участниками, в связи, с чем возникает необходимость в установлении порядка пользования путем соглашения всех участников или судебным решением.

ГК РФ исходит из вещного характера правомочий участников долевой собственности. Это можно подтвердить при обращении к п. 2 ст. 247, согласно которому участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, т.е. речь идет о части материального объекта. Правильно подмечено Ю.К. Толстым, что «в тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным». Действительно, в такой ситуации участник осуществляет правомочия собственника частью имущества, предоставленной ему в пользование, но он при этом ограничен правами других сособственников. Как следует из п. 17 постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981г. в пользование собственников могут быть выделены отдельные жилые помещения, в том числе и неизолированные. В другом постановлении Пленума ВС РСФСР говорится, что при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом; при этом право общей собственности на дом не прекращается; выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Теперь приведем пример из конкретного судебного дела. В процессе разрешения спора суд определил следующий порядок пользования нежилыми помещениями цеха изготовления металлоконструкций: один долевой собственник владеет и пользуется бытовыми помещениями 2 этажа, производственными помещениями 1 этажа; второй - владеет и пользуется нежилыми помещениями металлоконструкций. Как видим, суд, устанавливая порядок пользования, по общему правилу, предоставляет сособственнику часть общего имущества, которая, как правило, соответствует его доле.

Отсутствие в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понятия общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения порождает неопределенность на практике. Такую ситуацию необходимо исправлять, и как можно быстрее, поскольку неопределенность в решении участниками общей долевой собственности вопросов владения и пользования приводит к злоупотреблению правом, не способствует развитию и совершенствованию правоотношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Существующее положение на практике создает ряд проблем, связанных с пониманием места и роли общего собрания участников долевой собственности, возможностью оспаривания и отмены его решений.

Возможность судебного установления порядка владения и пользования общим имуществом реализуется участниками общей долевой собственности в силу наличия у них данного субъективного права и в рамках регулятивного правоотношения. Эту возможность не следует отождествлять с обращением за защитой нарушенного права, для которого необходимо наличие такого юридического факта, как нарушение субъективного права. Вмешательство суда в соответствии с правилами ГК РФ допускается лишь в случае не достижения согласия между сособственниками по порядку владения и пользования общим имуществом, а не для защиты нарушенного права. Российский законодатель уполномочивает суд определить порядок владения и пользования. Цель судебного установления порядка владения и пользования имуществом - разрешить спорную ситуацию, которая не была урегулирована самими сособственниками. Участники долевой собственности должны будут полностью признать и подчиниться решению суда, поскольку им самим не удалось достичь соглашения по поводу владения и пользования имуществом, хотя они и обладали такой возможностью. Судебное решение признается таким же юридическим фактом, как и соглашение участников по установлению порядка владения и пользования, влекущим изменение в существующем правоотношении. Это будет как раз то явление, когда «закон в определенных случаях предоставляет суду право совершать действия, имеющие значение одного из юридических фактов, с которыми связано преобразование правоотношения». Поэтому судебное установление порядка владения и пользования общим имуществом имеет материально - правовое, а не процессуально-правовое значение.

Суду также необходимо учитывать специфику отношений, способствуя тем самым более эффективному урегулированию спорных вопросов между сособственниками. Обычно суд выбирает наиболее приемлемое решение, максимально полно и правильно отражающее обстоятельства конкретного дела. Формулировка закона «в порядке, устанавливаемом судом» (п. 1 ст. 247) означает, что при установлении порядка владения и пользования в одном случае суд может поступить таким-то образом, в другом - по-иному, при этом всегда учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом и другие обстоятельства, заслуживающие внимания. Поэтому довод о том, что «не считаясь с желанием сособственников, суд может определить лишь порядок владения и пользования общим имуществом...», не представляется верным. При обращении к судебной практике можно выявить, что фактически сложившемуся порядку пользования и иным заслуживающим внимания обстоятельствам придается первостепенное значение. Из п. 37 совместного постановления пленумов ВС РФ № 6 и ВАС РФ № 8 следует, что при определении порядка пользования общим имуществом судам следует учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Известно, что субъективное право служит удовлетворению интереса. Согласно п. 2 ст. 1 ГК граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Суд в рассматриваемом нами случае призван не только установить порядок владения и пользования, но и удовлетворить интерес участников во владении и пользовании общим имуществом. По замечанию А.В.Малько «все интересы, выраженные в праве, находятся под правовой защитой, и поэтому вполне правомерно рассмотрение их как «охраняемых законом». Принцип учета интересов собственников при установлении порядка владения и пользования красной нитью проходит во всех судебных постановлениях. Например, как указывается в одном из постановлений «суд, разрешая спор по существу, правомерно исходил из того, что подлежат удовлетворению те требования, которые не нарушают интересов ответчика; данный порядок учитывает интересы обоих собственников спорного помещения, соответствует их долям собственности и составлен с учетом процентного соотношения основной и вспомогательной площади; выводы суда соответствуют положениям ст. 244, 247 ГК».

Еще один момент, на который следует, по-нашему мнению, указать - это то, что судебный процесс по установлению порядка пользования общим имуществом по ГК РФ не представляет такого резкого и определенного распределения ролей сторон - истцов и ответчиков. В процессе все участники преследуют одинаковую цель - удовлетворение интереса. Кроме того, они получают с помощью суда такое решение, которое установило бы приемлемый для всех сособственников порядок владения и пользования. Суд должен разрешить полностью вопросы владения и пользования общим имуществом.

Необходимо указать, что возможность установления порядка владения и пользования общим имуществом через суд реализуется участниками общей собственности в рамках регулятивного правоотношения.

Взаимоотношения участников долевой собственности по использованию общей вещи должны быть урегулированы с тем, чтобы:

Установить формы реального владения и пользования общим имуществом (предоставление во владение и пользование участнику части общего имущества, поочередное владение и пользование и др.),

Максимально охранить интересы всех сособственников, сочетая при этом как личные, так и общие интересы.

Итак, изучив особенности судебного порядка установления владения и пользования общим имуществом, можно указать на следующее:

Судебное установление порядка владения и пользования общим имуществом является юридическим фактом для изменения существующего правоотношения и имеет материально-правовой характер;

Суду предоставлены широкие полномочия при установлении порядка пользования общим имуществом, он занимает активную позицию, но при этом учитываются интересы всех участников долевой собственности, и принимаются во внимание фактически сложившийся порядок пользования и иные обстоятельства.

2.2 Преимущественное право покупки доли

Каждая условная часть (доля в праве) общего имущества принадлежит только участнику долевой собственности, которой он может свободно распоряжаться. На основании п. 2 ст. 246 участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. Из смысла приведенной нормы следует, что закон признает незыблемым то положение, что каждый из участников вправе распоряжаться самостоятельно своей долей, но вместе с тем, другим соучастникам предоставляется преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Определение преимущественным правам впервые в отечественном гражданском праве было дано В.П. Грибановым, под которыми он понимал такие случаи, когда «при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками». Некоторые авторы выделяют преимущественные права в отдельный институт, широко применяемый в гражданском праве.Преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности присущи все родовые признаки института, в связи с чем, он обладает следующими чертами:

Возникает только в случаях и на условиях, которые предусмотрены законом и, соответственно, носит императивный характер;

обеспечивает участникам общей собственности преимущество (привилегию) перед посторонним лицом при реализации правомочия покупки отчуждаемой доли;

Срок осуществления этого права строго определен;

Только сам управомоченный субъект может отказаться от этого права. Кроме того, преимущественное право покупки доли является непередаваемым правом. Согласно п. 4 ст. 250 уступка данного права не допускается. Такой запрет законодателя можно объяснить следующим образом. В случае разрешения уступки данного права постороннему лицу и даже кому-либо из сособственников не имело бы никакого смысла. Ведь сущность преимущественного права заключается именно в возможности ее непосредственного осуществления обладателями. Это неотъемлемое, законодательно установленное право для определенного круга лиц - долевых сособственников. Последние могут воспользоваться данным субъективным правом и осуществить его своей волей и в своем интересе, а могут и отказаться от него. Известно, что субъективное гражданское право осуществляется путем совершения тех действий, которые охватываются возможностью определенного поведения. Но осуществление гражданского права может заключаться и в не совершении определенных действий в тех случаях, когда закон предоставляет субъекту возможность воспользоваться правом.

Из смысла п. 1ст. 250 ГК следует, что преимущественное право покупки может быть реализовано участником общей долевой собственности в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу. Такое правило установлено, как представляется, исходя из следующих соображений: а) в интересах ограничения изменения состава участников долевой собственности, и появления в нем посторонних лиц; б) удержания отчуждаемой доли участниками долевой собственности за собой.

Изучение современной юридической литературы позволяет отметить, что преимущественное право покупки доли не может быть отнесено к числу тщательно разработанных вопросов гражданского права. Это, скорее всего, является причиной неоднозначного подхода к правовой природе рассматриваемого права. Вызывают определенный интерес появившиеся в недавних публикациях размышления российских правоведов о том, является ли преимущественное право покупки вещным или обязательственным. Поскольку в советский период развития гражданского права подобный вопрос вообще не был предметом обсуждения, думается, что необходимо остановиться на нем. На сегодняшний день можно обозначить три концепции о природе преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

1. Точку зрения о вещной природе рассматриваемого права отстаивает Л.Ю. Леонова. Она аргументирует свою позицию следующими доводами: преимущественное право устанавливается не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества; существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. Автор также ссылается на дореволюционного ученого И.А. Покровского. Действительно, преимущественное право покупки, в том числе и доли в праве, рассматривалось И.А. Покровским как ограниченное вещное право. Современный исследователь права собственности Е.А. Суханов придерживается аналогичного взгляда.

2. Теория «преимущественное право покупки - обязательственное право» представлена именами К. Скловского и М. Смирновой. В поддержку своей позиции авторы указывают, что «можно опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права преимущественной покупки в качестве решающего критерия различения вещной или обязательственной природы». Ученые приходят к следующему заключению: «если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным».

3. Наконец, имеется третья точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам. Авторы данной концепции С.А. Зинченко и П. Н. Тютюник утверждают, что это вполне самостоятельное явление, имеющее свое содержание и границы проявления.

Поскольку мы привели позиции, существующие в современной науке гражданского права относительно природы преимущественного права покупки доли, то, соответственно, требуется дать им оценку, а также указать на достоинства или недостатки этих концепций. Итак, нам необходимо выяснить, является преимущественное право покупки доли вещным или обязательственным, либо ни тем, ни другим.

Точку зрения, в соответствии которой преимущественное право покупки доли предлагается рассматривать в качестве ограниченного вещного, следует признать ошибочной. На это указывают следующие обстоятельства. Прежде всего, в качестве объекта в данном случае не выступает индивидуально определенная вещь. В ст. 250 говорится о преимущественном праве покупки доли в праве, а не вещи или части вещи. Конструкция «доля в праве на общее имущество» указывает, что право каждого участника долевой собственности не ограничивается конкретной частью общей вещи, а распространяется на все имущество в целом. Следствием приобретения сособственником отчуждаемой доли будет лишь расширение его правомочий по объему. Кроме того, отсутствуют иные признаки, которые позволяли бы относить рассматриваемое право к числу ограниченных вещных прав. Верно, что преимущественное право покупки установлено законом, а его содержание строго определено ст. 250 ГК, и это исключает возможность его изменения по соглашению сторон. Верно и то, что преимущественное право покупки действует, пока сохраняется право общей долевой собственности. Но эти обстоятельства не могут служить достаточными основаниями для признания преимущественной покупки доли вещным правом.

ГК РФ сегодня прямо не предусматривает норму о вещном преимущественном праве покупки в отличие от иностранных законодательств. Тем не менее, нельзя отрицать их наличие в других нормативных актах.

Например, право преимущественной покупки на основании закона, имеющее вещный характер, предусмотрено в ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В п. 3 ст. 1 данного закона оговаривается право преимущественной покупки земельного участка в пользу субъекта Российской Федерации и муниципального образования из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. В новом Жилищном кодексе РФ появилась норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42).

Исходя из всего вышеизложенного, нельзя считать преимущественное право покупки доли, предусмотренное ст. 250 ГК, вещным правом. Укажем, что И.А. Покровский и Е.А. Суханов в своих работах уделяют больше внимания вопросам классификации, чем аргументам в поддержку позиции о преимущественном праве покупки доли как ограниченном вещном праве. Е.А. Суханов призывает учитывать в ходе оформления и совершенствования учения о вещных правах «как классические подходы, как и зарубежные достижения, отвечающие традициям и духу российского гражданского права». Возможно, автором в будущем будет предложена новая концепция, которая бы позволяла рассматривать преимущественное право покупки доли в праве как ограниченное вещное. По нашему мнению, предлагаемый вариант пока не может найти признания. Известно, что внутри системы могут иметь место значительные различия, относящиеся к юридической технике, приему подачи правовых норм, способу изложения материала. Сказанное относится и к институту преимущественного права покупки доли в праве, которую необходимо правильно воспринять с учетом его исторического развития, сложившихся традиций и т.д.

Таким образом, мы опровергаем теорию о вещной природе преимущественного права покупки доли. Следует указать на ту относительную связь, которая неизбежно присутствует при реализации преимущественного права покупки доли. Сособственнику принадлежит право приобрести отчуждаемую долю преимущественно перед посторонним покупателем. Участник долевой собственности, желающий купить эту долю, не может реализовать свое право самостоятельно. Необходимо извещение о намерении заключить договор с третьим лицом с указанием цены и иных условий от продавца доли. Управомоченное лицо - обладатель преимущественного права связано с конкретным лицом, и осуществление его субъективного права зависит не только от него самого, а главным образом от действий другого лица (в нашем случае - продавца доли). Еще одним доводом в пользу того, чтобы рассматривать преимущественное право как обязательственное - перевод прав и обязанностей покупателя участником долевой собственности является переходом прав кредитора к другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК). Участник долевой собственности, чье право было нарушено, занимает место постороннего покупателя в договоре купли-продажи. Таким образом, приведенный выше довод К. Скловского и М. Смирновой о возможности опереться на действительность или ничтожность продажи доли для признания преимущественного права покупки доли обязательственным, не представляется правильным. Тем не менее, авторы, на наш взгляд, верно, определяют природу этого права в качестве обязательственного.

На наш взгляд, необходимо также раскрыть своеобразный механизм реализации этого права, который указывает на относительную связь между участниками общей долевой собственности. Преимущественное право существует в рамках правоотношения общей долевой собственности и, несомненно, является субъективным правом. Представляется ошибочной точка зрения Л.В. Кузнецовой, которая не признает преимущественное право покупки доли субъективным правом. В качестве аргумента автор выдвигает тезис, что все преимущественные права «существуют вне какого-либо гражданского правоотношения и не обеспечиваются корреспондирующей, встречной субъективной обязанностью». С приведенной позицией согласиться нельзя, т.к. преимущественное право возникает одновременно с образованием права общей долевой собственности, но осуществляется потом, когда кто-либо из участников пожелает продать свою долю. А до этого момента это право находится в своей статике. По нашему мнению, необходимо различать этап возникновения и этап осуществления (реализации) данного субъективного права. Преимущественное право покупки доли является таким субъективным правом, которое возникает одновременно с образованием права общей долевой собственности. Реализация же рассматриваемого права обычно происходит через определенный промежуток времени в отличие от многих субъективных прав, для которых этапы возникновения и осуществления совпадают. Поэтому необходимо определить тот момент, с которого начинается реализация преимущественного права покупки участником долевой собственности.

Момент, когда сособственники могут осуществить свое право преимущественной покупки, наступает с получением письменного извещения от продавца о намерении продать его долю постороннему лицу. Именно извещение обеспечивает динамику уже существующего правоотношения общей долевой собственности. Поэтому для изучения природы преимущественного права покупки доли представляется целесообразным обратить внимание на предусмотренное ст. 250 ГК письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу. Необходимость выявления правовой природы извещения имеет, на наш взгляд, как теоретическое, так и практическое значение. Теоретический интерес заключается в выяснении вопроса о том, является ли извещение офертой или нет. Практическое значение может быть объяснено тем обстоятельством, что договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности имеет достаточно широкое применение в гражданском обороте.

Отметим, что такое явление в гражданском праве, как извещение о намерении продать долю не подвергалось исследованию в научной литературе. Все же иногда можно встретить вскользь высказанные суждения ученых по поводу извещения в гражданском праве. Думается, что приведенная точка зрения является не совсем правильной, по крайней мере, в отношении извещения о намерении продать долю постороннему лицу. Другой ученый М.М. Агарков указывает на необходимость отграничения сделки от действий, с которыми закон связывает определенные юридические последствия, независимо от того, направлены ли действия на эти последствия или нет. К числу таких действий ученый относит «признание тех или иных фактов, заявление о намерении осуществить или не осуществить право, уведомление об определенных фактах». Из высказывания М.М. Агаркова следует, что извещение является действием иным, чем сделка.

Итак, прежде чем распорядиться своей долей в праве путем возмездного отчуждения, согласно п. 2 ст. 250 продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из этого правила следует: а) продавец обязан лишь известить, но не получить согласия на продажу доли у сособственников; б) извещение должно быть сделано в письменной форме; в) необходимо указать цену и другие условия продажи доли постороннему лицу; г) если участник-продавец продает долю кому-либо из числа сособственников, то он не обязан направлять письменное извещение.

Природа извещения о намерении продать долю постороннему лицу в юридической литературе определяется неоднозначно: подавляющее большинство ученых-правоведов считают его офертой. Только Н.К. Толчеев занимает противоположную позицию. Он, в частности, указывает: «извещение продавцом остальных участников общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК имеют различную правовую природу». При этом в качестве отличительных признаков извещения от оферты автором приводятся следующие доводы: а) ст. 250 ГК ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом; б) если предложение (оферта) направляется лицом добровольно по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение, то извещение о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания. В то же время следует указать, что в другой работе Н.К. Толчеев признает извещение офертой.

Действительно, на первый взгляд извещение, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК, может быть квалифицировано как предложение вступить в договор (оферта), исходя из следующих соображений. Во-первых, получив письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу, остальные участники узнают о явно и определенно выраженной воле продавца доли произвести ее возмездное отчуждение. Казалось бы, что, если участники долевой собственности выразят желание воспользоваться преимущественным правом покупки и продавец доли получит от сособственников безоговорочное согласие со всеми условиями в пределах установленных законом сроков, то договор купли-продажи доли будет считаться заключенным.

Во-вторых, в пользу признания извещения офертой говорит и тот факт, что в нем содержатся все существенные условия будущего договора. Существенными и необходимыми для договора данного вида (ч.2 п. 1 ст. 432) в п. 2 ст. 250 ГК названы цена и другие условия, на которых продается доля.

Таким образом, п. 2 ст. 250 ГК содержит некоторые признаки, позволяющие характеризовать извещение как оферту. Это обстоятельство, по-видимому, служит основным поводом к тому, что многие правоведы склонны считать письменное извещение продавца доли предложением, обращенным к остальным участникам вступить с ним в договор (ст. 435). Например, К. Скловский и М Смирнова прямо указывают, что извещение продавца доли о своем намерении продать долю «имеет характер оферты, поскольку субъект права преимущественной покупки вправе в ответ на данное заявление купить долю либо отказаться от ее покупки».

Но внимательное изучение ст. 250 ГК позволяет прийти к заключению, что извещение сособственника о намерении продать долю все-таки не является офертой. Попробуем обосновать нашу точку зрения.

Во-первых, извещение носит характер информации, уведомления сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждении доли постороннему лицу с указанием цены и других условий. Из смысла нормы п. 2 ст. 250 следует, что продавец доли лишь извещает остальных участников долевой собственности после того, как определился посторонний покупатель и оговорены все существенные условия будущего договора. Такое действие продавца является для сособственников сигналом, информацией о предполагаемой продаже доли на сторону. Поэтому извещение о намерении продать долю постороннему нельзя рассматривать, как обращение продавца к остальным сособственникам с предложением вступить с ним в договор. К тому же, закон не содержит указания на обязательное извещение, если продавец доли заключает договор с кем-либо из круга участников долевой собственности. Из содержания извещения не вытекает, что продавец доли намерен заключить договор с другими сособственниками на тех же условиях, что и с посторонним покупателем. А это означает, что отсутствует такой существенный признак оферты как ее направленность: выражение намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435).

Следовательно, извещение, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК, не отвечает всем предъявляемым к оферте требованиям, указанным в ст. 435 ГК. Известно, что если отсутствует хотя бы один признак, предъявляемый к оферте, - то это не оферта, а вызов на оферту (приглашение делать оферты). Извещение содержит только информацию о намерении продать долю постороннему лицу, которую следует считать вызовом на оферту. Воспринявший такую информацию участник долевой собственности принимает для себя решение реализовать свое преимущественное право или отказаться от его реализации.

Во-вторых, извещение о намерении продать долю постороннему лицу лишено такого признака оферты как связанность.

В-третьих, хотя Гражданский кодекс говорит прямо лишь об отказе от приобретения доли (а не о согласии) участниками долевой собственности, но из смысла п. 2 ст. 250 вытекает, что желающие купить долю, должны позаботиться о том, чтобы информировать продавца о своем решении. Несмотря на то, что сособственники, исходя из предписания закона, должны заключить договор только на указанных в извещении условиях, согласие на приобретение доли не признается акцептом, т.к. ему не предшествовала оферта.

Своим извещением о намерении продать долю постороннему лицу продавец предоставляет возможность участникам долевой собственности реализовать преимущественное право покупки. Можно было бы отметить, что извещение является односторонней сделкой, притом односторонне - управомочивающей, посредством которой «лицо обязывает самого себя, предоставляя тем самым другому лицу (лицам) определенное субъективное право». Но ведь здесь отсутствует такой важный признак сделки как направленность на достижение правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей), предусмотренный ст. 153 ГК. Извещая о предполагаемой продаже доли, продавец лишь информирует сособственников, и его воля вовсе не направлена на порождение правового последствия - заключение договора купли-продажи. Сказанное со всей очевидностью свидетельствует о том, что извещение хотя и является односторонним действием, но его нельзя признать сделкой. По нашему мнению, это такое одностороннее действие продавца доли, которое приводит к разным последствиям в зависимости от того, пожелают ли участники долевой собственности купить отчуждаемую долю или откажутся от покупки, или не отреагируют на извещение.

Получив информацию от продавца доли, сособственники должны совершить одно из следующих действий: уведомить о желании приобрести отчуждаемую долю или отказаться от покупки, т.е. совершить активные действия. Вообще, на наш взгляд, следует говорить о двух возможных действиях со стороны участников долевой собственности: а) обращение к продавцу доли с офертой и б) уведомление (извещении) о намерении реализовать преимущественное право или отказаться от его реализации. К примеру, участник долевой собственности, получив письменное извещение, может не сразу выступить с офертой, а лишь уведомить продавца о том, что намерен купить его долю. Такое уведомление, т.е. принципиальное согласие, следует рассматривать как одностороннюю сделку, точнее, односторонне-обязывающую, приводящую к определенным последствиям. Воля сособственников в отличие от продавца доли направлена на то, чтобы вызвать правовое последствие. Своей односторонне-обязывающей сделкой - уведомлением о намерении реализовать свое субъективное право, сособственники обязывают продавца заключить договор купли-продажи только с ними, а не с посторонним покупателем. Иными словами, такое уведомление со стороны сособственников о желании приобрести долю лишает продавца права произвести отчуждение доли постороннему лицу по возмездной сделке. Можно сказать, что блокируется право продавца.

Таким образом, извещение о намерении продать долю постороннему лицу следует рассматривать как такое волеизъявление, которое вызывает правовое последствие для продавца только в случае выражения намерения сособственников купить долю. Извещение приведет к иному правовому результату, если участники долевой собственности никак не отреагируют на него или откажутся от покупки доли. Прямой отказ от приобретения доли сособственниками или пропуск сроков, установленных в законе (один месяц или десять дней) открывает возможность для продавца продать свою долю постороннему лицу по цене и на условиях, сообщенных остальным участникам. Иными словами, продавец доли будет иметь выход на посторонних покупателей. В этом, как нам представляется, и состоит основное назначение права преимущественной покупки доли в праве общей собственности и особый механизм его реализации. Следует отметить и то, что преимущественное право покупки подчинено императивным правилам.

1. При обращении с офертой к продавцу доли сособственники не вправе менять «цену и другие условия» (п. 2 ст. 250), о которых они были в письменной форме извещены. На практике встречаются случаи, когда субъекты права преимущественной покупки пытаются предложить иные условия договора. В качестве примера приведем следующий спор. Как следует из постановления ФАС Центрального округа, истец сообщил о своем принципиальном согласии на приобретение доли, однако одновременно выразил сомнение относительно соответствия предложенной цены объекта (доли) его рыночной стоимости. Истец также предлагал и другие условия со своей стороны, в том числе возможные условия платежа в пределах 6 месяцев и др. Данное обстоятельство рассматривается судом как основание, свидетельствующее об отсутствии намерения сособственника приобрести долю на предложенных условиях, поскольку он не реализовал в установленный законом месячный срок со дня получения извещения свое право приобрести долю. Доля продана постороннему лицу по той же цене, которая была предложена истцу. Как следует из постановления, не указание сроков оплаты, сроков передачи прав на земельный участок в извещении о намерении продать долю, не может быть расценено как несоблюдение требований п. 2 ст. 250 ГК к содержанию извещения, либо как продажа доли на иных, чем в извещении условиях.

2. Реализация преимущественного права покупки должна быть осуществлена участниками общей собственности в пределах сроков, установленных в п. 2 ст. 250 (один месяц для приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней на движимое имущество). Продавец доли обязан воздерживаться от заключения договора с посторонним лицом до тех пор, пока остальные сособственники не изъявят желание приобрести долю или откажутся от осуществления своего субъективного права.

Если извещение о намерении продать долю и согласие приобрести ее не являются составными частями договора - офертой и акцептом, то упомянутые сроки - не сроки, установленные законом для акцепта, а сроки, в течение которых сособственники должны обратиться к продавцу доли с офертой. Названные в п. 2 ст. 250 сроки являются пресекательными, т.е. такими «исключительными сроками, с истечением которых преграждается путь, пресекается существование субъективного гражданского права». Они начинают течь с того момента, когда участник долевой собственности был информирован о предполагаемой продаже доли постороннему лицу, т.е. с момента получения письменного извещения от продавца. Истечение сроков, установленных в п. 2 ст. 250 повлечет определенные правовые последствия для участников общей собственности в виде погашения самого права на покупку продаваемой доли. Итак, если сособственники не обратятся в течение указанных в законе сроков с предложением вступить в договорные отношения с продавцом доли, то их субъективное право утрачивается.

Следует вспомнить, что в советский период все же было высказано мнение о возможности отчуждения доли посредством мены. Так, М.Кириллова полагала, что «с учетом конкретных условий допустимо применение права преимущественной покупки и в договоре мены, если предоставляемое для обмена имущество соответствует всем требованиям, предоставляемым сособственником, желающим обменять свою долю в общем имуществе». Такая позиция была поддержана А.А. Ерошенко.

Опираясь на данную концепцию, ГК РФ прямо предусмотрел возможность распространения правил ст. 250 к договору мены. Законодатель не уточнил, каким образом должна быть реализована норма п. 5 ст. 250 в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не за деньги, а в обмен на другую вещь. Известно, что договор купли-продажи и мены являются родственными, на что указывает п. 2 ст. 567 ГК. Следует ли из этого, что правило преимущественной покупки доли, действует абсолютно одинаково как при купле-продаже, так и при мене? На поставленный вопрос следует ответить отрицательно, что будет подтверждено в ходе дальнейшего анализа. Нам необходимо попытаться выявить особенности применения к преимущественному праву приобретения доли договора мены. Следует указать на такую важную отличительную черту договора мены, как направление воли продавца на приобретение в собственность определенного товара. Например, участник долевой собственности желает обменять свою долю на какую-либо конкретную вещь. Нельзя ограничивать право продавца доли приобрести эту вещь в обмен на долю. На наш взгляд, продавец вправе заключить договор мены доли с любым лицом, не извещая остальных сособственников. Каким образом должна работать норма п. 5 ст. 250, совершенно непонятно. Предельно краткая и простая, на первый взгляд, формулировка п. 5 ст. 250 таит в себе определенные проблемы при ее применении.

Основное назначение института преимущественного права покупки доли заключается в том, что участник долевой собственности может воспользоваться своим субъективным правом лишь в случае согласия с ценой и другими условиями, на которых продается доля постороннему лицу (п. 2 ст. 250). При реализации своего права распоряжения долей путем мены, а не продажи третьему лицу продавец также обязан будет известить сособственников об условиях мены, т.е. указать, какая вещь ему необходима в обмен на долю. О намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу по договору мены, продавец доли должен указать конкретный предмет договора, предоставление которого взамен доли в общем имуществе может оказаться невозможным для других сособственников. Предположим, что по условиям договора мены с посторонним лицом предусматривается, что в обмен на долю в праве собственности передается какая-нибудь индивидуально-определенная вещь. В качестве последней может выступить объект недвижимости или уникальная вещь единственная в своем роде. Оригинальным является высказывание Е.В. Татаринцевой о том, что «предлагаемый предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом». Получается, что приобретатель доли из числа сособственников не сможет выполнить и такого рода условие, предлагаемое продавцу посторонним покупателем.

Таким образом, участнику долевой собственности формально предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены в соответствии с п. 5 ст. 250, но фактически реализовать это преимущественное право он не сможет.

Причина очевидна - невозможность исполнить условия договора продавца доли с посторонним покупателем, о которых он был извещен.

Отметим, что положения ст. 250 ГК РФ не предусматривают никакого ограничения в отношении предлагаемого третьим лицом предмета в обмен на долю в праве общей собственности. Некоторые авторы, анализируя указанную норму, находят выход из данной ситуации, давая ограничительное толкование п. 5 ст. 250. Так, они считают, что при отчуждении доли по договору мены, правила о преимущественной покупке применяются «лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками». Полагаем, что такое ограничительное толкование не допускается, поскольку ущемляется право продавца. Продавца доли интересует исключительно приобретение конкретного товара (вещи).

Вышеизложенное неизбежно приводит к выводу о том, что кажущееся на первый взгляд абсолютно одинаковое распространение нормы преимущественного права покупки доли также и на мену, является ошибочным.

Норма п. 5 ст. 250 не конкретизирована и, поэтому совершенно неясен механизм ее реализации. Представляется, что продавец доли может заключить договор мены без соблюдения правил о преимущественной покупке также как и при дарении, завещании, залоге своей доли, т.е. отчуждение сособственником своей доли по договору мены возможно без ограничения преимущественным правом покупки другими участниками общей собственности. Таким образом, появление новой нормы в ст. 250 ГК РФ, допускающей применение правил о преимущественной покупке к договору мены, следует оценить как шаг «регрессивный», в связи, с чем предлагается убрать п. 5 из ст. 250 ГК.

При изучении судебной практики обращено внимание на то, что в последние годы появились новые споры, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности в порядке отступного,которые представляют несомненный интерес. Участники долевой собственности, пользуясь диспозитивностыо предписания ст. 409 ГК, все чаще заключают соглашения об отступном, предметом которого является доля в праве общей собственности. Из смысла ст. 409 ГК следует, что отступное представляет собой замену исполнения обязательства и, совершая исполнение путем отступного, должник «откупается и от долга». Формулировка ст. 409 ГК позволяет сделать вывод, что в качестве отступного могут выступить любые действия, в том числе по уплате денег, передаче имущества и т.п. Отсюда следует, что не существует никаких ограничений относительно того, что может быть предложено должником для отступления от своего долга. При отсутствии прямого законодательного запрета участник общей собственности вправе предложить свою долю в качестве отступного: п. 2 ст. 246 ГК указывает на возможность участника общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Распространение преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК на куплю-продажу и мену позволяет заключить, что при передаче сособственником своей доли в качестве отступного другим участникам долевой собственности он не ограничен правом преимущественной покупки других участников. Приведем следующие наиболее интересные судебные акты, связанные с вопросами предоставления доли в праве общей собственности в качестве отступного с целью их анализа.

Известно, что новый Жилищный кодекс предусматривает правило, в соответствии с которым при продаже комнаты в коммунальной квартиреостальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42). Появление данной нормы в ЖК следует признать положительным шагом, т.к. он направлен на ликвидацию не совсем удобных для проживания граждан жилых помещений - комнат в коммунальных квартирах.

Показательным является постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004,из которого следует, что А. обратилась к Б. (собственник комнаты) и М. (покупатель комнаты) о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения недействительной и о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя. Решением суда районного суда г. Москвы иск был удовлетворен, а последующими инстанциями данное решение было оставлено без изменения. Лишь Президиумом Верховного Суда РФ было указано, что судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена ст. 250 ГК, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Отношений общей собственности на комнату в квартире коммунального заселения между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не было, соответственно, продавец не должен был предупреждать соседей о намерении продать комнату, а мог свободно распорядиться ею на основании принципа свободы договора. Представляется, что механизм реализации рассматриваемого права аналогичен с преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК). В связи с этим следует изменить редакцию п. 6 ст. 42 ЖК РФ на формулировку следующего содержания: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности». Пункт 6 ст. 42 ЖК о преимущественной покупке комнаты в коммунальной квартире нельзя считать качественной нормой. Она дефектна в силу прямого ее расхождения с правилами, установленными как ГК РФ, так и самим ЖК РФ. Подобная внутренняя нестыковка одноотраслевых законов, как представляется, отрицательно скажется правоприменительной практике. На сегодняшний день пока отсутствуют судебные споры, вытекающие из реализации п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

2.3 Прекращение общего режима имущества и выдел из него доли

Правомочия раздела общей вещи и выдел из него доли также являются основополагающими субъективными правами участников долевой собственности. Известно, что содержание ст. 252 претерпело изменения с принятием ГК РФ 1995 г. (речь идет о п. 4 названной статьи).

Согласно п. 11 ст. 252 имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению. Данное нормативное установление вытекает из требования п. 1 ст. 246: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Раздел является элементом правомочия распоряжения, предусматривающий возможность прекратить правоотношение по поводу общего имущества, принадлежащего долевым собственникам. Итак, раздел возможен исключительно по соглашению участников долевой собственности, судебное принуждение не допускается. Что касается выдела доли, то оно может быть осуществлено каждым участником самостоятельно без каких-либо ограничений.

ГК РФ, прежде всего, ставит по главу угла вещный эффект правомочий участников долевой собственности. Закон исходит из презумпции раздела имущества в натуре и выдела доли из общего имущества. При этом необходимо иметь в виду именно такой раздел имущества или выдел доли, который возможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Это следует из толкования абз. 2 п. 3 ст. 252. Если возможен физический раздел общей вещи или выдел, то каждый участник становится «обыкновенным» собственником. При этом учитываются пожелания участников.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник вправе требовать в судебном порядке выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 250). Если такой выдел не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли остальными участниками. Следует отметить, что в отношении содержания п. 4 ст. 252, согласно которому у суда имеется возможность обязать участников долевой собственности выплатить компенсацию выделяющемуся сособственнику при отсутствии у него согласия на это, ученые высказываются отрицательно. Ю.К. Толстой пишет, что «абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 11ст. 246 ГК». Ученого смущает та часть нормы, которая дает суду право и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию, и таким образом, исключить его из числа собственников. Ю.К.Толстой полагает, что «ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью». В другом источнике этот же автор указывает, что «нормы ГК не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий».Такая позиция поддерживается Г.Д. Отнюковой.

Полагаем, что норма, которая предоставляет суду право при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию при наличии определенных обстоятельств, является оправданной. Занимаемая нами позиция, конечно же, требует аргументации. Попытаемся сделать это, указав на следующее.

Прежде всего, необходимо согласие выделяющегося участника долевой собственности на выплату ему компенсации. Право на выдел доли является одним из неотъемлемых прав участника долевой собственности, так же как и право распоряжения, своей долей. Ни одного участника нельзя заставить остаться в отношении общей собственности, напротив, каждому участнику предоставлена возможность в любой момент требовать выдела его доли из общего имущества. Таким образом, можно сказать, что инициатива исходит от самого участника, а суд никак не может сам исключить его из состава участников долевой собственности по своей собственной инициативе. Ведь участник долевой собственности сам своей волей и в своем интересе обращается в суд с требованием выделить его долю в натуре при не достижении соглашения о способе и условиях раздела между сособственниками. Если участник желает остаться в отношении общей долевой собственности, то его нельзя без его волеизъявления исключить из состава участников, несмотря на незначительность доли. Итак, если против денежной компенсации собственник возражает, судебный процесс должен заканчиваться отказом в выделе доли в натуре с сохранением за ним права на долю в общей собственности.

Условия, при которых суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию прямо перечислены законодателем: а) доля собственника незначительна, б) не может быть реально выделена, в) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (абзац 2 п. 4 ст. 252). Разъяснение данного положения ГК дается в п. 36 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8: «в исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию». В этом же пункте постановления содержится толкование понятия «существенный интерес». Он решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных сособственников с компенсацией последним стоимости их доли. Суд, как можно предположить, стремится сохранить право собственности за остающимися собственниками.

Понятие «незначительной доли» ни законом, ни судебной практикой не раскрывается. Можно привести пример, данный В.Н. Литовкиным: «бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов - части квартиры, где доля собственника катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными сособственниками площади; в однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней».

Все вышесказанное позволяет указать на следующее обстоятельство:

1) способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом;

2) такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз.2 п. 4 ст. 252 ГК, в совокупности (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса);

3) ст. 252 ГК уполномочивает суд произвести соответствующее изменение прав участников общей долевой собственности, принимая во внимание обстоятельства конкретного дела.

Как вытекает из п. 5, с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Мы не можем согласиться с таким толкованием данной нормы будто суд «распоряжается общей собственностью».При наступлении определенных в законе обстоятельств (не достижение участниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них) выдел доли в натуре из общего имущества осуществляется в судебном порядке (п. 3 ст. 252). Пользуясь терминологией О.А. Красавчикова, укажем, что в данном случае «судебное решение выступает в качестве одного из звеньев в общей цепи обстоятельств и фактов, выражающих движение гражданско-правовой связи». Следует отметить, что судебный порядок выдела доли также имеет значение юридического факта, как и при порядке определения владения и пользования общим имуществом. Если обращение сособственника к суду с требованием выдела доли в натуре имеет процессуально-правовое значение, то сам выдел доли судом имеет материально-правовое значение. Из смысла ст. 252 ГК вытекает, что суд вправе установить для каждого участника право собственности на часть имущества в натуре. К примеру, до раздела участник долевой собственности обладал долей в праве, а после раздела он становится собственником части или всего имущества (при наличии двух сособственников). Ведь выдел доли из общего имущества не всегда означает выдел в строгом соответствии с долей сособственника. Важно подчеркнуть то обстоятельство, что суд при этом должен сохранить право собственности.

Мы полагаем, что для целей создания четкого механизма возмещения убытков сособственникам это положение, возможно, необходимо было бы нормативно закрепить в главе 16 ГК РФ следующее положение: «Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями».

На практике иногда имеют место случаи неправильного толкования и применения предписания п. 4 ст. 252 ГК. Так, истица, считая, что доля ответчика в общем имуществе незначительна, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, т.к. из АЗС не может быть выделена 1/4 доля, она неделима, ответчик достиг пенсионного возраста и признан нетрудоспособным как имеющий инвалидность 2 группы, обратилась на основании ст. 252 ГК с требованием передать в собственность истицы 1/4 доли АЗС. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, мотивируя тем, что соглашения о способе и условиях раздела общего имущества АЗС между сторонами не достигнуто, выдел в натуре 1/4 указанного имущества невозможен, поскольку АЗС является сложной неделимой вещью, доля ответчика в общем имуществе незначительна. В связи с чем, требование истицы о признании за ней права собственности на долю ответчика в размере 1/4 и выплате денежной компенсации ответчику является обоснованным, и подлежит удовлетворению. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда. ФАС округа указал, что выплата участнику компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия; суд может при отсутствии согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию при наличии трех обстоятельств (незначительность доли, невозможность реального выдела, отсутствие существенного интереса в использовании имущества). Кроме того, суд подчеркнул, что нормы п. 3 и п. 4 ст. 252 ГК и п. 36 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 6/8 применяются при предъявлении в суд одним из участников долевой собственности требования о выделе своей доли из общего имущества.

Практика раздела общего имущества и выдела доли располагает богатым материалом, который подтверждает достаточную действенность норм ст. 252 ГК РФ. Следует вспомнить, что до появления п. 4 ст. 252 в ГК РФ суды, разрешая конкретные дела, при отсутствии согласия сособственника обязывали остальных участников выплатить ему денежную компенсацию в случае необходимости. Таким образом, единообразный опыт, накопленный судебной практикой предыдущих лет при выделе доли по требованию участника долевой собственности, нашел прямое отражение в ст. 252 ГК РФ. По нашему мнению, норма п. 4 ст. 250, которая была включена при принятии ГК в 1994 году, подтвердила свое качество и эффективность. Законодательное предписание, позволяющее суду обязать сособственников выплатить компенсацию при отсутствии согласия выделяющегося участника (только при определенных в законе условиях), является адекватным.

Отметим, что значительное число споров за последние годы связано с выделом земельного участка в счет доли из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Эта группа дел отличается тем, что судам каждый раз приходится тщательно проверять, каким образом были использованы земельные доли, полученные при реорганизации совхозов или колхозов.

Анализируя подобные споры, сталкиваемся с имевшими место противоречиями в нашем законодательстве. В процессе акционирования сельского хозяйства в начале девяностых годов доля в праве на земельный участок, которая была передана в качестве вклада в уставный капитал общества, могла быть выделена в натуре. Известно, что акции дают их владельцам не вещные, а обязательственные права и, поэтому условия учредительных договоров, предусматривающие право участника изъять внесенное им в качестве вклада имущество в натуре при выходе из хозяйственного общества, должны быть признаны недействительными. Об этом говорится в п. 17 постановления ВС РФ и ВАС РФ № 6/8. Практика показывает, что по сегодняшний день встречаются такие иски, когда заявитель требует выделить земельную долю в натуре, которая когда-то была внесена в качестве вклада в уставный капитал общества. Если же имеются основания полагать, что истец не утратил свое право на долю в общей долевой собственности на земельный участок, то суды удовлетворяют требование о выделе земельного участка в счет его доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. При этом суды исходят из того, что реальное выделение земельного участка в счет земельной доли и его использование возможны только после надлежащим образом проведенного землеустройства, фактического определения границ земельного участка в натуре в установленном порядке.

Заключение

Завершая работу над настоящей дипломной работой, нам необходимо указать, в чем заключается ее главный смысл, какие научные результаты получены, а также сформулировать основные выводы проведенного исследования.

Говоря о реализации основных правомочий участниками долевой собственности, следует отметить, что практика располагает достаточно обширным материалом по порядку судебного установления владения и пользования общим имуществом, судебного выдела доли по требованию сособственника. Опыт, накопленный судами в течение многих лет, предвосхитил появление в ГК РФ 1995 г. правил ст. 246, 247, п. 4 ст. 252. Как нам удалось увидеть, содержание предписаний указанных норм доказали свою действенность и на практике. Следует отметить, что нередко встречаются категории дел, которые вытекают из применения правил о доле в общей собственности. Суды твердо придерживаются той позиции, что доля выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а только как доля в праве на все общее имущество, которая должна указываться в виде дроби или процентов. Таким образом, положения ГК РФ, регулирующие этот важный институт, подтверждают действенность и достаточную эффективность.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Имеются некоторые противоречия в законодательстве. Так, п. 5 ст. 250 ГК участнику общей долевой собственности формально предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены, но его фактическая реализация не представляется возможной. Полагаем, что проблемы с применением указанной нормы на практике неизбежны. Норма п. 5 ст. 250 не конкретизирована и, поэтому совершенно неясен механизм ее реализации. Представляется, что продавец доли может заключить договор мены без соблюдения правил о преимущественной покупке также как и при дарении, завещании, залоге своей доли, т.е. отчуждение сособственником своей доли по договору мены возможно без ограничения преимущественным правом покупки другими участниками общей собственности. Таким образом, появление новой нормы в ст. 250 ГК РФ, допускающей применение правил о преимущественной покупке к договору мены, следует оценить как шаг «регрессивный», в связи, с чем предлагается убрать п. 5 из ст. 250 ГК.

2. Мы полагаем, что для целей создания четкого механизма возмещения убытков сособственникам это положение, возможно, необходимо было бы нормативно закрепить в главе 16 ГК РФ следующее положение: «Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями».

3. На этапе становления крестьянских хозяйств основными источниками формирования их имущества являются денежные и материальные средства членов хозяйства, банковские кредиты, дотации из бюджета, а также благотворительные взносы организаций и отдельных граждан. Со временем общая собственность крестьянского хозяйства будет умножаться за счет доходов, полученных от реализации собственной продукции, работ, услуг, доходов от ценных бумаг и иных источников, не запрещенных действующим законодательством. Будут меняться и размеры долей членов хозяйства, а придать им определённые рамки в условиях рынка практически невозможно. Ст. 6 Закона о КФХ следует дополнить ч. 3 -1 следующего содержания: «Соглашение об определении долей могут пересматриваться ежегодно».

4. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли.

Ст. 244 ГК следует дополнить абзацем следующего содержания: «Не допускается выдел доли любого имущества, которая не соответствует нормам установленным федеральным законам для соответствующего вида имущества».

5. Отсутствие в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понятия общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения порождает неопределенность на практике. Такую ситуацию необходимо исправлять, и как можно быстрее, поскольку неопределенность в решении участниками общей долевой собственности вопросов владения и пользования приводит к злоупотреблению правом, не способствует развитию и совершенствованию правоотношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Существующее положение на практике создает ряд проблем, связанных с пониманием места и роли общего собрания участников долевой собственности, возможностью оспаривания и отмены его решений.

Исходя из изложенного, думается, было бы правильным внести в качестве дополнения в ст. 14 Федерального закона предлагаемое понятие правовой природы общего собрания участников долевой собственности. Ст. 14 закона следует дополнить пунктом следующего содержания: «Общее собрание участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения является органом согласования отнесенных Федеральным законом вопросов владения и пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения между участниками долевой собственности. При этом принятое на общем собрании решение, оформленное протоколом, подтверждает согласованное волеизъявление участников долевой собственности по владению и пользованию земельным участком, находящимся в долевой собственности».

6. Пункт 6 ст. 42 ЖК о преимущественной покупке комнаты в коммунальной квартире нельзя считать качественной нормой. Она дефектна в силу прямого ее расхождения с правилами, установленными как ГК РФ, так и самим ЖК РФ. Подобная внутренняя нестыковка одноотраслевых законов, как представляется, отрицательно скажется правоприменительной практике. На сегодняшний день пока отсутствуют судебные споры, вытекающие из реализации п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Представляется, что механизм реализации рассматриваемого права аналогичен с преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК). В связи с этим следует изменить редакцию п. 6 ст. 42 ЖК РФ на формулировку следующего содержания: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности».

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон принят 30.11.1994 г., № 51-ФЗ по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон принят 26.10.1996 г., № 14-ФЗ по состоянию на 24.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон принят 26.11.2001 г., № 146-ФЗ по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) [Текст]: [Федеральный закон принят 18.12.2006 г., № 230-ФЗ по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 52 (1 ч.). – Ст. 5496.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон принят 14.11.2002 г., № 138-ФЗ по состоянию на 11.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 16.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

10. О крестьянском (фермерском) хозяйстве) [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 11.06.2003 г., по состоянию на 13.05.2008 ] // Собрание законодательства РФ.- 2003.- № 24.- ст. 2249.

11. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 30. - ст. 3018.

12. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 491, принят 13.08.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. -2006. - № 34. - ст. 3680.

13. Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество [Текст]: [Приказ Минюста РФ № 70, принят 25.03.2003 г., по состоянию на 19.01.2005] // Бюллетень Минюста РФ.- № 5.- 2003.

14. Агарков М.М. Сделки и другие правомерные действия [Текст] // Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. Т. 2. - М., Центр ЮрИнфор, 2002. – 455 с.

15. Алексеев С.С. Тайна права. [Текст] М., Бек, 2001.- 190 с.

16. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология Уральской цивилистики 1925-1989. [Текст] М., Статут, 2001. – 564 с.

17. Ансель М. Очерки сравнительного права [Текст]. М., Прогресс, 1981. – 344 с.

18. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью [Текст]. М., Финансы и статистика. 1996. – 349 с.

19. Белов В.А. Гражданское право. Общая и особенная части: [Текст] Учебник. - М., ЦентрЮринфор, 2003. -456 с.

20. Белов В.А. Право общей собственности [Текст] // Законодательство. - 2002. - № 11. - С. 28.

21. Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая; Общие положения. [Текст] М., Статут, 2001. – 678 с.

22. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов. практические вопросы [Текст] // Жилищное право. – 2008. – № 9. – С. 26.

23. Венедиктов В.А. Государственная социалистическая собствен и ость [Текст] // Избранные труды по гражданскому праву, Т.2. - М., Статут, 2004. – 540 с.

24. Вылежанин А.Н. К вопросу о применении международно-правовых норм о морских живых ресурсах [Текст]// Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 2. – С.112, 114.

25. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки [Текст] // Российская юстиция. - 2001. - № 2.- С.25.

26. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. [Текст] М., Госюриздат, 1961. – 190 с.

27. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости [Текст]. М., МЭГУ. 1994. – 451 с.

28. Гражданское право. Ч. 1: [Текст] Учебник / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. - М., Юрист, 2003. - 654 с.

29. Гражданское право: [Текст]Учебник. Ч.1 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю. К. – М., Проспект. 1998. – 674 с.

30. Гражданское право. Учебник [Текст]/ Под ред. Суханова Е.А. 2-е изд. Т. 1. – М., Норма. 1998. – 780 с.

31. Гражданское право России. Ч. 1: [Текст] Учебник / Под ред. Цыбуленко З.И. - М., Юрист, 2000. – 789 с.

32. Гражданское право: Учебник для вузов. Ч.1 [Текст]/ Под ред. Илларионовой Т. И. М., Норма. 1998. – 567 с.

33. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав [Текст]. М., Статут, 2001. – 344 с.

34. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – № 3. – С. 78-84.

35. Гурвич М.А. Судебное решение. Теоретические проблемы. [Текст] М., Юридическая литература, 1976. – 411С.

36. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе. [Текст] // Юридический мир. - 1997. - №8. - С. 31.

37. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью [Текст]. Новосибирск., СибАГС. 1999. – 34 с.

38. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. [Текст] М., Юридическая литература, 1973. – 199 с.

39. Ефремов И.И. Система правомочий сособственников в отношении общей собственности [Текст] // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийской научной конференции молодых ученых 23-24 апреля 2004. – Самара, 2004. - С. 182-183.

40. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. 2 [Текст] / Сост. Тютрюмов И.М. - М., Статут, 2004.- 652 с.

41. Законодательство Петра I / Отв. ред. Преображенский А.А., Новицкая Т.Е. - М., Юридическая литература, 1997.- 410 с.

42. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве [Текст] // Ученые записки ВИЮИ. 1941. Вып. 2. – 156 с.

43. Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в Гражданском законодательстве России: проблемы, решения [Текст] // Северо-Кавказский юридический вестник. - 2004. - № 1. - С. 11.

44. Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. [Текст] М., Госюриздат, 1961. – 678 с.

45. Калмыков Ю.Х. Вопросы толкования и применения гражданско-правовых норм [Текст] // Гражданское право. – 2008. – № 3. – С. 25.

46. Канаков Л.А. Общая совместная собственность супругов [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 1. – С. 18.

47. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства [Текст]// Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 88.

48. Ковалев А.М. Правовая природа общего собрания участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 3. – С. 19.

49. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России [Текст] // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. Маковского А.Л. – М., Межд. центр фин.-эк. развития. 1998. – 412 с.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт, 2002. – 890 с.

51. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. [Текст] М., Госюриздат, 1958. – 433 с.

52. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа [Текст] // Журнал российского права. - 2004. - № 10. - С. 49.

53. Лапач Л. Понятие "имущество" в Российском праве и в конвенции о защите прав человека и основных свобод [Текст] // Российская юстиция. – 2003. - № 1. – С. 22.

54. Литовкин В.И. Право собственности и другие вещные права на жилище [Текст] // Жилищное право. - 2001. - №2. - С. 53-58.

55. Маркова М.Г. Современные проблемы права общей долевой собственности [Текст] // Юридическая мысль. Научно-практический журнал. - 2001. - № 5. - С. 58.

56. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности [Текст]. М., Юрист, 1999. – 457 с.

57. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., Статут, 2000. – 425 с.

58. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности [Текст] // Правоведение. - 1993. - № 1. - С. 24-34.

59. Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. [Текст] М., ИГПАН, 1992.- 345 с.

60. Момотов В.В. Формирование русского средневекового права в IX-XIV вв. [Текст] М., Зерцало, 2003. – 456 с.

61. Новицкий И.Б. Римское право. [Текст] М., Зерцало, 2002. – 670 с.

62. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922. [Текст] М., Зерцало, 2002. – 123 с.

63. Ожегов С.И. Словарь русского языка [Текст] / Под ред. Шведовой Н.Ю. – М., Русский язык. 1984. – 923 с.

64. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] М., Азбуковник, 1999. – 1234 с.

65. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М., Статут, 2002. – 789 с.

66. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права [Текст]. М., Статут, 2001. – 782 с.

67. Рейхель М. Обще имущественные отношения супругов в советском праве [Текст] // Советское государство и право. - 1940. - № 8-9. - С. 119.

68. Римское частное право [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перстерского И.С. - М., Юристъ, 2002. – 672 с.

69. Российское законодательство Х-ХХ веков. [Текст] В 9. т. Т. 1. Законодательство Древней Руси/ Под общ. ред. О.И. Чистякова. М.: Юрид. лит., 1984. – 497 с.

70. Рузавин Г.И. Логика и аргументация: [Текст] Учебное пособие. М., БЕК. 1997. – 412 с.

71. Румянцев Ф.П. О сложностях реализации правомочий собственников земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [Текст] // Нотариус. – 2008. – № 3. – С. 21.

72. Сабирзянова Н.Н. Основания возникновения права общей долевой собственности на земельный участок [Текст] // Журнал российского права. – 2008. – № 4. – С. 16.

73. Самойлова М.В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности. [Текст] // Правоведение. - 1978. - № 4. - С. 103.

74. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 10. - С. 98.

75. Советское гражданское право. Т.1. [Текст] Учебник / под ред. Красавчикова О.А. – М., Высшая школа, 1968. – 838 с.

76. Советское гражданское право. Ч 1. [Текст]/Отв. ред. Рясенцев В.А. М., Юридическая литература.1984 – 911 с.

77. Соменков С.А. Раздел общего имущества [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. – № 5. – С. 16.

78. Судаков А.А. Проблемы общей собственности на неделимое имущество [Текст] // Российский судья. – 2005. - № 4. – С. 34.

79. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права [Текст] // Хозяйство и право. - 2005. - № 1. - С. 8-9.

80. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав [Текст] // Вестник МГУ. Серия «Право». - 2002. - № 4. - С. 33.

81. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст]// Государство и право. – 2006. – № 8. – С. 93.

82. Толчеев Н.К. Является ли извещение о преимущественной покупке офертой? [Текст] // Российская юстиция. - 2003. - № 1.- С.21.

83. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности. Практическое пособие. [Текст] М., Городец, 2001. – 165 с.

84. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности) [Текст] // Законодательство. -1998. - № 8. - С. 29.

85. Фогель В.А. Правовая природа доли в общей собственности [Текст] // IV Сибирская школа молодого ученого. Материалы VII международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (17-19 декабря 2001 г.). Т. 4. Ч. 1. Томск., 2001. – 340 с.

86. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [Текст] // Нотариус. – 2007. – № 2. – С. 24.

87. Халфина P.O. Право личной собственности граждан в СССР. [Текст] М., Госполитиздат,1955. – 190 с.

88. Шамов А. Смертельный экспорт [Текст] // Российская юстиция. - 2007. – № 1. – С. 22.

89. Шайкенов И.А. Субъективное право и социальный интерес [Текст] // Юридическая теория и практика: проблемы взаимосвязи. Межвуз. сб. науч. трудов. - Свердловск, 1984. – 244 с.

90. Шершеневич Г.Ф. Российское гражданское право [Текст]. М., Статут. 2006. – 867 с.

91. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 27.

92. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 4, от от 31.07.1981 г., с изменениями от 30.11.1990 г. ]// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., Спарк, 1999. - С. 71-72.

93. О некоторых вопросах в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР № 4, от 10.06.1980 с изменениями от 06.02.2007 г. ]// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. – М., Спарк, 1999. - С.181.

94. Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 56, от 25.07.2000г. ]// Вестник ВАС РФ.- № 9.- 2000.- С.22.

95. Постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004 г. № 19ПВ-04 [Текст]// Бюллетень Верховного Суда РФ.-2004.- № 12.- С.22.

96. Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 г. № КГ-А40/944-08 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2008. - № 4.-С.44.

97. Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2008. г № Ф09-2779/08ГК [Текст] // Вестник ВАС РФ.-2008.-№ 10.-С.58.

98. Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2008 г. № Ф09-2799/08ГК [Текст] // Вестник ВАС РФ.-2008.-№ 11.-С.39.

99. Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2002 г. № Л-54-1480/01-С 17 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2003.- № 4.-С.44.