Участие управляющей компании в ремонте подъездов. Должна ли управляющая компания делать ремонт в подъезде и как этого добиться? Форма заявления на досрочный текущий ремонт

Состояние подъезда - один из главных показателей состояния многоквартирного дома и эффективности работы ТСЖ и управляющей компании. В домах с чистыми и светлыми подъездами жильцы чувствуют себя комфортно, платежи за ЖКУ собираются лучше, а квартиры стоят дороже. В этой статье мы расскажем о том, как ремонтировать подъезды и чем отличаются текущий и капитальный ремонт

Когда необходим ремонт подъезда

Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость. Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.

Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.

Юридические основания и финансирование ремонта подъездов

Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.

Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.

Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».

Перечень работ при ремонте подъездов

В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.

Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:

• Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
• Ремонт тамбура, включая двери
• Ремонт входной группы, в том числе козырьков
• Замена или вставка стекол в окна
• Ремонт или замена почтовых ящиков
• Ремонт или замена подъездных электрических щитков
• Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
• Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.

Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).

Капитальный ремонт жилого дома и ремонт подъездов

Капитальный ремонт многоквартирного дома, согласно ст. 166 Жилищного кодекса РФ, должен включать:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Как видно из цитаты, ремонт подъезда, даже значительный, не может считаться капитальным юридически, но при этом может именоваться капитальным в обиходе. Вместе с тем, управляющая компания обязана проводить косметический ремонт подъезда, несмотря на то, что он не носит капитальный характер. Отдельно следует отметить, что при проведении текущего ремонта действительно может быть выполнен капитальный ремонт инженерных систем и конструктивных элементов, расположенных в подъезде.

Приемка работ по текущему ремонту подъезда

Приемка ремонта в подъезде - ответственный этап не только для подрядчика, но и для ТСЖ и жильцов. Акты приемки подписываются представителями подрядчика, управляющей компании и уполномоченным собственником. Компания-подрядчик, в свою очередь, предоставляет гарантию на результаты выполненных работ сроком на 2 года.

Ремонт подъездов МКД классифицируется как текущий, средства на его проведение должна выделять управляющая компания, при этом при заключении договора с владельцами квартир необходимо указать в нем данную обязанность. Ниже представлена информация о том, как, в какие сроки, чьими силами должен проводиться ремонт в подъездах, а также что включает в себя понятие «капитальный ремонт».

Регулирование вопроса по ремонту подъездов в многоквартирных домах осуществляется на основании договора, заключаемого между собственниками квартир и конторой ЖКХ.

Ремонт подъездов должен проводиться согласно плану, поэтому сотрудники управляющей компании обязаны отслеживать их состояние и периодически определять износ. Не исключено, что может потребоваться ремонт вне графика.

Кроме того, может понадобиться осуществить проверку до даты, указанной в плане. В таком случае собственники жилья организовывают собрание, на котором составляют заявление. Старший по дому подает его в управляющую компанию, там же можно взять образец заполнения.

Какой-либо определенной формы для такого заявления не существует. Тем не менее есть некоторые требования к его составлению. Оно должно быть написано на имя руководителя подразделениями жилищно-коммунального хозяйства. Обязательно нужно указывать дату проведения последних плановых ремонтных работ в подъезде. К заявлению следует приложить копии взносов на капитальный счет управляющей компании.

В документе описывают также, что именно необходимо сделать, при этом можно приложить фото тех участков, которые требуется отремонтировать.

Согласно Жилищному кодексу после получения заявления формируется оценочная комиссия, которая отправляется к собственникам квартир, заявившим о необходимости ремонта.

Проводится оценка состояния подъезда, после чего выносится решение. Если подъезд находится в удовлетворительном состоянии, то делают лишь косметический ремонт. Средства на его проведение выделяет УК из тех, что ежемесячно вносятся собственниками.

Если в подъезде обнаруживаются какие-либо серьезные повреждения, ремонт делают капитальный. Это может быть замена козырька, окон или дверей и т. д. Проведение таких работ финансируется за счет средств, которые жильцы вносят на счет ЖЭКа при оплате коммунальных услуг по статье «Капитальный ремонт».

Мнение эксперта

Когда могут потребоваться дополнительные сборы на ремонт подъезда

Александр Коломейцев,

генеральный директор НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса»

Могут возникнуть ситуации, когда для проведения косметического ремонта подъезда будет необходимо собрать с жильцов дополнительные средства. К примеру, сборы могут быть организованы, если в договоре с управляющей компанией нет пункта об обязательном проведении плановых ремонтов либо они не предусмотрены в смете ТСЖ, ЖК или СПК.

Жильцы определяют необходимость проведения ремонта в подъезде на общем собрании. Платят они за текущий ремонт ежемесячно, необходимая сумма включается в счет на оплату коммунальных услуг. Стоимость ремонта, а также размер взноса в управляющую компанию зависят от того, какие услуги она предоставляет согласно заключенному с собственниками жилья договору.

Для того чтобы обеспечить надлежащее состояние общего имущества МКД, управляющая компания должна выполнять и оказывать различные работы и услуги. Их минимальный набор определяет постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем также указан порядок их выполнения и оказания. Финансируется оказание этих услуг из средств, входящих в оплату жилья. Не входящие в минимальный перечень работы и услуги, а также те, выполнение которых не является обязательным согласно условиям договора (или не входит в смету ЖО), могут быть выполнены или оказаны после принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов. Следует отметить, что компания не имеет права не оказывать услуги, которые есть в минимальном перечне, равно как и выполнять работы, которых в этом перечне нет и которые не предусмотрены в договоре. Это гарантирует оказание необходимого минимума услуг и ограждает собственников жилья от навязывания работ, в которых они не нуждаются.

Если вы будете привлекать сторонних лиц выполнять конкретные виды работ, заключите с ними договор подряда. Чтобы не возникло вопросов о заключенности договора, проверьте его существенные условия – предмет и срок выполнения работ. Также некоторые суды относят к существенным условие о цене. Его тоже нужно согласовать. Эксперты справочной системы рассказали обо всех нюансах при составлении договора подряда.

О программе «Мой подъезд», реализуемой в Подмосковье

В 2017 году в Московской области начала работать губернаторская программа «Мой подъезд», в ходе которой происходит софинансирование ремонта подъездов. Она открыла для управляющих организаций и жителей региона возможность приведения в порядок подъездов при минимальных вложениях со своей стороны.

Необходимость запуска такой программы стала понятна после выполнения мониторинга. Он показал, что из 150 000 изученных подмосковных подъездов больше половины находятся в неудовлетворительном состоянии. Добиться приведения их всех в порядок в короткие сроки можно было только одним способом – запуском целевой программы с выделением управляющим организациям бюджетных средств в качестве софинансирования.

В рамках проекта «Мой подъезд» предполагается за 2-3 года привести в нормальное состояние подъезды во всех многоэтажках Московской области. Финансирование ремонта происходит следующим образом:

• 30 процентов вносит правительство Подмосковья;
• 17,5 процентов дает муниципалитет;
• от нуля до 5 процентов собирается с жильцов, величина этого взноса в каждом случае определяется индивидуально;
• до 100 процентов сумма доводится за счет УК. Они берут эти деньги из накоплений, сформированных из платежей жильцов за «содержание и текущий ремонт».

Инициатива губернатора о погашении примерно половины средств, необходимых для ремонта подъездов, нашла широкий отклик у работающих в регионе управляющих организаций. В течение 2017 года во многих муниципалитетах шли активные ремонтные работы, аналогичные планы имеются и на 2018 год. Наиболее интенсивно мероприятия по приведению подъездов в порядок развернутся с началом теплого сезона.

В регламенте программы «Мой подъезд» прописано 5 комплексов работ, доступных для выполнения управляющим организациям своими силами или за счет привлекаемых подрядчиков. В каждом конкретном случае выбирается необходимый объем мероприятий. Из предлагаемых комплексов можно взять один, несколько или все пять. Перечислим существующие комплексы.

1. Входная группа. Ремонтируются или меняются входные двери, ступени, ставятся пандусы, перила и другие элементы.
2. Интерьер подъезда. Красятся стены, меняется напольная плитка, белятся потолки и так далее.
3. Освещение. Заменяется проводка, устанавливаются энергоэффективные лампы и новые плафоны, ставятся датчики автоматического включения света и так далее. Устаревшие элементы заменяются современными.
4. Система сбора мусора. Заменяются металлические конструкции мусоропровода и прочие его элементы, приводится в порядок мусороприемник.
5. Окна. Ремонтируются или заменяются оконные конструкции. Изношенные и выполненные из дерева старые окна меняются на новые пластиковые, менее требовательные к условиям эксплуатации и обслуживания.

Управляющие МКД организации обязаны ежегодно разрабатывать и предлагать собственникам помещений в МКД мероприятия по энергосбережению. Замените в местах общего пользования обычные светильники на энергоэффективные. Эксперты журнала рассказали о видах энергосберегающих ламп и вариантах устройства системы освещения.

Основная работа по организации ремонта в рамках программы «Мой подъезд» возлагается на управляющие компании. Муниципалитеты разослали УК материалы, которые те должны разместить на стендах для информирования жителей. Практика реализации проекта показала, что для успешного проведения ремонта от управляющих компаний требуется:

• собирать собственников квартир и проводить с ними разъяснительные беседы;
• объяснять выгоды от участия в программе;
• развеивать домыслы и опасения.

Иногда жильцы и сами проявляют активность, но в большинстве случаев они остаются инертными, поэтому действовать нужно именно представителям УК.

Как УК войти в программу «Мой подъезд» и получить субсидию на ремонт

Для информирования о ходе программы создан специальный сайт menyaempodezdy.ru. На нем можно предварительно проверить, не внесен ли дом или его отдельные подъезды в проект. Чтобы попасть в программу, нужно совершить следующие действия:

• провести общедомовое собрание и принять на нем решение о вхождении в проект;
• утвердить список ремонтных работ в соответствии с упомянутыми выше комплексами (какие-то дополнительные мероприятия за пределами этого списка из бюджета не субсидируются);
• получить протокол собрания.

На основании собранных документов управляющая компания готовит смету, согласует ее и исполнителя с жильцами и начинает ремонтные работы. У собственников квартир есть широкие полномочия по определению основных параметров ремонта. Они могут выбрать расцветку отделочных материалов, оформление входных дверей, вид и форму светильников и прочие моменты. Управляющая организация обязана выполнить все эти пожелания, если они вписываются в согласованную смету. При наличии возможности УК может провести ремонт своими силами.

При приемке ремонтных работ обязательно присутствует представитель жильцов, обычно это председатель совета МКД. С готовым актом приемки управляющая организация обращается в органы местного самоуправления для получения положенной по условиям программы компенсации затрат.

Какие работы входят в ремонт подъездов МКД

УК обязана делать в подъездах МКД ремонт, перечень работ утвержден постановлением ГК РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170. Постановление устанавливает также, с какой периодичностью следует проводить ремонтные работы: 1 раз в 3 года или в 5 лет. Это зависит от состояния подъездов и типа дома. Ремонт может проводиться и чаще, для этого необходимо соответствующее решение общего собрания собственников жилья.

Проведение данных работ является для управляющей компании обязательным, даже если они не включены в договор, заключенный с жильцами дома. Взносы на косметический ремонт жильцы не должны осуществлять отдельной статьей, они входят в оплату на содержание и ремонт жилья.

Отдельно граждане должны платить за капитальный ремонт общего имущества дома. Из средств, поступающих от оплаты этой статьи, формируется фонд капитального ремонта. Из него осуществляется финансирование работ по капитальному ремонту. Перечень их утвержден законодательно (ст. 166 ЖК РФ). Размер взносов устанавливается в каждом субъекте нормативно-правовыми актами. УК должна:

• ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
• осуществлять ремонт крыши;
• проводить ремонтные работы в подвалах;
• ремонтировать фасад здания;
• осуществлять ремонт фундамента МКД.

Из приведенного перечня видно, что ремонт в подъездах не относится к капитальному. Существует методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утверждено Госстроем). Согласно нему текущий ремонт должен осуществляться в соответствии с планом и необходим, чтобы восстановить исправность или работоспособность жилого дома. Такие работы предусматривают покраску и замену стекол в окнах, в том числе и в подъездах.

Негерметичное остекление ведет к выстуживанию подъездов, плохо влияет на работу лифтов, увеличивает потери тепла. Уберете их - снизите расход энергии на отопление и уменьшите оплату по этой статье расходов. Эксперты журнала рассказали, как повысить теплозащиту окон с минимальными затратами.

Не везде требуется проведение всего перечня работ сразу. Поэтому собственники должны организовать общее собрание, определить объем необходимых работ, составить протокол собрания собственников . После им следует обратиться в УК. В заявлении должны содержаться составленный список и дата проведения последних ремонтных работ. Жильцам нужно будет поставить свои подписи. Обычно в подъездах требуется:

• покрасить стены;
• побелить (или покрасить) потолок;
• заменить стекла на окнах или вставить при их отсутствии;
• отремонтировать тамбур;
• осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
• заменить пришедшие в негодность почтовые ящики или отремонтировать при наличии возможности;
• покрасить батареи;
• заменить (отремонтировать) и покрасить перила;
• заменить предметы освещения;
• отремонтировать двери и люки находящихся в подъезде электрических щитов, при необходимости заменить их;
• отремонтировать (или оборудовать при отсутствии) козырьки;
• сделать поручни на входе;
• заменить клапаны мусоропровода, предназначенные для загрузки мусора.

Запуск программы «Мой подъезд» - это удачный момент для замены упомянутых в предыдущем списке почтовых ящиков. У многих управляющих организаций по поводу этого, безусловно, необходимого в каждом подъезде оборудования возникают споры с жильцами. Например, при изначальном отсутствии ящиков собственники квартир могут требовать от УК их установки, причем за ее собственный счет. Управляющие организации оспаривают такие требования. Конфликты нередко доходят до Жилинспекции и прокуратуры.

Здесь нужно разделять две возможные ситуации.

1. Почтовые ящики имеются, они находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта. Приказ Минрегиона №45 от 2007 года говорит о вхождении этих ящиков в состав общедомового имущества. Это значит, что УК обязана заниматься их поддержанием в нормальном состоянии, и деньги для реализации данной цели берутся из накоплений оплаченного жильцами «содержания и ремонта общего имущества».
2. Почтовых ящиков в подъезде нет. В таком случае нужно руководствоваться ФЗ-176 от 1999 года, в котором обязанность по установке таких ящиков на первом этаже закрепляется за строительной организацией. Затраты на приобретение и монтаж абонентских почтовых шкафов входят в смету строительства МКД. Последующим облуживанием их занимаются УК на средства жильцов.

Получается, что при отсутствии ящиков взять средства на их покупку и установку из денег, собираемых на «содержание и ремонт общего имущества» нельзя. Жильцы должны оплачивать это дополнительно. Средства на установку отсутствовавших ранее почтовых ящиков собираются отдельно и разделяются поровну между всеми квартирами.

Этот список может быть расширен в зависимости от нужд собственников жилья.

С формированием новых стандартов комфорта и безопасности проживания в многоэтажных домах расширяется и перечень работ при ремонте подъездов. В 2018 году в список дополнительных мероприятий была включена установка видеокамер наблюдения. В связи с этим была пересмотрена в сторону увеличения предельная стоимость выполнения полного комплекса работ по ремонту подъездов. Для 5-этажек ее подняли до 220 000 рублей, для 9-этажек – до 550 000 рублей.

Видеонаблюдение в подъездах – это важный элемент обеспечения безопасности жильцов. Работающая в Москве система наблюдения помогла за 5 лет снизить количество совершенных преступлений на 19,4 процента. Значительную часть пользы принесли, в том числе, и камеры в подъездах. В стандартном случае УК устанавливает их так, чтобы снимать:

• всех входящих в подъезд и выходящих из него;
• площадку первого этажа;
• площадку перед лифтом;
• происходящее в лифте;
• выход на крышу (при его наличии).

По желанию жильцов количество камер можно увеличить. В таких случаях они обычно ставятся на каждом этаже.

В каком порядке проводится текущий ремонт в подъезде МКД

В первую очередь необходимо осмотреть подъезд, чтобы определиться с объемом работ. На основании этого составляется смета, которую обязательно нужно утвердить. Далее следует выбрать бригаду, которая будет вести ремонтные работы, составить и подписать договор. Только после этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

Ремонт подъездов МКД нужно проводить в определенном порядке.

Сначала следует выяснить, нет ли необходимости в замене или ремонте гидроизоляционного слоя кровельного покрытия.

• ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения;
• замена окон;
• косметический ремонт.

Перед проведением косметического ремонта требуется выполнить подготовку. Со стеновых панелей удаляют слой побелки или краски, при необходимости штукатурят, заделывая все щели.

Затем стены и потолок белят, красят или клеят обои, что зависит от принятого на общем собрании жильцов решения. Напоследок оставляют покраску оконных рам, перил, плинтусов.

Управляющая компания перед запуском ремонта обязана предупредить жильцов. Для этого в подъезде вывешивается объявление, в котором указывается следующая информация:

• сроки проведения ремонтных работ;
• наименование подрядной организации;
• телефон для связи с представителем подрядчика;
• ФИО прораба.

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой. Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Организация, выполнившая ремонт подъезда, дает на него двухлетнюю гарантию. На протяжении этого срока все обнаруженные недоделки устраняются за счет исполнителя.

Если для текущего ремонта вы заключили договоры подряда, то проверяйте ход и качество работ. Если очевидно, что подрядчик выполнит работы некачественно, откажитесь от исполнения договора и обратитесь за помощью к другому подрядчику. Не ждите, когда наступит срок окончания работ. Эксперты справочной системы рассказали, когда, как и что следует проверять в ходе текущего ремонта в МКД.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов управляющей организации на ремонт подъездов МКД

Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ. Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома. Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

• приказ Росстандарта от 27.10.2014 г. № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015);
• приказ Росстандарта от 29.07.2015 г. № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Оказываемые по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома услуги облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса.

Если УК заключает договор на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме с организацией, которая непосредственно осуществляет оказание требуемых услуг (проведение работ), то она освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость (согласно подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае начисления НДС на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества не происходит. Когда подрядчик предъявляет сумму НДС по проведенным ремонтным работам, ее учитывают в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса.

Если УК заключает договоры на оказание услуг (проведение работ), которые не облагаются НДС (в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса) и при этом получает субсидии из муниципального бюджета, направляемые на оплату таких услуг (работ), то эти средства не нужно вносить в налоговую базу. Это предписывает письмо Министерства финансов РФ от 31.08.2015 г. № 03‑07‑11/49921.

Деньги, поступающие на счет управляющей организации от владельцев квартир на проведение ремонтных работ, не облагаются налогом на добавленную стоимость, только когда их собирают и формируют фонд или резерв.

Когда средства фонда управляющая компания получает в пользование, то облагаемая НДС налоговая база возрастает, потому что денежные средства уже направляются либо для предоплаты услуг (работ), либо непосредственно для оплаты стоимости проведенных ремонтных работ (оказанных услуг), а в этом случае она должна облагаться НДС согласно действующему законодательству.

Денежные средства, которые платят владельцы квартир многоквартирного дома в управляющую организацию, ТСЖ, ЖК, ЖСК, являются средствами целевого финансирования и могут быть направлены на оплату работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно подп. 14 ст. 251 Налогового кодекса).

Вы как организация, управляющая МКД, являетесь заказчиком работ и услуг по проведению ремонта в МКД. Цель любого заказчика - уменьшить смету. Но вы заинтересованы и в качественном проведении ремонта, ведь несёте ответственность за содержание общего имущества. Найдите баланс между сметой и качеством ремонта. Эксперты журнала рассказали о способах снижения сметы расходов на ремонт.

Когда фонд на проведение ремонтных работ еще формируется, средства не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость. Взносы на текущий ремонт в бухгалтерском учете начисляются: Дебет 76 Кредит 86.

Управляющая организация, которая претендует на получение льготы в соответствии с подп. 30 п. 3. ст. 149 Налогового кодекса, должна начислить НДС, как только начинается проведение ремонтных работ, так как в этом случае деньги будут являться уже авансом на оказание услуг: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Расходы на проведение ремонтных работ собирают по дебету счета 20, налог на добавленную стоимость учитывается на счете 19 и может быть вычтен, если будут соблюдены условия ст. 171 Налогового кодекса.

Когда работы будут закончены, следует сформировать выручку Дебет 62 Кредит 90-1, на которую будет начислен налог на добавленную стоимость (Дебет 90-3 Кредит 68). НДС, который организация выплатит с авансовых платежей, может быть вычтен: Дебет 68 Кредит 62. На счете 62 образуется дебиторская задолженность собственников, ее списывают за счет средств ремонтного фонда.

Мнение эксперта

Бухгалтерский и налоговый учет ремонта подъездов ТСЖ, ЖК, ЖСК

Жукова Е. И.,

доцент кафедры налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ

Жилищные отделы не являются коммерческими организациями. В формировании их базы налогообложения не участвуют взносы, уплачиваемые при вступлении, членские, паевые взносы, средства, кем-либо пожертвованные, а также средства, поступающие на счет организации от членов ТСЖ и формирующие резерв на осуществление ремонтных работ, в том числе капитальный ремонт (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса). Это относится к организациям, которые применяют и общую, и упрощенную систему налогообложения.

База налогообложения управляющих организаций, товариществ собственников жилья, ЖК, ЖСК не включает средства, из которых формируется фонд на проведение как текущих ремонтных работ, так и капитального ремонта (в соответствии с п. 3 ст. 162 НК РФ).

Если работы по текущему ремонту выполняет подрядная организация, то их стоимость должна облагаться НДС.

Бухгалтерский учет рассматривает средства на проведение ремонтных работ как целевые, если их сбор осуществляется так же, как и фонд капремонта, и детали заранее не оговариваются.

В случае если решение об оплате ремонта принимается с оговоркой сроков, установлением перечня необходимых работ и их стоимости, то требуется формирование доходов будущих периодов.

Платежи, поступающие от членов ТСЖ, не являются доходом товарищества, а служат средствами целевого финансирования, для их учета используется балансовый счет 86 «Целевое финансирование».

Счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (Дебет 76 Кредит 86) предназначен для отражения имеющихся долгов по уплате целевых средств.

• средства, поступающие по факту: Дебет 51 Кредит 76;
• списание средств, направленных на оплату текущих расходов: Дебет 86 Кредит 202.

Средства, которые поступают в товарищество собственников жилья, отчисляют:

• члены товарищества;
• владельцы квартир, которые не являются членами товарищества.

Бухучет предусматривает оприходование средств, вносимых членами товарищества: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76.5 «Расчеты с собственниками помещений».

Учет поступлений денежных средств от владельцев жилья, не являющихся членами ТСЖ: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Учет платежей по статье «Содержание и текущий ремонт жилья» осуществляется по кредиту счета 90 «Продажи».

При учете важно сопоставлять суммы средств, которые начисляют и непосредственно расходуют на оплату работ (услуг).

Учет можно осуществлять по-разному:

1) использовать счет 96 «Резервы предстоящих расходов», создав на нем единый источник финансирования:

• Дебет 86, 76-5, 84 Кредит 96 «Резервы предстоящих расходов» – средства, которые можно тратить каждый месяц в соответствии со сметой;
• Дебет 96 Кредит 10, 60, 69, 70 и др. – фактические расходы;

2) учитывать расходы обособленно, создавая для сметы отдельный счет. Анализируя его по каждой статье расходов и сопоставляя дебет с кредитом, можно определять, есть ли экономия или имеет место перерасход средств.

Как собственники могут контролировать ремонт подъездов МКД

Собственники жилья могут осуществлять контроль проведения ремонтных работ. В подъезде должно быть чисто. Рабочие обязаны в течение дня периодически выносить из подъезда строительный мусор, при этом оставлять его на придомовой территории категорически запрещается. При покраске стен и побелке потолков рабочие ремонтной бригады должны закрывать пленкой входные двери квартир, чтобы не запачкать их. Жалобы жителей на несоблюдение этих требований принимает УК, а также Госжилинспекция. Кроме того, организация, ответственная за ремонт, должна обеспечить выполнение работ в срок, в соответствии с графиком. Очень важный момент – сдача объекта. Как правило, с первого раза сдать работу не получается. Это связано с тем, что обнаруженные после приемки недоработки бригада доделывать уже не будет. Поэтому жильцы внимательно относятся к этому вопросу.

Лица, участвующие в приемке проведенных ремонтных работ:

• сотрудники компании-подрядчика;
• сотрудники УК;
• один из собственников, которого уполномочивают жители МКД;
• инспектор Госжилинспекции;
• депутаты муниципального собрания района.

Каждый член этой комиссии должен подписать акт приемки работ.

Что могут предпринять жильцы, если ремонт подъездов МКД не выполняется

Управляющая компания обязана периодически проводить ремонт общего имущества МКД, в том числе и подъездов. В противном случае собственники могут заставить ее выполнять свои обязанности, воспользовавшись одним из приведенных ниже вариантов.

Вариант 1. Претензия

Рекомендуется оформлять 2 или 3 копии, одну из которых следует зарегистрировать в конторе жилищно-коммунального хозяйства, другую отправить в приемную администрации. Третий экземпляр владельцы квартир оставляют себе.

Срок рассмотрения претензии от собственников квартир может составлять до 15 дней.

Если признана обоснованной, то владельцы жилья должны:

• организовать общее собрание, на котором определиться с перечнем необходимых работ и утвердить его;
• составить дефектную ведомость, включив в нее этот список;
• составить документ, подтверждающий начало проведения ремонта.

Контроль за выполнением ремонтных работ осуществляют собственники. Это необходимо, так как в процессе может выясниться, что утвержденный перечень неполный и требуется проведение более серьезного ремонта (капитального). Оплачивать такие работы жильцам нужно будет отдельной статьей.

Владельцы квартир имеют право требовать от рабочих чистоты в подъезде во время ремонта, своевременного вывоза мусора, а при невыполнении этих требований могут направлять жалобы в управляющую компанию.

По завершении ремонта составляется акт его приемки, который после подписания становится свидетельством качественно выполненных работ. Существует специальная база данных, куда заносятся фотографии отремонтированных подъездов.

Вариант 2. Жалоба, подписанная жильцами, на имя руководителя УК

Если претензия собственников не удовлетворена, то они имеют право написать жалобу в Госжилинспекцию.

Документы, которые необходимо им предоставить:

• ксерокопии договора с управляющей компанией;
• копию претензии, направленной ранее в УК;
• копию ответа управляющей организации на нее;
• список необходимых к проведению ремонтных работ, утвержденный жильцами;
• акт оценки состояния подъезда (дефектную ведомость).

К жалобе обязательно нужно приложить документ, в котором будет указано, что именно не устраивает владельцев жилья в состоянии подъезда. В соответствии с законодательством жилищная инспекция может рассматривать жалобу в течение 30 календарных дней, после чего должна дать собственникам ответ.

Отказать в удовлетворении жалобы могут, если у некоторых жильцов имеется долг по оплате коммунальных услуг. Однако это незаконно, поскольку те, кто не имеет задолженности, не должны страдать из-за этого. Кроме того, управляющая компания имеет право подавать в суд на тех граждан, которые не платят за квартиру.

Если Жилищная инспекция ничего не ответила, то можно повторно отправить жалобу. Как правило, управляющие компании после получения такого письма все же приступают к выполнению своих обязанностей. Пожаловаться во второй раз можно:

• гендиректору УК;
• в управление жилищно-коммунального хозяйства города;
• в отдел по защите прав потребителей;
• заместителю руководителя регионального подразделения Жилищной инспекции;
• в прокуратуру.

Вариант 3. Судебное разбирательство

В случае, если после написания претензии и жалобы сдвигов не произошло, можно подать в суд на УК с тем, чтобы она выплатила жильцам компенсацию морального ущерба. Как правило, до суда дело доходит редко, управляющие организации стараются идти навстречу собственникам при наличии у них претензий.

Если иск в суд все-таки подан, то дело выиграют, скорее всего, владельцы жилья.

4 примера, когда ремонт подъездов МКД довел до суда

Пример 1. Обязанность УО – организовать проведение ремонтных работ в подъездах МКД

Суд постановил, что УК обязана провести косметический ремонт в подъездах, оштукатурив и покрасив стены, потолки на лестничных пролетах и клетках.

В ходе разбирательства выяснилось, что ранее организовывалась проверка состояния дома Госжилинспекцией, в ходе которой было установлено несоответствие условий эксплуатации существующим нормам и правилам. УК было выдано предписание, требующее устранить нарушения, чего сделано не было.

Управляющая компания в свою защиту заявила на суде, что имеющихся средств на проведение ремонтных работ не хватает и что входящие в утвержденный жильцами перечень работы не предусмотрены в договоре. Также УК утверждала, что на текущий ремонт подъездов МКД средства необходимо собирать с собственников отдельно, а проводить его следует только после принятия соответствующего решения владельцами квартир на общем собрании. Все эти доводы были судом отклонены. (См. Апелляционное определение Московского областного суда от 10.06.2013 г. по делу № 33-12585/2013.)

Пример 2. Сроки проведения ремонтных работ установлены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и должны соблюдаться

Согласно решению суда УК должна организовать проведение ремонтных работ в подъезде МКД, перечень которых следующий:

• оштукатуривание стен и потолка;
• клеевая окраска стен, лестниц, потолков;
• покраска оконных рам, радиаторов отопления, перил масляной краской;
• установка ручек, шпингалетов;
• восстановление оконных рам и т. д.

Согласно решению суда обязанностью УО являются обеспечение и поддержание надлежащего состояния общего имущества в многоквартирных домах, а также создание условий, благоприятных и безопасных для проживания.

Хотя на общем собрании жильцов и не было принято решение о необходимости проведения текущего ремонта, управляющая компания все равно обязана была провести ремонт общего имущества МКД в сроки, утвержденные в Правилах Госстроя. (См. Апелляционное определение Мурманского областного суда от 24.07.2013 г. № 33-2479.)

Пример 3. Ремонтные работы должны быть проведены, несмотря на то, что некоторые владельцы квартир имеют долг по оплате коммунальных услуг

По решению суда УК должна провести необходимые ремонтные работы в подъезде многоквартирного дома, а именно: выполнить косметический ремонт стеновых панелей, потолка, лестничных пролетов и клеток, ограждений; установить оконные рамы, двери; отремонтировать электропроводку; починить мусоропроводы.

В свою защиту управляющая организация заявила о наличии у нескольких владельцев квартир долга по оплате коммунальных услуг. Суд отклонил этот довод.

Стоит отметить, что в ходе разбирательства во второй судебной инстанции было признано незаконным требование жильцов от управляющей компании провести работы, относящиеся к капремонту. (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 02.08.2012 г. по делу № 33-3687.)

Пример 4. Управляющая компания обязана организовать проведение ремонтных работ в подъезде, так как они не относятся к капитальному ремонту

Суд обязал УО выполнить работы в подъезде МКД, относящиеся к косметическому ремонту (оштукатурить и покрасить стены и потолок).

Ремонт подъездов МКД по инициативе жильцов

Как правило, управляющие организации затягивают с проведением ремонта в подъездах, даже если они находятся в плачевном состоянии.

Чтобы ремонт был все-таки проведен, собственники могут поступить следующим образом:

• открыть тяжбу с управляющей компанией, которая может продлиться достаточно долго;
• взять организацию проведения ремонтных работ на себя (отремонтировать подъезд собственными силами или воспользоваться услугами строительной бригады).

Обычно собственники выбирают второй вариант. В таком случае можно быстро привести подъезд в надлежащее состояние, закупив самостоятельно строительные материалы. Кроме того, можно часть работ доверить имеющим опыт жильцам, сэкономив таким способом на оплате услуг рабочих.

Из каких средств осуществляется ремонт подъездов МКД в этом случае? Если собственники решили организовать ремонт в подъезде самостоятельно, то все расходы ложатся на них.

Тем не менее после окончания проведения ремонтных работ часть денег все-таки можно будет вернуть, для чего понадобится предъявить:

• акт о состоянии подъезда до проведения ремонта;
• смету на ремонт;
• чеки на закупленные строительные материалы;
• акт приемки работ;
• заявление на возврат части затраченных на ремонт средств в ЖЭК;
• доказательства о необходимости проведения ремонта.

В случае отказа жильцы могут обратиться в суд.

Рассчитывать на возмещение 100 % понесенных расходов не стоит, особенно если были закуплены недешевые материалы, а целью проведения работ было обеспечение безопасности, улучшение внешнего вида.

Инстанции, которые будут рассматривать заявление на возмещение расходов, обязательно проверят, насколько необходимо было проведение тех или иных работ. Полностью расходы могут возместить, если без проведения ремонта проживание в подъезде было небезопасно для жильцов.

Информация об экспертах

Александр Коломейцев, генеральный директор НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса. Эксперт системы добровольной сертификации НП Жилкоммунстройсертификация».

Жукова Е. И., доцент кафедры налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ. Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» (далее Финансовый университет) - один из старейших российских вузов, готовящих экономистов, финансистов, юристов по финансовому праву, математиков, IT-специалистов, социологов и политологов.

Отваливающаяся напольная плитка, облезлые стены, побитые окна, не закрывающиеся двери – это состояние подъездов многих многоквартирных домов.

Если в столице еще проводится ремонт, то особенно печально выглядят подъезды небольших городов.

Возникает вопрос: за чей счет, и кто должен делать ремонт в подъезде?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

За чей счет производится ремонт в подъезде многоквартирного дома?

В Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006г. перечисляется состав общего имущества МКД, к которому относятся подъездные помещения .

В документе указаны требования к содержанию мест общего пользования и сообщается, из каких средств оплачиваются работы по поддержанию нормального состояния общедомового имущества:

• Средства собственников жилого помещения ;
• Денежные поступления нанимателей жилья .

Организацией текущего ремонта подъездных помещений согласно Постановлению Госстроя №170 от 27.09.2003г. должны заниматься . Они привлекают подрядные организации по обслуживанию жилищного фонда для выполнения ремонтных мероприятий.

Составленная опись по внутренней отделке подъезда согласовывается с собственниками жилой недвижимости.

Проводиться текущий ремонт согласно данному Постановлению (ст. 2.3.4) должен не реже 3-5 лет.

Узнать название организации, в обязанности которой входит выполнение ремонтных работ в подъезде, можно из квитанции, оплачиваемой каждым жильцом многоквартирного дома .

В квитанции содержится информация об управляющей компании, указываются суммы ежемесячных перечислений в строке .

Эксплуатационно-ремонтные работы мест общего пользования МКД

Управляющая компания совместно с собственниками МКД разрабатывают программу постановки дома на текущий ремонт и формируют специальные описи в соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004 ст. 2.1) .

На основании запланированных работ производится расчет сметы и распределение денежных средств на выполнение ремонта.

Планируемые мероприятия должны быть направлены на восстановление общедомового имущества жилого дома и поддержания его пригодности для эксплуатации.

Перечень таких работ приводится в МДК 2-04.2004 в приложении №2.

Помимо внешнего ремонта здания: крыши, фундамента, стен и перекрытий, в обязанности управляющей компании входит проведение работ внутри дома:

1. Смена окон и оконных рам ;
2. Замена входных дверей и усиление дверных проемов ;
3. Ремонт выбоин на лестницах и лестничных площадках, восстановление ступенек, а также замена напольного покрытия ;
4. Перестановка испорченных перил ;
5. Штукатурка стен и потолков ;
6. Облицовка керамической плиткой стен или их покраска ;
7. Замена или ремонт светильников ;
8. Восстановление или полная замена почтовых ящиков ;
9. Ремонт крыльца подъезда .

Управляющая компания должна осуществлять контроль за ходом ремонтных работ и проверять качество их выполнения.

При завершении ремонта организация, распоряжающаяся жилищным фондом, производит приемку проведенных работ. Совместно с собственниками происходит подписание акта приемки работ.

Как заставить управляющую компанию отремонтировать?

Если управляющая компания отклоняет просьбу жильцов включить ремонт подъезда в план работ на ближайший год, необходимо составить претензию .

Документ должен содержать следующую информацию:

1. В «шапке» жалобы указывается наименование организации, распоряжающейся жилищным фондом, перечисляются собственники квартир, от лица которых составляется документ.
2. В основном тексте перечисляются претензии жильцов и выдвигаются требования о проведении текущего ремонта подъезда.
3. Обязательно в конце документа проставляется дата, и собираются подписи с граждан, проживающих в данном подъезде.

Предлагаем вам образец претензии к управляющей компании: Скачать .

К составленной претензии отдельно прикладывается список работ, которые требуется провести в подъездном помещении, с указанием конкретных сроков.

При отсутствии реакции УК копия документа направляется в отдел Жилсоцинспекции и в Роспотребсоюз.

К направляемой жалобе необходимо приложить дополнительно следующие бумаги:

• Договор об эксплуатации дома с управляющей компанией ;
• Копию претензии в администрацию с отметкой о ее получении ;
• Ответ управляющей компании на переданную ей жалобу ;
• Перечень требуемых работ ;
• Акт выявленных дефектов при обследовании подъезда .

В течение месяца должен поступить ответ.

При неутешительном результате всех предыдущих обращений конечной инстанцией является суд.

В суд направляется исковое заявление, где указывается наименование управляющей компании, адрес жильцов и их контактные данные .

В иске излагается суть претензии с перечислением дефектов, имеющихся в подъезде, и требованием по их устранению к организации, распоряжающейся жилищным фондом.

Обязательно к заявлению прикладываются копии всех предыдущих жалоб в управляющую компанию, Жилсоцинспекцию, Роспотребсоюз и ответы этих организаций .

При направлении иска в судебную инстанцию можно не только потребовать сделать ремонт, но и получить компенсацию за причинение морального вреда.

За нарушение правил содержания МКД согласно ст. 7.22 КоАП на юридическое лицо может быть наложен штраф от 40000 до 50000 рублей.

Проверка выполненных работ

Добившись выполнения ремонтных работ в подъезде, инициативной группе жильцов потребуется проводить ежедневный контроль над проведением ремонта, записывать этапы и качество его выполнения в специальный журнал .

Лучше подкреплять эти записи фотографиями. На каждой отдельной стадии работ необходимо составлять акты, обязательно обращается внимание на качество выполненных мероприятий.

По завершении ремонта создается приемочная комиссия. Участвовать в ней согласно МДК 2-04.2004 должны не только представители управляющей компании и подрядной организации, но и жильцы инициативной группы, а также работники Жилсоцинспекции .

Можно пригласить независимых экспертов, например, депутата муниципального собрания.

Только при наличии подписей всех участников созданной комиссии ремонтные работы в подъезде будут считаться принятыми.

К акту приемки выполненных работ следует оформить документы с расшифровкой всех видов проведенных работ .

Если в ходе принятия ремонтных работ были обнаружены недоделки, то такой акт не следует подписывать.

Обещания организации, ведающей жилищным фондом, устранить их впоследствии могут оказаться только обещаниями, и придется ждать очередного ремонта еще 5 лет.

Забота о поддержании мест общего пользования МКД лежит полностью на управляющей компании. Проводиться ремонт должен не реже 1 раза в 3-5 лет силами и средствами организации, управляющей многоквартирным домом.

Деньги на работы каждый жилец подъезда перечисляет ежемесячно, оплачивая квитанцию за коммунальные услуги .

Если все претензии к управляющей компании остаются неуслышанными, то следует направлять жалобу в контролирующие организации. Крайней инстанцией в данном вопросе является суд.

Для проведения текущего ремонта необходимо решение всех собственников, т.к. на ремонт подъезда будут потрачены средства всего дома. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Было


Стало


Жители дома №8 по ул.Космо­навтов решили проводить ремонт подъезда поэтапно. Средств, собранных на текущий ремонт, пока хватило только на два этажа

Штудируем законодательство

Основными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере управления и содержания многоквартирного жилого фонда, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, а также постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. При этом не стоит забывать, что если вы доверили управление вашим домом той или иной компании, то между собственниками и УК заключается договор, составленный с соблюдением требований федерального законодательства. Это очень важный документ, поскольку работы в доме будут проводиться только те, которые в нем указаны, не больше, правда, зачастую - меньше. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов, читайте договор внимательно, и если вас что-то не устраивает, обсуждайте с УК и не спешите подписывать.
Чтобы не тратить свои нервы понапрасну, прежде чем что-то требовать от управляющей компании, внимательно перечитайте документ и все приложения к договору. В них, как правило, и содержится перечень того, что ваша управляющая компания обязана делать в доме и на прилегающей территории.

« Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Жильцы вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков »

Закон гласит…

Итак, за что мы с вами платим по квитанциям? В ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (…) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества». Что подразумевается под общим имуществом? Это все конструктивные элементы здания (крыша, стены, лестницы и пр.), коммуникации, лифты, технические помещения и придомовая территория, то есть абсолютно всё, что есть в вашем доме и вокруг него. В том числе и лестничные клетки. Получается, что мы с вами априори платим за их текущий ремонт.

…постановление Госстроя уточняет…

Читаем внимательно пункт 3.2.9 постановления Госстроя № 170. Он говорит о том, что управляющие компании обязаны производить текущий ремонт общедомового имущества раз в 3–5 лет. При этом помним, что к общедомовому имуществу относятся стены, потолки и полы подъездов. Получается, вот оно - ремонтировать обязаны! Но с существенной оговоркой. В приложении № 7 к постановлению четко сказано, что в текущий ремонт входит «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (…) и других общедомовых помещениях».

…договор ставит точку

Подобная формулировка, как правило, есть и в договоре жильцов на управление многоквартирным домом. «УК ОБЯЗАНА проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении к договору». И вот здесь - внимание! В обязанности управляющей компании по текущему ремонту входит (из типового договора УК с собственниками):
- восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
- восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
- штукатурно-малярные работы отдельными местами.
Значит, отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Несмотря на то, что о покраске всего подъезда речь не идет, жильцы вправе требовать от управляющей компании частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков.

С чего начать?

Инициировать общее собрание жильцов!
Если вашему подъезду необходим ремонт, то решение о его проведении может принять только общее собрание собственников. Созывайте соседей и приглашайте представителей вашей УК - директора и/или главного инженера. На собрании должны быть определены и задокументированы все виды работ, которые вы хотите провести (покраска, замена, ремонт, укрепление и т. д.). Прописать виды работ нужно очень тщательно: здесь нет ничего само собой разумеющегося, да и подарков от УК ждать не стоит.
Компания должна предоставить жильцам подробную смету работ со стоимостью и предложить схему софинансирования: как правило, 30х70 или 50х50. Необходимо также рассчитать, сколько каждая квартира заплатит впоследствии и оговорить условия рассрочки, чтобы оплачивать необходимую сумму частями.

Что дальше?

Далее заключается отдельный договор на проведение косметического ремонта, в котором указаны сроки окончания ремонта. После завершения жители дома принимают работы и подписывают специальный акт. Если что-то сделано некачественно или не доделано, акт приемки подписывать не стоит. Сначала убедитесь, что все в полном порядке.

А если не платить?

Если собственники многоквартирного дома категорически не хотят платить за ремонт подъезда дополнительно - ведь мы и так каждый месяц платим по квитанциям за содержание общедомового имущества - можно инициировать ремонт за счет собранных средств. В этом случае УК будет проводить ремонтные работы поэтапно: сначала один этаж, затем другой по мере накопления взносов. В этом случае обновление подъезда может сильно затянуться, зато никаких дополнительных вложений не потребуется.
Также всегда существует вариант отремонтировать все своими силами без привлечения управляющей компании. Он наиболее прозрачный - вы сами решаете, сколько каких материалов закупить и кого привлечь к работам. Стоит только захотеть!

Ремонтные работы подъездов - очень актуальные жилищные вопросы, которые требуют внимания и активных действий как со стороны властей, так и самих жильцов. Быстрая порча, износ необходимых элементов, фасада общего имущества является общепризнанным фактом не только в старых домах, но и новостройках.

Нередко люди даже не знают, какая управляющая компания занимается такими проблемами и вообще, что нужно делать, когда общий внешний вид подъезда оставляет желать лучшего.

Наши преимущества:

10 лет стабильной и успешной работы

Выполнено более 500 000 м 2

Почему у нас лучшая цена?

Минимальные сроки

100% контроль качества

5 лет гарантии на выполненные работы

1500 м2 площадь собственных складских помещений

Когда нужно делать ремонт подъезда

Ремонт подъездов МКД относится к текущему ремонту. Проводят его раз в 3-5 лет, но возможно и чаще, если в этом есть необходимость. Технически перед текущим ремонтом подъезд должен находиться в удовлетворительном состоянии, без конструктивных повреждений стен, лестниц, входной группы и коммуникаций, а для его восстановления до нормативного состояния необходимо отремонтировать не более 30% имущества.

Если же более 30% общего имущества МКД повреждено и требует восстановления, обнаружены серьезные косметические и конструктивные дефекты, то возникает вопрос о капитальном ремонте, причем не только подъезда, но и всего жилого дома.

Юридические основания

Юридическим основанием текущего ремонта подъезда МКД является договор между собственниками квартир и управляющей компанией, где оговариваются обязанности УК, порядок выделения средств, а также периодичность ремонта.

Решение о внеочередном ремонте подъезда принимает собрание собственников жилья, в ходе которого они составляют и принимают заявление, адресованное управляющей компании. После получения такого заявления, согласно Жилищному кодексу, создается оценочная комиссия, которая исследует состояние подъезда и выносит решение.

Финансирование косметического ремонта подъезда МКД осуществляется из средств, ежемесячно вносимых собственниками на содержание и ремонт жилья. Если же имеются повреждения входной группы, коммуникаций, окон и т.д., требующие капитального ремонта, то средства выделяются из фонда, который формируется по статье «Капитальный ремонт».

Перечень работ при ремонте подъездов

В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.

Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:

• Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
• Ремонт тамбура, включая двери
• Ремонт входной группы, в том числе козырьков
• Замена или вставка стекол в окна
• Ремонт или замена почтовых ящиков
• Ремонт или замена подъездных электрических щитков
• Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
• Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.

Не все работы проводят одновременно, в каждом конкретном случае список составляется отдельно, в зависимости от результатов обследования подъезда. Подробней об этом написано, в методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).

Кто должен осуществлять текущие и косметические ремонты

Состояние строительных конструкций жилого фонда, и особенно многоквартирных домов, всегда находится на особом контроле органов исполнительной власти. Любые отклонения и нарушения в системе эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии должны фиксироваться жилищной инспекцией. По факту нарушений выносятся предписания и налагаются штрафы, но заставить управляющую компанию сделать ремонт хотя бы в подъезде бывает значительно сложнее, чем организовать капремонт.

Как минимум два документа обязывают организацию, управляющую эксплуатацией многоквартирного жилого здания, делать ремонт подъездов многоквартирных домов:

• Постановление или предписание Госстроя РФ от 27.09.03 за номером 170. Документ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» прямо возлагает обязанности по проведению своевременного восстановления элементов конструкции жилых, и в том числе многоквартирных зданий на управляющие или жилищно-эксплуатационные конторы;
• Договор на управление эксплуатацией жилого здания, подписанный компанией и жильцами или их представителями. Независимо от того, как сформулированы позиции в части проведения текущих и косметических ремонтов в договоре, компания обязана выполнять требования по обеспечению безопасной эксплуатации жилого здания многоквартирного типа.

К сведению! Даже суды различных инстанций не принимают во внимание доводы ЖЭКов, и тем более компании-распорядителя о том, что решение о сборе средств и проведении ремонтных работ текущего или косметического назначения должно утверждаться собранием жильцов.

И уж подавно судовыми инстанциями не принимаются во внимание попытки обосновать непроведение работ отсутствием необходимого объема денежных средств. Мало того, Правила Госстроя однозначно определяют, что текущий ремонт подъезда должен выполняться в точно установленные сроки. Кроме того, проведение ремонтных работ капитального и текущего назначения Правилами №170 однозначно относится к одному из видов управления и эксплуатации жилищного фонда. Их отсутствие судом расценивается, как умышленное неисполнение обязательств, и может послужить основанием для наложения на управляющего крупного штрафа или расторжения договора.

Текущий ремонт

Вопрос проведения текущего ремонта в одном выделенном подъезде жилого многоквартирного здания на сегодня остается одним из самых злободневных. Чтобы не потерять лицензию по решению суда, управляющая компания старается провести ремонтные работы текущего характера один раз в пять лет. На собрании жильцов зачитывается и согласовывается список предполагаемых работ, или утверждают проект решения, по которому подряд на выполнение текущего ремонта передается строительной фирме-подрядчику.

Косметический ремонт подъезда

Текущий косметический ремонт подъезда производится раз в 3-5 лет. Периодичность ремонта подъездов чётко прописывается в уставных документах ТСЖ.

Косметический ремонт предполагает:

• Восстановление слоя штукатурки в местах где она потрескалась, либо осыпалась;

• Заделку щелей и отверстий;

• Побелку стен (в редких случаях поклейку обоев);

• Покраску панелей и перил;

• Вставку стёкол в подъездные окна;

• Покраску окон;

• Покраску лифтовых откосов;

• Отделку и покраску входных и чердачных дверей.

Это основной перечень косметических работ который производится при ремонте подъезда. При необходимости данный перечень может быть расширен.

​

Капитальный ремонт подъезда

По нормативам, капитальный ремонт подъездов производится каждые 25 лет. В капитальный ремонт входит:

• Гидроизоляция крыши и входного тамбура;

• Ремонт межпанельных стыков;

• Замена окон;

• Замена внутридомовых коммуникаций: труб отопления, водоснабжения и канализации, электрической проводки, стоковых труб;

• Ремонт технического этажа;

• Ремонт вытяжной системы;

• Косметический ремонт;

• Внешний ремонт дома;

• Утепление дома;

• Ремонт парапета и установка ограждений на крыше;

• Ремонт подвала.

Данный перечень также может быть расширен в зависимости от обстоятельств.

Внеплановый ремонт подъезда

Косметический и капитальный ремонт подъезда может быть и внеплановым, когда по каким-либо причинам он необходим. Если плановые ремонты производятся в целом, то внеплановые могут быть и локальными, направленными на устранение и восстановление тех или иных дефектов и разрушений.

Порядок осуществления мероприятий по ремонту подъезда

Вначале производится осмотр лестничных клеток и маршей. На основании собранных сведений составляется план работ и расчет расхода материалов для их выполнения. Затем составленная смета утверждается на собрании жильцов, после чего заключается договор с бригадой и производится закупка материалов.

Перед началом ремонта проверяется гидроизоляция крыши. Если она в неудовлетворительном состоянии, все подновления будут бесполезными. Далее в подъезде заменяются трубы и прочие коммуникации, стекла или полностью оконные блоки. Производят размывку старой побелки, после чего выполняют реставрацию слоя штукатурки и наносят новую побелку на потолок и стены. Иногда для стен используют краску или обои. На заключительном этапе окрашивают оконные проемы, перила и плинтуса. Стоимость ремонта подъезда формируется в основном из стоимости использованных материалов и объема выполняемых работ.

Реставрация ступеней крыльца

Владельцам частных домов иногда приходится проводить реставрацию ступеней крыльца. Проще всего произвести поправку деревянных ступеней. Для восстановления бетонных стоит воспользоваться выравнивающими строительными смесями. Для металлических ступеней применяют сварочный аппарат, если речь не идет о кованых элементах. Все же для проведения ремонта входных ступеней предпочтительно пригласить специалиста.

​

Все возникшие вопросы и полезные замечания можете оставить в поле для комментариев.

Получите коммерческое предложение на email.