Физ лицо купило нежилое помещение. Продажа имущества ооо физическому лицу

Оформляя сделку по покупке объекта коммерческой недвижимости покупатель, кроме необходимости оформлять большое количество документов, получает еще и дополнительные риски, связанные с владением таким имуществом. Как оформить сделку так, чтобы не пришлось отдавать в бюджет колоссальные суммы налогов в случае продажи, избежать судебных разбирательств с арендаторами, и просто не стать жертвой рейдерского захвата?

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем:

• Физическое лицо.
• Юридическое лицо.

Выбор зависит от нескольких факторов:

• Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет.
• Есть ли в собственности другие подобные объекты.
• Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.
• Семейные обстоятельства – перспектива заключения брака, развода.
• Наличие незакрытых просроченных кредитов.

Основным фактором, который должен быть учтен при закрытии сделки, является рыночная и кадастровая стоимость объекта, ставка налога на недвижимость, установленная в конкретном регионе для этого типа объектов.

Покупатель коммерческой недвижимости: физлицо, ИП или фирма?

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.

Физическое лицо: преимущества и недостатки

Оформление коммерческой недвижимости в собственность физлица выгодно в том случае, если не планируется продажа объекта в ближайшее время. Начиная с 2016 года, все собственники будут обязаны заплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если срок владения не превышает 5 лет. Также облагаются налогом доходы, полученные гражданином от операций по сдаче в аренду собственного имущества.

Основная проблема заключается в том, что базой для начисления служит кадастровая стоимость объекта. Ставка – достаточно высока, и способна превысить размер дохода от перепродажи имущества.

Оправдано оформление без участия юридического лица, если нет необходимости оформлять залог на купленную квартиру или офис.

Недостатки оформления бизнес недвижимости на физическое лицо:

• В случае продажи придется заплатить налог.
• Необходимо согласие супруга на проведение сделки.
• В случае развода приобретенная недвижимость считается совместным имуществом и подлежит разделу.

Существует несколько вариантов управления недвижимостью, при которых удастся сэкономить на налогах. Можно сдать объект в аренду собственной фирме (например, ООО) с последующим заключением договоров субаренды с арендаторами. В этом случае налог будет начислен на указанную в договоре сумму ежемесячной аренды.

Оформление ИП и экономия на налоге

Оформление ИП дает возможность существенно снизить налоговую нагрузку как при оплате налога с дохода, так и в оплате налога на недвижимость или НДФЛ в случае продажи. Единственное, о чем стоит позаботиться – документально подтвердить использование объекта в качестве источника дохода ИП.

Если недвижимость сдает в аренду ИП на упрощенной системе, сумма налога составляет 6%. В сравнении с 13% налога физлиц – экономия очевидна. Документально нужно доказать, что имущество используется для предпринимательской деятельности, чтобы избежать оплаты налога на недвижимость. Упрощенная система предусматривает уплату только единого налога.

ИП также может рассчитывать на получение выгодного кредита при оформлении залога на коммерческую недвижимость. Условия коммерческой ипотеки более выгодны, чем займы для физических лиц.

Юридическое лицо: выгода и риск

Оформление права собственности на юридическое лицо более выгодно, если предприятие – на упрощенной системе. Снижается риск потери части имущества в результате семейных конфликтов, раздела имущества, судебных разбирательств по долговым обязательствам.

Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.

Владение объектом коммерческой недвижимости – отличный способ пополнить на внушительную сумму оборотный капитал фирмы. Проценты по кредитам для бизнеса с залогом намного ниже, чем при потребительском кредитовании.

Рассрочка на коммерческую недвижимость – как оформить

Рассрочка на коммерческую недвижимость возможна, если объект приобретается у застройщика. При покупке необходимо, чтобы большая часть стоимости (более 50%) была погашена первым платежом, на остаток суммы компании – продавцы недвижимости предоставляют рассрочку. Срок действия таких договоров не превышает 3 лет.

Основное преимущество – низкая процентная ставка, или ее полное отсутствие при заключении договора на короткий срок (6 – 12 месяцев) и большом размере аванса. Кроме этого, покупатель сэкономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страхование.

Существенный недостаток – отсутствие права собственности у покупателя до полного погашения стоимости объекта. Право собственности остается у кредитора.

Ипотека на коммерческую недвижимость – беспроигрышный вариант

Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости может исключительно ИП или юридическое лицо. Но при необходимости оформить займ под залог уже имеющейся недвижимости, залогодателем может выступить и собственник - физлицо.

Преимущества кредитования:

• Длительный срок – до 15 лет.
• Низкие ставки – от 11%.
• Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Зачем переоформлять квартиру в коммерческую недвижимость

Жилое помещение переоформить в коммерческую недвижимость целесообразно, если в собственности есть другие аналогичные жилые объекты. Воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость можно только по одному объекту определенного типа.

Кроме того, выведенная из жилого фонда квартира может быть передана в аренду по минимальной цене ИП или юридическому лицу. Сумма налога в таком случае сократится в разы. Под залог коммерческой недвижимости можно получить недорогой кредит, оформив квартиру в качестве залога.

Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.

Вопрос: ...Организация продает нежилое помещение физлицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем. Продавец передал помещение в мае 2008 г., до госрегистрации, которая состоялась в июне. Оплата произведена в течение 60 дней с момента заключения договора. Каков порядок учета доходов у продавца от продажи помещения в целях исчисления налога на прибыль? Может ли физлицо внести в кассу организации наличные денежные средства без применения ККТ? (Консультация эксперта, 2008)

Вопрос: Организация по договору купли-продажи, заключенному в мае 2008 г., продает нежилое помещение физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем. Первоначальная стоимость этого помещения составляет 1 400 000 руб., сумма амортизации - 285 000 руб. Стоимость помещения по договору купли-продажи составляет 1 800 000 руб. Продавец передал помещение по акту приема-передачи покупателю до государственной регистрации права собственности на помещение в мае 2008 г. Государственная регистрация состоялась в июне 2008 г. Оплата будет произведена в течение 60 дней с момента заключения договора. 1. Каков порядок бухгалтерского и налогового учета (налог на прибыль) доходов у продавца от продажи помещения: с момента подачи документов на регистрацию права собственности; на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество; на дату подписания акта приема-передачи помещения? 2. Может ли физическое лицо по договору купли-продажи нежилого помещения внести в кассу организации наличные денежные средства без применения кассового аппарата или же эта операция должна быть проведена только по безналичному расчету?
Ответ: 1. Согласно п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ здания относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) органами Федеральной регистрационной службы. Необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества установлена также п. 1 ст. 551 ГК РФ.
Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ с момента государственной регистрации.
Следовательно, до даты государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю не происходит; данное здание принадлежит организации-продавцу и продолжает числиться у него на балансе (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Налог на прибыль.
В целях налогообложения прибыли датой получения дохода от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Таким образом, учитывая нормы ГК РФ, регулирующие переход права собственности на недвижимое имущество, можно сделать вывод, что и в налоговом учете организация признает доход от реализации недвижимого имущества на дату государственной регистрации перехода права собственности на него.
Однако, согласно разъяснениям Минфина России, содержащимся в Письмах от 10.09.2007 N 03-03-06/1/653, от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554, от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.
Иной подход к рассматриваемому вопросу раскрывает судебная практика. Так, в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечается, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) по делу N А45-18186/06-39/557, ФАС Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8.
Следовательно, в случае если организация не готова отстаивать свою позицию и примет решение руководствоваться разъяснениями Минфина России, то она признает доход от реализации здания в сумме договорной стоимости здания (без НДС) в месяце подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества и подачи документов на государственную регистрацию (в мае 2008 г.) (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно признается расход в сумме остаточной стоимости реализуемого здания (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Бухгалтерский учет.
Поступления от продажи объектов ОС признаются в бухгалтерском учете прочими доходами в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. п. 7, 10, 10.1 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 30 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).
При этом выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99. Одним из условий является переход права собственности от организации к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).
Следовательно, до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (июнь 2008 г.) организация не признает выручку от ее реализации.
В момент передачи имущества покупателю по передаточному акту продавец в бухгалтерском учете признает выбытие объекта ОС (Письмо Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43). Начисление амортизации прекращается с 1-го числа следующего месяца (п. 22 ПБУ 6/01). Таким образом, на дату передачи недвижимости расходы еще не возникли, а выбытие ОС уже произошло. Чтобы отразить это на счетах бухгалтерского учета, можно воспользоваться, например, счетом 97 "Расходы будущих периодов" (п. 19 ПБУ 10/99), закрепив выбранный способ в учетной политике организации. Отметим, что некоторые специалисты предлагают использовать в такой ситуации счет 45 "Товары отгруженные".
В бухгалтерских регистрах будут сделаны следующие записи.
Май 2008:
Дебет 01-2 Кредит 01-1 - 1 400 000 руб. - отражена первоначальная стоимость проданного здания;
Дебет 02 Кредит 01-2 - 285 000 руб. - отражена сумма начисленной амортизации;
Дебет 97 Кредит 01-2 - 1 115 000 руб. (1 400 000 - 285 000) - отражена передача здания покупателю.
Июнь 2008:
Дебет 62 Кредит 91-1 - 1 800 000 руб. - отражены доходы от реализации здания;
Дебет 91-2 Кредит 68 - 274 576 руб. - начислена сумма НДС с реализации (Письма ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@, Минфина России от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 11.05.2006 N 03-04-11/88);
Дебет 91-2 Кредит 97 - 1 115 000 руб. - отражена остаточная стоимость реализованного здания.
Июль 2008:
Дебет 51 Кредит 62 - 1 800 000 руб. - отражено поступление денежных средств от реализации здания.
2. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг организация должна применять ККТ даже в случае разовой операции.
В силу ст. 14.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях продажа товаров (выполнение работ, оказание услуг) в организациях, осуществляющих реализацию товаров, выполняющих работы либо оказывающих услуги, а равно индивидуальными предпринимателями без применения в установленных законом случаях ККМ влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 до 2000 руб.; на должностных лиц - от 3000 до 4000 руб.; на юридических лиц - от 30 000 до 40 000 руб.
Поэтому во избежание претензий со стороны проверяющих органов рекомендуем провести данную операцию по безналичному расчету.
Таким образом, при отражении данной операции в учете рекомендуем учитывать вышеизложенную информацию.
Н.В.Вахитова
Аудиторская компания "Верген Аудит"
05.08.2008

В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны заключаться в простой письменной форме. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Существенным условием в договоре продажи недвижимости является соглашение о цене. Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Недвижимость от юридического лица физическому лицу должна передаваться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Обращаем Ваше внимание, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 1 ст. 11 Закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.
Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с физических лиц взимается 500 руб., а с организаций - 7 500 руб.
Поскольку недвижимое имущество на основании договора купли-продажи переходит от юридического лица в собственность физического лица, то в этом случае размер государственной пошлины будет равен 500 рублей. Это связано с тем, что, по мнению финансовых органов, за государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества размер государственной пошлины должен определяться исходя из того, кому переходит в собственность отчуждаемое имущество (письмо Минфина России от 09.02.2006 N 03-06-03-04/25).

Налог на прибыль

Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ при методе начисления для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Как уже отмечалось ранее, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на объект недвижимости.
Аналогичная позиция изложена в письмах ФНС РФ от 28.05.2007 N ММ-20-02/397 и Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241.
Существует еще одна точка зрения, в более позднем письме Минфина России от 10.09.2007 N 03-03-06/1/653 чиновники пришли к выводу, что продавец признает доходы для целей налогообложения прибыли с момента подачи документов на регистрацию. Ведь на основании п. 8 ст. 258 НК РФ именно с момента подачи документов на регистрацию права собственности покупатель включает недвижимое имущество в состав соответствующей амортизационной группы. Такое же мнение высказано ранее и в письме Минфина России от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554: "У организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав."
Однако суды не всегда поддерживают такую позицию. Так в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 по делу N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) судьи указали, что выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после государственной регистрации объекта, так как фактически на момент подписания акта приемки-передачи продавец передает покупателю лишь право владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст. 290 ГК РФ составляют три полномочия - владение, пользование, распоряжение.
Тем не менее, мы видим, что позиции даже в пределах одного ведомства различны. В таком случае получается, что наименее рискованным будет отражение дохода от продажи недвижимости в том месяце, когда подписан акт приема-передачи имущества и поданы документы на регистрацию. Одновременно организация признает в налоговом учете расход в сумме остаточной стоимости реализуемого нежилого помещения. Так, согласно п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества доход от такой операции может быть уменьшен на остаточную стоимость этого имущества, а также на расходы, связанные с реализацией. Но и в этом случае в силу спорности вопроса организация не застрахована от того, что налоговый орган не предъявит ей претензию по поводу даты признания расхода в виде остаточной стоимости имущества.
Недавно неофициальные разъяснения представителей налоговых органов были представлены в издании "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 25, июнь 2008 г. (19 июня 2008 года) Так, на вопрос о том, на какую дату следует учитывать доходы от продажи в целях применения налога на прибыл, ответ был дан П. Борисовым, советником государственной гражданской службы Российской Федерации 3 класса. Он сообщил, что ссылкой на нормы ГК РФ, что доходы от продажи недвижимого имущества признаются для целей налогообложения прибыли на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на этот объект, поскольку на указанную дату происходит переход права собственности к покупателю.
Следовательно, даже представители налоговых органов признают такую позицию наиболее соответствующей требованиям ГК РФ и не противоречащей нормам налогового законодательства.
Таким образом, в силу наличия различных точек зрения, Вам придется самостоятельно выбрать, будете ли Вы придерживаться мнения Минфина России, согласно которому датой возникновения дохода по налогу на прибыль будет являться дата подачи документов на государственную регистрацию. Либо решите руководствоваться позицией того же ведомства и сочтете датой возникновения дохода дату регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Начисление амортизации в налоговом учете

Правила амортизации объекта недвижимости, переданного по акту приема-передачи до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, Минфин России рассмотрел в п. 3 письма от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301.
В нем подчеркнуто, что при передаче объектов ОС покупателю организация-продавец лишается возможности использовать их для извлечения дохода, следовательно, это имущество уже нельзя считать амортизируемым (п. 1 ст. 256 НК РФ). На основании ст. 259 НК РФ амортизация по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества.

Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Как было отмечено ранее, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ). При реализации объектов недвижимости счет-фактура должен выставляться в течение пяти дней со дня перехода права собственности на объект (п. 3 ст. 168 НК РФ). При подписании акта приемки-передачи недвижимого имущества обязанности начислить НДС у Вашей организации не возникает.

Налог на имущество

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Согласно письму Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43 "Об уплате налога на имущество организаций при выбытии основных средств" на основании договора купли-продажи и акта приемки-передачи основных средств организация-продавец признает в бухгалтерском учете выбытие объекта основных средств. Следовательно, нет необходимости ждать момента государственной регистрации.
Действительно, согласно п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при выполнении ряда условий, некоторые из которых при продаже ОС (до момента регистрации) перестают выполняться, так как объект недвижимости уже продан (по договору) и не используется в производстве. Конечно, для выполнения этого условия необходимо прописать в договоре купли-продажи момент передачи объекта недвижимости - до государственной регистрации права собственности.
Если объект недвижимости не учитывается на балансе организации, то налог на имущество не начисляется (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Тем не менее, следовать такой логике рискованно. Ведь согласно пп. "г " п. 12 ПБУ 9/99 переход права собственности от организации к покупателю является одним из условий для признания выручки в учете. Поэтому рекомендуем уплачивать налог на имущество до момента перехода права собственности покупателю (до регистрации права собственности) на продаваемый объект.
Тем более, что выводы о том, что факт государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику, является основанием для списания его с бухгалтерского учета продавца, содержится в письмах Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28, от 03.08.2006 N 03-06-01-04/151.
Такая позиция подтверждается разъяснениями, представленными В. Трошиной, главным специалистом - экспертом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России в издании "Финансовая газета", N 45, ноябрь 2006 г. (9 ноября 2006 г.). Госпожа Трошина подтвердила, что датой прекращения обязанности по уплате налога на имущество у продавца является факт государственной регистрации у покупателя прав собственности на объекты недвижимого имущества, предусмотренный Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оплата третьими лицами

Согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Иными словами, оплата третьими лицами (физическими или юридическими) - проблема самого физического лица, приобретающего у Вас объект недвижимости. Однако не будет лишним затребовать у плательщика письмо, подтверждающее факт оплаты по договору за физическое лицо.
Дополнительно по данному вопросу рекомендуем ознакомиться с постановлением ФАС Поволжского округа от 19.02.2004 N А57-1530/03-17.
Вывод:
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. В отношении даты признания доходов от продажи недвижимого имущества Вам следует принять решение самостоятельно.
3. Во избежание проблем рекомендуем продолжать уплачивать налог на имущество до момента регистрации права собственности на имя покупателя.
4. Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из двух дат: день оплаты (аванс) или дата государственной регистрации права собственности покупателя.
5. Оплата третьими лицами допускается.