Закон об аренде жилого помещения. Новый жилищный кодекс и договор найма квартиры. Как сдать или снять квартиру не нарушив закон. Договор социального найма
В данной статье будут рассмотрены вопросы передачи жилых помещений собственниками по договору третьим лицам, а также передача жилых помещений по договору поднайма гражданами, занимающими жилые помещения по договору социального найма.
Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии адвокатов
"Правовая защита" по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.
Все сантехнические светильники должны быть одобрены в соответствии с требованиями закона. Они должны быть неабсорбирующего материала и находиться в безопасном, пригодном для использования состоянии. Светильники, вентиляционные отверстия, стоки и линии водоснабжения должны быть надлежащим образом установлены, подключены и поддерживаться в рабочем состоянии, не содержать препятствий, утечек и дефектов и способных выполнять их по назначению.
Установки и ремонт должны соответствовать строениям и сантехническим кодам. Сантехнические светильники должны быть чистыми и санитарными, чтобы избежать размножения грызунов и насекомых или создания опасных или оскорбительных газов или запахов. Они должны быть установлены таким образом, чтобы обеспечить легкий доступ для очистки как крепежа, так и области вокруг него.
Законодательной основой по передаче жилых помещений в пользование третьим лицам, собственниками этих жилых помещений, являются ст.35 Конституции России, положения нового Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК), Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Исходя из данного конституционного принципа ст. 30 ЖК установлено право собственника жилого помещения предоставлять во владение и (или) пользованием принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Порядок заключения договора регламентируется соответствующими положениями Гражданского кодекса. Т.о., вышеназванными законами подтверждено безусловное право гражданина - собственника жилого помещения распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением любым законным способом, не зависимо от воли третьих лиц.
Владелец недвижимости также должен: надлежащим образом подключить каждую раковину, ванну или душ, питьевой фонтан, туалет или другое оборудование для сантехники либо к государственной системе водоснабжения и канализации, либо к частной системе водоснабжения и канализации, которая получила все необходимые разрешения; поддерживать водоснабжение без загрязнения; найдите все входы для водопроводной арматуры над переливным краем крепежа; и устанавливать и поддерживать систему водоснабжения, чтобы обеспечить водоснабжение в любое время для водопроводных сооружений, светильников, устройств и принадлежностей в достаточном объеме и при давлениях, достаточных для обеспечения их удовлетворительной работы.
Если для отдельных квартир вопрос в большинстве своем не носит принципиальный характер, то при предоставлении жилых помещении в найм третьим лицам, у собственников комнат в коммунальной квартире и соседей возникает конфликт интересов. Эти вопросы в основном имеют под собой психологическую подоплеку, нежели законные основания. Проблемы взаимоотношения соседей по коммунальной квартире иронически описывал еще М.Зощенко.
Водоснабжение должно быть свободным от загрязнения. Впускное отверстие для воды для каждого крепежа должно быть выше переливного обода приспособления. Система водоснабжения должна быть установлена и поддерживаться для обеспечения непрерывной подачи воды к водопроводным арматурам в достаточном объеме и давлении для обеспечения удовлетворительного функционирования.
Отопительные установки для воды должны быть надлежащим образом установлены, поддерживаться и подключаться к линиям горячей воды требуемых объектов горячей воды. Установки для нагрева воды должны быть способны нагревать воду, чтобы обеспечить достаточное количество воды в каждом подходящем приспособлении при температуре не менее 110 градусов по Фаренгейту.
Но если опираться на правовую основу, то здесь можно отметить следующее. В соответствии с вышеуказанными положениями законодательства собственник жилого помещения в коммунальной квартире может предоставить в пользование принадлежащее ему жилое помещение, любому третьему лицу (лицам) как по возмездному, так и безвозмездному договору. Естественно, вселяя иных лиц собственник не должен нарушать жилищные права соседей. Но границу между осуществлением права собственника по распоряжению жилым помещением и нарушением прав соседей в большинстве может определить только суд потому, что как указывалось выше, конфликты возникают на фоне личной неприязни или из неправильного понимания границ осуществления своего права.
Альтернативные системы водоснабжения и альтернативные сантехнические сооружения и светильники могут быть одобрены на индивидуальной основе. Каждая труба для слива, отходы и канализация должны быть установлены и поддерживаться таким образом, чтобы они функционировали надлежащим образом и не должны содержать препятствий, утечек и дефектов, чтобы предотвратить ухудшение конструкции или опасность для здоровья.
Механические и электрические требования. Если аренда не заявляет, что арендатор несет ответственность за предоставление кухонного оборудования, установленное кухонное оборудование должно быть предоставлено владельцем недвижимости. Каждая жилая комната в корпусе должна содержать по крайней мере один розетку для розетки, каждая прачечная и ванная комната должны содержать по крайней мере одну розетку с заземленным типом, и каждая кухня должна содержать по меньшей мере два гнезда для розетки на одной небольшой электрической схеме, рассчитанной как минимум на 20 ампер.
При составлении договора пользования жилым помещением следует учитывать, что данный договор нужно составлять в простой письменной форме. Регистрация данного договора не требуется. Не соблюдение простой письменной формы договора не повлечет его ничтожности, но сторонам, в случае возникновения конфликтной ситуации, будет труднее доказывать факт заключения его на определенных условиях, так как свидетельские показания не будут приняты судом. В данном договоре должны быть обязательно отражены следующие условия: о том, какое помещение сдается в найм, срок договора, порядок оплаты.
Каждая кухня, внутренняя лестница, шкаф для туалетов, ванная комната, прачечная, подвал и печь должны содержать как минимум один электрический светильник; лестничные светильники должны переключаться. Все оборудование и принадлежности для приготовления пищи, нагрева и нагрева воды должны быть свободны от утечек и препятствий потока воды, а также при надлежащем функционировании, без пожара, здоровья и безопасности. Запрещено переносное кухонное оборудование с использованием пламени. Все механическое оборудование, используемое для нагрева и приготовления пищи, должно быть надлежащим образом установлено и храниться в безопасном, хорошем рабочем состоянии, которое может функционировать по назначению.
При получении дохода по договору, у собственника возникает обязанность по уплате налога на доход. В настоящее время ставка налога составляет 13%. Собственник должен самостоятельно исчислить налог и до 30 апреля года, следующего за отчетным предоставить налоговую декларацию. Стоит отметить, что в данное время несмотря на заявления чиновников о борьбе с уклонения налогов в данной сфере, конкретных мероприятий не проводится, так как проследить и доказать факт не уплаты налога не просто.
Установки и ремонт должны производиться в соответствии со зданием и любым другим применимым кодом. Оборудование для сжигания топлива должно быть подключено к дымовой трубе, дымоходу или вентилятору в соответствии с инструкциями изготовителя и применимыми кодами. Контроль безопасности должен быть сохранен в эффективном режиме. Необходимые зазоры из горючих материалов должны поддерживаться. Должен быть достаточный запас воздуха для полного сгорания топлива и для вентиляции области.
Устройства для снижения расхода газа, подключенные к газовому прибору, линии питания или выпускному отверстию или трубопроводу, не могут использоваться, если они не маркированы для этого использования, и установка получила все необходимые разрешения. Камины, дровяные печи и т.д. должны быть стабильными, конструктивно безопасными и подключаться к утвержденной дымовой трубе.
Иная ситуация складывается, когда наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма передает жилое помещение третьему лицу по договору поднайма. Данные правоотношения регулируются статьями 76-79 ЖК.
В данном случае передача жилого помещения возможно лишь с согласия в письменной форме наймодателя (органа местного самоуправления) и проживающим совместно с нанимателем членов его семьи. Причем существует ограничение по общей площади жилого помещения. Договор поднайма не может быть заключен, если общая площадь жилого помещения после заключении договора поднайма составит на одного проживающего менее учетной нормы (в Москве - это 10 кв.м.), а в коммунальной квартире менее нормы предоставления (для Москвы - 18 кв.м.).
Космические обогреватели, использующие керосин, запрещены. Если оборудование для контроля температуры или влажности является неотъемлемой функцией корпуса, это оборудование должно поддерживаться и эксплуатироваться в соответствии с его проектной мощностью.
Всякий раз, когда электрическая система нуждается в модификации, чтобы соответствовать этому коду, сервис должен быть обновлен до минимального уровня в 60 ампер и трехпроводного обслуживания. Все электрооборудование, электропроводка и приборы должны быть установлены и поддерживаться безопасно в соответствии со всеми применимыми кодами. Все электрооборудование должно получило все необходимые разрешения.
Еще одно отличие. Если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то требуется согласие не только членов семьи нанимателя, но и других нанимателей и собственников, проживающих в данной квартире.
Таким образом, для нанимателя жилого помещения существует ряд ограничений по передаче квартиры в пользование третьим лицам по сравнению с собственниками жилых помещений. И эти особенности нужно учитывать при заключении договора и возникновении конфликтных ситуаций.
Все конструкции должны быть сконструированы и поддерживаться для предотвращения и предотвращения пожароопасности и в целях обеспечения пожарной безопасности. Безопасное, непрерывное и беспрепятственное средство выхода должно быть обеспечено изнутри конструкции наружу на улице, дворе, в суде или в коридоре, что ведет к открытой открытой площадке в классе. Каждый жилищный блок должен иметь доступ непосредственно к внешней стороне или к общей территории, которая ведет непосредственно к внешней стороне; все двери в требуемом направлении выхода должны быть легко открыты изнутри; все пожарные выходы должны быть структурно прочными и в рабочем состоянии; знаки выхода должны быть освещены и видимы; и каждая спальная комната в подвале должна иметь как минимум 1 открываемое окно или внешнюю дверь, утвержденную для аварийного выхода или спасения, или она должна иметь доступ к двум отдельным утвержденным выходам.
Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме на определенный срок. Если срок не указан, договор считается заключенным на один год. Экземпляр данного договора передается наймодателю (орган местного самоуправления) .
Данный договор является возмездным. Данное положение установлено п.1 ст.78 ЖК, поэтому бесплатно по данному договору передать квартиру в пользование нельзя.
Опасные скопления; противопожарные меры. Запрещается накопление мусора или мусора на лестницах, проходах, дверях, окнах, пожарных выходах или других способах выхода. Огнеопасные или взрывоопасные материалы, такие как краски, летучие масла и чистящие жидкости, или горючие материалы, такие как бумага, ящики и тряпки, не могут накапливаться или храниться, за исключением разумных количеств для текущего использования.
Полы, стены, потолки и т.д. Которые должны соответствовать рейтингу огнестойкости, должны поддерживаться так, чтобы рейтинг сохранялся. Все противопожарные системы и оборудование должны постоянно находиться в надлежащем рабочем состоянии. Детекторы дыма должны предоставляться в соответствии с требованиями закона. В тех случаях, когда предусмотрены системы пожаротушения, головки спринклеров должны поддерживаться в хорошем состоянии, без каких-либо дефектов, содержать в чистоте и без коррозии и краски, а также не согнуты и не повреждены.
И в завершение хочу отметить, что как в перовом, так и во втором случае граждане пользующиеся жилыми помещениями по вышеуказанным договорам должны использовать жилое помещение по назначению, не нарушать законные права и интересы соседей. В случае неправомерных действий договор с данными лицами может быть расторгнут и право пользования жилым помещением прекращено.
Там, где это предусмотрено, переносные огнетушители должны быть видны и доступны и поддерживаться в эффективном и безопасном рабочем состоянии. Необходимые огнестойкие двери и дымовые барьеры, включая оборудование, должны храниться в хорошем рабочем состоянии. Любые неутвержденные удерживающие устройства, такие как дверные упоры и клинья, не могут использоваться.
Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, ответственность за соблюдение настоящего Кодекса несет только собственник. Владелец не будет ссылаться на нарушение, вызванное небрежным, противоправным или злонамеренным действием или бездействием арендатора, при условии, что собственный акт или упущение собственника никак не способствуют нарушению.
Мы находимся по адресу:
г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 21, 15 этаж.
Группа компаний “Правовая защита”
Старший юрист юридической фирмы “Правовая защита” Шевченко Юрий Викторович, Тел. 8 495 787 75 07, 8 495 691 38 72
http://сайт/clauses/2005/05/10/clauses_57.html Новый жилищный кодекс Рё РґРѕРіРѕРІРѕСЂ найма квартиры. Как сдать или снять квартиру РЅРµ нарушив закон. Договор социального найма. %CD%EE%E2%FB%E9+%E6%E8%EB%E8%F9%ED%FB%E9+%EA%EE%E4%E5%EA%F1+%E8+%E4%EE%E3%EE%E2%EE%F0+%ED%E0%E9%EC%E0+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%FB.+%CA%E0%EA+%F1%E4%E0%F2%FC+%E8%EB%E8+%F1%ED%FF%F2%FC+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%F3+%ED%E5+%ED%E0%F0%F3%F8%E8%E2+%E7%E0%EA%EE%ED.+%C4%EE%E3%EE%E2%EE%F0+%F1%EE%F6%E8%E0%EB%FC%ED%EE%E3%EE+%ED%E0%E9%EC%E0..html
Жилищное подразделение не может быть сдано в аренду кому-либо для использования или использования, если структура и помещения не соответствуют положениям настоящего Кодекса. Арендатор несет ответственность за: чистку части помещений, которые занимают арендаторы, контролирует или использует; для хранения и утилизации мусора и мусора в санитарном порядке по мере необходимости; хранение оборудования и принадлежностей, поставляемых владельцами, в чистоте и санитарно-гигиеническом отношении и разумной заботы в использовании и эксплуатации оборудования; и надлежащим образом устанавливайте и обслуживайте оборудование и приспособления, которые предоставляются арендатором, и держите оборудование и приспособления в хорошем рабочем состоянии, чистыми и санитарными, без дефектов, утечек или препятствий.
Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на какой срок сдается жилье. Учитывая количество приезжих, которым нужна крыша над головой, и коренных жителей столицы, у которых нет возможности , этот бизнес будет успешно существовать еще много лет. На современном рынке аренды недвижимости вы найдете предложения на любой вкус и бюджет.
Владелец структуры, содержащей 2 или более жилых единиц, должен содержать чистые помещения в помещениях и поддерживать оборудование и приспособления, поставляемые владельцем недвижимости, в хорошем рабочем состоянии. Население и заражение грызунами. Если требуется истребление, прежде чем помещения могут быть сданы в аренду арендатору, это несет ответственность владелец. В одноблочной структуре арендатор несет ответственность за уничтожение любых насекомых, грызунов или других вредителей.
Арендатор структуры, содержащей единую единицу жилья, несет ответственность за уничтожение любых насекомых, грызунов или других вредителей в структуре или на территории. В структуре, содержащей 2 или более единиц жилья, владелец или оператор несет ответственность за уничтожение любой заразы в помещении, за исключением жилого помещения, где заражение вызвано неспособностью арендатора принять разумные меры для предотвращения заражения в его собственном подразделении.
Среди многочисленных предложений аренды квартиры или комнаты в Москве ежедневно появляются сотни предложений об аренде комнаты или квартиры на час, на сутки, на несколько месяцев, для встречи Нового года, а также часто жилые помещения сдаются под офисы начинающим предпринимателям. Позвонив по части таких объявлений, вы практически в равной степени сможете пообщаться как с риэлторами, работающими частным образом или на , так и напрямую с владельцами квартир, которые не хотят прибегать к услугам посредников и предпочитают сдавать свою недвижимость напрямую. Если в первом случае, как правило, заключается официальный гражданско-правовой договор аренды, то во втором случае большинство собственников предпочитает факт сдачи квартиры никак не оформлять и не афишировать. Очевидно, что именно этим обстоятельством и объясняется тот факт, что по официальным данным в Москве сдается только каждая 20 квартира. Хотя для всех жителей столицы, очевидно, что в реальности это далеко не так. А наша современная действительность на самом деле очень близка к дореволюционной ситуации прошлого века, когда в Москве сдавалось в аренду около 60% жилого фонда.
Обязанности арендатора; нарушения; штраф. Хранить часть конструкции или помещений, которые арендатор занимает, контролирует или использует, в чистом и санитарном состоянии; Хранить и утилизировать мусор и мусор в чистом и санитарном порядке, как того требует закон; Хранить оборудование и оборудование, поставляемые владельцем, в чистоте и санитарно-гигиеническом отношении и проявлять разумную осторожность при использовании и эксплуатации оборудования; и надлежащим образом установите и сохраните оборудование и приспособления, которые предоставляются арендатором, и держите оборудование и приспособления в хорошем рабочем состоянии, чистыми и санитарными, и без дефектов, утечек или препятствий. Арендатору может быть дана ссылка на несоблюдение ответственности, налагаемой настоящим Кодексом.
Зная о сложившейся ситуации Правительство Москвы, активно пытается вывести подпольных арендодателей на чистую воду и обязать официально оформлять договор , а, как следствие, ежегодно подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Кроме того, в том случае, если квартиру арендует мигрант, хозяин квартиры еще и вынужден будет оформлять официальную временную регистрацию, что повлияет на увеличение оплаты коммунальных услуг в среднем на 20-25%. В итоге сложившаяся ситуация приводит к тому, что государство и владельцы незаконно сдающихся квартир уже несколько лет играют в постоянные кошки-мышки. При этом доказать факт неофициальной сдачи квартиры не так-то просто. Хозяин квартиры всегда может сказать, что безвозмездно пустил пожить своих дальних родственников. А, если и будет зафиксирован факт передачи денег, он может отговориться тем, что это просто разовая благодарность за гостеприимство, а не ежемесячная арендная плата.
В 2013 году начался новый виток такой борьбы за незаконную преимущественно частным лицам. Почему именно частным? Потому что в случае сдачи квартиры под офис юридическому лицу, предприниматели все-таки стараются заключить официальный пусть и без печатей договор аренды, чтобы обезопасить собственный бизнес. На самом деле заключенный договор аренды является гарантом безопасности сделки в равной степени и для арендатора, которому гарантирована фиксированная и неизменная стоимость ежемесячной аренды, а также конкретный срок проживания в съемной квартире, так и для арендодателя, которому гарантирует сохранность указанного в договоре имущества и соблюдение графика ежемесячных платежей. Только вот, если о таком договоре узнает государство, придется платить штраф и в дальнейшем выплачивать стандартные 13% от получаемого дохода.
С одной стороны, дополнительный доход может оказаться очень даже полезен в ситуации, когда вы официально не работаете, а хотите получить банковский кредит или собираете документы для оформления туристической визы. А с другой стороны, если вы продолжаете официально работать или получаете вполне приличную пенсию, афишировать еще один источник дохода и отдавать государству «просто так» ваши кровно заработанные 13% очень даже не хочется. К тому же, многие владельцы , даже если и готовы платить подоходный налог, останавливаются перед необходимость сбора целого пакета документов и простаивания в бесконечных очередях в налоговой инспекции. Особенно, если владельцами квартир являются пенсионеры, которым по состоянию здоровья физически трудно столько времени и сил уделять этому процессу. Работающие же владельцы квартир сталкиваются с необходимостью отпрашиваться с работы и тратить время на фактически не особо нужный им процесс подачи документов.
Особое внимание сейчас уделяется незаконному проживанию мигрантов, не имеющих гражданства РФ. Кроме рассмотрения законопроекта о введении в уголовный кодекс статьи за «Незаконное предоставление жилых и нежилых помещений иностранным гражданам или лицам без гражданства», активно рассматривается также предложение назначения штрафа в размере 200 тысяч рублей. Правительство Москвы всерьез обеспокоено сложившейся ситуацией и считает, что принятие подобных мер заставит владельцев сдаваемых квартир выйти из тени и узаконить сделку . Но, по мнению экспертов рынка аренды московской недвижимости, это может привести к совершенно другой ситуации, когда владельцы квартир просто сократят предложения аренды для мигрантов, которым необходимо оформлять временную регистрацию. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, когда спрос в несколько раз превышает предложение, это вполне возможное развитие событий. Ведь гораздо выгоднее сдать квартиру в Москве жителю Подмосковья, имеющему российское гражданство, чем выходцу из бывших союзных республик СССР. Учитывая, что большинство мигрантов претендует именно на квартиры и эконом-класса, стоимость которых минимальна на рынке недвижимости, владельцам просто невыгодно нести какие-то дополнительные расходы. Что же касается иностранцев, ориентированных на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса, то здесь проблем с уплатой налогов и официальным оформлением договора аренды, как правило, не существует в принципе. Во-первых, европейский менталитет априори предусматривает полную законность и оформление любых сделок с недвижимостью, так что сам арендатор будет настаивать на заключении полноценного договора аренды. Во-вторых, учитывая стоимость аренды элитного жилья, владелец вполне может себе позволить заплатить налоги и увеличившуюся сумму за коммунальные платежи, которые сам же и включит в стоимость ежемесячной арендной платы.
Чтобы избежать всех сложностей процедуры подачи налоговой декларации, всегда есть возможность обратиться к опытным юристам и максимально упростить для себя эту процедуру за разумное вознаграждение. Именно для такой категории арендодателей очень выгодным становится введение с 2013 года патентной системы, когда заплатив 60 000 рублей, вы больше не выплачиваете никаких налогов и можете спокойно сдавать даже несколько квартир, оформив свой бизнес как частную предпринимательскую деятельность. На фоне общего дохода такие расходы будут незначительными. Но насколько имеет смысл покупать такой ежегодный патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность тем, кто сдает, например, одну из комнат в своей двух или ? В таком случае, конечно, проще оставаться в рамках действующей до этого системы 13%процентного налогообложения, то есть продолжать заполнять налоговую декларацию и раз в год отчислять процент с годового дохода. Путем простых математических вычислений можно легко подсчитать, что покупать патент и действовать в рамках облегченной системы налогообложения, имеет смысл в том случае, если стоимость аренды вашей квартиры превышает порог в 38 500 рублей.
Основным рычагом воздействия государства в настоящий момент является проведение многочисленных рейдов по определению незаконной сдачи жилья в наем, привлечение к выявлению подобных случаев участковых и соседей и напоминание о действующей уголовной ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов государству. Причем наказание за нарушение закона начинается от предписания погасить 100% задолженности и уплаты штрафа в размере 20% от общей суммы налоговых выплат до трех лет лишения свободы с выплатой штрафа в максимальном размере до 500 000 рублей.
Если посмотреть официальную статистику по ситуации на рынке на конец января 2013 года, то можно увидеть, что спрос превысил предложение примерно в 1,5 раза. При этом самыми востребованными среди арендаторов остаются однокомнатные квартиры эконом-класса, запросы на которые составляют больше 52%. Среди предложений арендодателей в тоже время лидируют двухкомнатные квартиры этого же класса, составляющие практически 40% от общего объема сдаваемых в аренду квартир. Причем минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры на январь составила 23 000 рублей, а максимальная 100 000 рублей. Исходя из этой ситуации, можно легко предугадать, кто из собственников предпочтет оформить официальный договор аренды, а кто захочет по-прежнему оставаться в тени и просто соблюдать элементарные правила осторожности, чтобы не попасть в руки налоговой полиции.
Общий вывод напрашивается сам собой. Вряд ли в текущем 2013 году, даже с введением нового законодательства, ситуация с арендой квартир в Москве сильно изменится.
Загрузка...
