Риски при покупке жилого помещения. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? Отмена регистрации в Росреестре

Покупка квартиры требует серьезных решений. Будущий собственник, приобретая жилье, должен быть избирателен. Вряд ли кого-то привлечет перспектива, потратив крупную сумму денег, в дальнейшем столкнуться с юридическими проблемами. Риск есть всегда. Он существует как при оформлении сделки на этапе котлована, так и при выборе недвижимости на вторичном рынке. Какие опасности таит в себе вторичное жилье и как избежать появления на пороге нежеланных гостей?

Для начала обратимся к законодательству. Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, владелец площади, получив право собственности, защищен от каких-либо претензий со стороны бывших хозяев. Они лишаются возможности проживать в помещении и обязаны сняться с регистрационного учета. В противном случае последует иск в суд на основании статей 292 и 304 ГК РФ.

На первый взгляд, покупатель застрахован от посягательств на имущество, однако в судебной практике нередки случаи, когда юристы не могут отстоять права своего клиента.

«При продаже имущества с пользователей, которые зарегистрированы в этой квартире, необходимо взять нотариально оформленную бумагу о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета и прекратить порядок пользования, – сообщает менеджер департамента вторичного рынка АН «Невский альянс» Вера Закревская. – Иначе мы можем столкнуться с тем, что собственность будет передана правообладателю, но вместе с обременением в виде людей, которые останутся зарегистрированы, и по суду таких людей не снять, потому что у них право пользования возникло на основании ордера или другого документа».

Таким образом, важно помнить, что даже после совершения сделки и получения права собственности прежние владельцы могут приехать в квартиру с вещами. Обычно такая ситуация возникает, когда при приватизации квартиры кто-то из членов семьи отказался от участия в сделке, сохранив право пользования. По закону продавец обязан сообщать покупателю информацию обо всех лицах, имеющих это право. В том случае, если будущий владелец оказался не посвященным в детали, он может добиваться признания договора недействительным и возврата денежных средств.

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя. Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы. Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк. – К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов. Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем».

Претенденты на собственность

Не стоит забывать о возможных претензиях со стороны ранее проживавших в квартире лиц, которые относятся к так называемой группе риска. Их могли снять с регистрационного учета по разным причинам. Например, человек оказался в местах лишения свободы, или по распоряжению военкомата российская армия пополнилась еще одним новобранцем. Некоторые граждане могут оказаться в психоневрологическом диспансере. Но при этом они сохраняют право пользования жилым помещением и в любой момент могут вернуться. Узнать обо всех претендентах на жилье в подобных случаях можно, запросив предварительно форму №12 в жилконторе.

При покупке недвижимости по договору ренты важно также обратить внимание на юридические детали. В частности, проверить, не сохранилось ли за прежним владельцем квартиры право проживания. Уточнить эти данные можно в ЕГРП. Право пожизненного содержания с иждивением регламентируется статьями 602 и 586 ГК РФ. Согласно документам, собственник обладает правом покинуть жилье только по своему собственному желанию. И для того, чтобы обезопасить свою покупку, следует заключить дополнительное соглашение, заверенное нотариусом, о снятии обременений с объекта, несмотря на условия пожизненного содержания.

Несовершеннолетняя угроза

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, всегда вызывает особые опасения. В начале 2000-х дети часто выигрывали дела о несоответствии квартирной доли, выделенной им родителями, и той, которая должна у них быть по закону. Такие ситуации случались в связи с обменом недвижимости. При обмене «сталинки» на «хрущевку» несовершеннолетние лишались определенной части имущества и позже следовали с иском в суд.

Специалисты рынка утверждают, что риск возникновения проблем возможен, даже если несовершеннолетние в квартире не проживают и не зарегистрированы. Когда дети вырастают и думают, что родители их ущемили в правах, они могут обратиться в суд, чтобы давнюю сделку признать недействительной.

В настоящее время участились случаи перепродажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Покупка таких квартир небезопасна, считает Татьяна Слободянюк: «Был случай, когда квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, который частично гасился материнским капиталом. Мать при этом давала обязательство выделить доли всем членам семьи после полного погашения кредита. Однако часто такие квартиры продаются без выделения доли. Этот процесс пока никто не контролирует. А когда начнут контролировать, то будут расторгаться сделки, возвращаться квартиры, поскольку не выполнено обязательство и нарушены права несовершеннолетних».

Застраховать риски

Чтобы покупка квартиры не стала мучительным грузом и поводом для исков в суде, денег на специалистов жалеть не стоит. Во-первых, нужно обратиться к юристам, чтобы узнать о претензиях на данное имущество. Во-вторых, тщательно проследить переход права собственности и права пользования жильем третьими лицами.

Эксперты разберутся во всех правовых нюансах, а собственник, уже располагая всей информацией, сможет сделать определенные выводы о приобретении недвижимости, считает Вера Закревская: «Сколько человек зарегистрировано, кто имеет право пользоваться, но на сегодняшний день не живет в этой квартире? Чтобы все это проверить, нужны дополнительные средства. Если граждане денег на проверку не жалеют, то, как правило, они приобретают квартиру, четко понимая, какие риски они могут приобрести. Если полагаются на авось, то могут столкнуться с неприятностью, которая может появиться спустя какое-то время».

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.

Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.

Распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);

Незаконное получение наследства;

Признание недействительной сделки по приватизации квартиры;

Продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.

С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив .

Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость , сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.

Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).

Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru

Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).

Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru , предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.

На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.

Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,

Покупка квартиры, полученной по наследству;

Покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;

Покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

• Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
• Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

• регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
• на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
• в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
• мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

• Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
• В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
• Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
• Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
• Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
• Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
• На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
• В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
• Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
• Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. «Подводные камни» покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

• Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации;
• Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители. А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

• Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения;
• Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода;
• Имеется ли грибок, плесень и сырость;
• Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу);
• Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон;
• Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания;
• Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно;
• Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

1. Как квартира была приобретена.
2. Срок владения квартирой.
3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

• просто жилец;
• член семьи собственника;
• сособственник;
• потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
2. Не женат и никогда не был.
3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

• продавец недееспособен;
• продавец введён в заблуждение;
• продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

• многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
• проверка квартиры ипотечным кредитором;
• реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

• его добросовестность;
• давность владения;
• срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Даже если сделка завершена (подписан договор купли-продажи, деньги переданы продавцу, а покупатель зарегистрировал право собственности), это не означает, что все прежние жильцы автоматически теряют право пользования этим помещением.

Безусловное право

На первый взгляд может показаться, что закон защищает права добросовестных покупателей жилья. После того как право собственности на жилье перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца утрачивают возможность проживать в этом помещении - соответствующее условие прописано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Если же они отказываются сниматься с регистрационного учета, покупатель может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования помещением и выселения. Соответствующее право покупателю дает 35-я статья Жилищного кодекса РФ, а также 292-я и 304-я статьи Гражданского кодекса (ГК РФ).

После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца не могут проживать в этом помещении. Но из этого правила есть исключения.

Рассмотрим наиболее типичные случаи, в которых даже после продажи объекта у членов семьи бывшего собственника сохраняется право на проживание в нем.

Неприкасаемые

В первую очередь имеет смысл упомянуть родственников продавца, которые отказались от участия в приватизации . Типичная ситуация: один из проживающих по договору соцнайма (например, глава семьи) приватизировал квартиру и стал ее собственником. А его жена от приватизации отказалась либо не могла участвовать в ней, но дала свое согласие на приватизацию мужу. В таком случае жена сохраняет право пользования помещением даже после продажи такой квартиры. «Для членов семьи, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, такое право носит бессрочный характер. Причем закон исходит из того, что оно должно учитываться даже при переходе права собственности к другому лицу», - говорит нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. По его словам, если новый собственник инициирует судебный иск о выселении таких граждан, служители Фемиды могут посчитать, что те не отказывались от права проживать в квартире и, следовательно, имеют право пользоваться ей даже после продажи и перехода прав собственности.

Призывники и осужденные снимаются с регистрационного учета, но не теряют права на проживание

Отдельно стоит сказать о правах граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждены за совершение преступлений и приговорены к лишению свободы. В таких случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09.2012 № 288. «Таким образом, снятие этих граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы», - уточняет Алексей Комаров. Если окажется, что к этому моменту квартира уже продана, они могут обратиться в суд и подтвердить свое право на проживание. Как показывает практика, в большинстве подобных случаев судьи встают на сторону таких граждан.

По наследству и найму

Право пользования жилым помещением сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа, а также за получателями ренты по договору пожизненного содержания. Как сказано в 33-й статье Жилищного кодекса РФ, гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником. «Даже если право собственности перешло к другому лицу, отказополучатель имеет право жить в квартире до тех пор, пока не закончится установленный завещательным отказом срок пользования данным помещением», - говорит Алексей Комаров. Выселить отказополучателя можно - но только если он добровольно откажется от предоставленного ему права пользования помещением.

Если вы покупаете квартиру, принадлежащую собственнику по договору ренты, необходимо проверить, сохранилось ли за прежним ее владельцем право проживания (пожизненное содержание с иждивением). О соответствующих обременениях сказано в правоустанавливающих документах на квартиру, а также в сведениях ЕГРП. Право пользования жилым помещением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусмотрено пунктом 1 статьи 602 и пунктом 1 статьи 586 ГК РФ. Выселить такого гражданина можно лишь в том случае, если он сам согласится покинуть помещение. При этом необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. И такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

При покупке квартиры, принадлежащей собственнику по договору ренты, нужно проверить, сохранилось ли право проживания за ее прежним владельцем

Опасность может подстерегать покупателя жилья, если он приобретет объект, обремененный договором коммерческого найма. В соответствии с 675-й статьей ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. Проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров коммерческого найма жилья - вне зависимости от срока, на который подписано такое соглашение.

Другими словами, найти сведения о праве нанимателей непросто - эти данные не содержатся в ЕГРП. После оформления сделки новый собственник становится наймодателем - на условиях ранее заключенного договора.

Немалые риски несет покупка квартиры, в которой живут несовершеннолетние члены семьи собственника. До 2005 года при продаже или обмене жилого помещения, где проживал ребенок, требовалось обязательное согласие органов опеки и попечительства. С 1 января 2005 года этот порядок отменили: сейчас разрешение нужно получать лишь в том случае, если несовершеннолетний является одним из собственников жилья. Так или иначе, при покупке недвижимости у семей с несовершеннолетними детьми необходимо узнать, где именно будет проживать ребенок, и по возможности запросить подтверждающие документы. В судебной практике встречаются прецеденты, когда сделки купли-продажи были признаны недействительными из-за того, что проживающим вместе с продавцом квартиры детям не предоставили другую жилплощадь.

Застраховаться не получится

Договор купли-продажи стόит заверить у нотариуса, который несет имущественную ответственность за удостоверенные сделки: таким образом вы застрахуете себя от возможных рисков. «Если после завершения сделки ее попытаются оспорить, нотариуса привлекут к судебному разбирательству в качестве третьего лица - он будет свидетельствовать в пользу добросовестного покупателя, защищать его законные права и интересы», - говорит Алексей Комаров.

Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи. Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены - ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.

И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке. «Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков - даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора», - говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.

Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, практически невозможно

В общем, оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А узнать об обременениях, которые могут действовать в отношении продаваемой квартиры, бывает сложно даже квалифицированному юристу. Чаще всего договоры купли-продажи содержат пункт о том, что зарегистрированные в квартире граждане обязуются сняться с учета после того, как жилье перейдет во владение нового собственника. Но по факту происходит это далеко не всегда. Формально члены семьи собственника, сохраняющие право пользования, могут и не знать о том, что он решил продать жилье, - и впоследствии потребовать признать сделку незаконной.

Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru