Жилищный кодекс жилищно строительный кооператив. Как осуществляется управление ЖК и ЖСК. Виды жилищных кооперативов
Практически каждая семья в нашей стране мечтает улучшить свои жилищные условия и приобрести в собственность свою квартиру. Очень нногообещающей выглядит , но подобное решение проблемы не для всех. По последним данным тенденция на на ипотечном рынке такова, что только каждый десятый россиянин может взять деньги в банке, чтобы купить жилье. Ведь получение кредита под залог приобретенной квартиры обходится очень дорого. В том смысле, что проценты пока еще очень высокие.
Таким образом, судебная практика по вопросу купли-продажи имущества через жилищный кооператив унифицирована в следующем смысле: Код защиты потребителей применяется к таким отношениям, поскольку традиционная кооперативная модель не подходит с деятельностью по строительству и продаже имущества на заводе. Таким образом, не существует положения, которое удерживает больше, чем уровень, установленный между 10% и 20% от сумм, выплачиваемых членом, который отказывается от покупки, будучи уверенным, что Высший суд уже объявил иск покупателя недвижимости отказаться от бизнеса, если у них больше нет экономических условий для покрытия расходов на найм.
Как подсчитали экономисты, вместе с обязательными страховками ипотечные ставки возрастают еще сильнее. В итоге в зависимости от условий и срока кредитования переплата может составить от 80 до 150% стоимости кредита. Какие же возможности существуют еще для решения квартирной вопроса?
Жилищный кооператив - это один из способов решить проблему жилья.
Кроме того, суммы, выплачиваемые отказывающимся кооперативом, как и традиционные отношения с потребителями, должны быть восстановлены за один раз и никогда не могут быть обусловлены вступлением нового ассоциированного члена. Но это не только: сбор отходов после доставки ключей является неоправданным, особенно когда этот обвинение даже не обсуждался на общем собрании, которое было вызвано для этой цели, и не имеет никакого отношения к режиму строительства «себестоимости».
В конце концов, сотрудничество - это естественная деятельность человека, у которого всегда была солидарность как одна из ее самых ярких характеристик. Для решения повседневных проблем общество создало кооперативизм, который позволяет людям организовывать совместную работу.
Что такое жилищный кооператив?
Жилищный кооператив - это некоммерческая организация в форме потребительского кооператива, которая, строго следуя Жилищному кодексу РФ (читайте законодательство: Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ), осуществляет свою деятельность на территории России. Деятельность эта направлена на то, чтобы обеспечить членов кооператива столь желанными для них квадратными метрами в жилых домах. Каждый такой дом возводят или покупают на средства кооператива, в который могут добровольно входить не только граждане, но и юридические лица.
Участие в кооперативе представляет собой учреждение, полностью посвященное интересам его членов. Этот идеал позволяет предлагать эксклюзивные условия, самоподдержку организации и безопасность кооператива. Совместное движение возникло в Западной Европе в начале 19 века во время промышленной революции. В то время стремление к прибыли превзошло права рабочих. Либерализм, доктрина, которая преобладала в то время и проповедовала свободную конкуренцию и негосударственное вмешательство в экономику, усугубляла злоупотребление властью.
Рабочие места были ограничены отраслями промышленности, торговлей и сельским хозяйством. Условия работы были нечеловеческими, с рабочими днями до 17 часов и низкой оплатой. Один из рабочих предложил всем организовать в обществе, чтобы повысить покупательную способность их заработной платы и подавить высокую прибыль посредников. После долгих дискуссий группе удалось объединить 28 желающих рабочих для создания кооперативного общества.
Так как в схему создания общей кассы взаимопомощи не входят коммерческие банки с их высокими процентными ставками, то приобретенная квартира для новосела обходится примерно наполовину дешевле . И это очень заманчиво. Ко всему прочему жилищный кооператив по возможности строит или покупает жилье, не привлекая посредников. Вместе с налоговыми льготами это существенно уменьшает себестоимость каждого квадратного метра жилья. К тому же, если потребуется ремонт комнаты можно всегда обратиться в Единый центр ремонта, где высококвалифицированные специалисты помогут провести в квартире все ремонтно-строительные работы и по экономичной цене.
Его деятельность ограничивалась торговлей мукой, маслом и сахаром. В первый год существования кооператив уже имел 74 члена и капитал в 180 фунтов. Спустя одиннадцать лет организация собрала 400 членов, а ее продажи уже включали продукты питания и ткани, а также владение мельницей, чтобы снизить стоимость муки. С тех пор кооперативизм консолидировался во всем мире и в настоящее время является фундаментальной частью мировой экономики.
Чтобы открыть двери магазина, который будет штаб-квартирой учреждения, они сформулировали семь столпов, которые стали основой нынешнего кооператива. Даже после стольких лет и после нескольких пересмотров эти принципы сохранили ту же философскую основу: равенство, образование и свободу.
Система управления жилищным кооперативом
Как только дом вводят в эксплуатацию, сами же участники жилищного кооператива становятся его хозяевами, то есть управляют им, содержат его (кстати, кооператив может быть нацелен и на строительство нежилых помещений). И в будущем они, если понадобится реконструкция, например, могут ее провести опять-таки собственными силами и за счет собственных средств.
Демократическое управление членами
Кооперативы - это добровольные организации, открытые для всех лиц, которые могут использовать свои услуги и взять на себя ответственность в качестве партнеров, без социальной, расовой, политической, религиозной и гендерной дискриминации. Мужчины и женщины, избранные в качестве представителей других членов, подотчетны им.
Экономическое участие членов
Кооперативы вносят справедливый вклад в капитал своих кооперативов и контролируют его демократически. Часть этого капитала должна быть общей собственностью Кооператива.Однако чтобы вселиться в новую квартиру, член кооператива должен выплатить часть пая, размер которого определяется уставом. Когда же он выплачивает паевой взнос полностью, то становится собственником квартиры.
Какие документы регламентируют работу жилищного кооператива?
Главный документ, по которому существует некоммерческая организация кооператив, является Устав.
Члены обычно получают небольшое вознаграждение за свой подписанный капитал, как условие их адгезии. Остатки ежегодного осуществления кооперативов направлены на достижение одной или нескольких из этих целей. Развивать кооператив путем создания резервов. будучи неотъемлемой частью их неделимости; Выгоды членов пропорционально их транзакциям. с кооперативом; Поддерживать другие мероприятия, одобренные членами.
Кооперативы - это автономные, самопомощи, управляемые их членами. Если они заключают соглашения с другими организациями или прибегают к внешнему капиталу, они должны делать это в условиях, обеспечивающих демократический контроль со стороны их членов и сохранение автономии кооперативов.
Устав – это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью жилищного кооператива. Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и Правление кооператива. Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры.
Образование, обучение и информация
Кооперативы содействуют образованию и обучению своих членов, избранных представителей и работников, с тем чтобы эффективно содействовать развитию их кооперативов. Они информируют широкую общественность, особенно молодежь и лидеров общественного мнения, о характере и преимуществах сотрудничества.
Кооперативы более эффективно служат своим членам и расширяют возможности кооперативного движения путем совместной работы через местные, региональные, национальные и международные структуры. К семи принципам присоединились 12 принципов кооперативизма. К достоинствам относятся такие предположения, как добавление женщин к социальным вопросам и обучение людей. Жить лучше; Платите наличные деньги; Спасти без страданий; Подавлять паразитов, то есть устранять промежуточные продукты; Борьба с алкоголизмом; Привлекать женщин к социальным вопросам; Просвещать людей экономически; Восстановите коллективную собственность путем обучения. кооперативного достояния; Облегчите доступ ко всей собственности.
Так же решаются все самые важные вопросы. По решению Общего собрания можно, например, лишить кого-то членства в кооперативе. Конечно, не просто так, а если он систематически и без уважительных причин нарушает свои обязанности.
Каковы обязанности члена жилищного кооператива, указано в Жилищном кодексе РФ или в основанном на его требованиях уставе кооператива. А ревизионная комиссия, в которую члены кооператива уже не входят, осуществляют контроль его финансовой деятельности.
Установить справедливую цену; Исключить капиталистическую прибыль; Отмените конфликт. Кооперативное движение имеет две классификации для кооперативных обществ. Первый, по классу, является иерархическим, имеет три классификации и основан на социальных рамках. Второй по сегменту не имеет иерархии и в Бразилии разделяет объекты на 11 ветвей.
Кооперативы первой степени: у них есть свое социальное членство. физическими лицами; Кооперативы второй степени: они являются центральными из кооперативов. и кооперативные федерации. Его членство формируется уникальными кооперативами; Кооперативы третьей степени: кооперативы, рамки которых. кооперативов и федераций.
Какие виды кооперативов существуют и чем отличаются виды жилищных кооперативов?
Действующее законодательство предусматривает три разновидности жилищных кооперативов:
- жилищный кооператив (ЖК),
- жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и
- жилищный накопительный кооператив (ЖНК).
Принципиального различия между ЖК и ЖСК нет. Оно лишь в том, что каждый такой кооператив, как разновидность потребительского кооператива, создается под какой-то конкретный дом. Только предназначение жилищного кооператива в том, чтобы купить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. А предназначение жилищно-строительного кооператива в том, чтобы организовать строительство конкретного дома.
Классификация бразильских кооперативов по отраслям. Потребительские кооперативы: приобретение и распределение потребительских товаров. потребление; Жилищные кооперативы: покупка или строительство дома. по справедливой цене; Сервисные кооперативы: предоставление конкретных услуг.
Горные кооперативы: эксплуатация руды и камней. драгоценный; Специальные кооперативы: состоят из несовершеннолетних и. группы, которым нужна опека, среди них. особые потребности; Кредитные кооперативы: предоставление кредитов и предоставление кредитов. банковские услуги. Кредитный кооператив направлен на предоставление индивидуальных займов на основе коллективных сбережений и содействие экономическому и финансовому образованию членов. Он также направлен на установление систематических сбережений и может даже предоставлять комплексные банковские услуги.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) тоже создается для того, чтобы удовлетворить потребность членов кооператива в жилье. Они добровольно объединяются и делают паевые взносы. Однако ЖНК создается не под какой-то конкретный дом. Деньги идут на строительство и приобретение квартир в разных многоквартирных домах.
Cуть механизма ЖНК отражается в его названии – накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Средства, привлеченные этими организациями, применяются на местном уровне с учетом коллективных социальных интересов, определенных членами. Кредитные союзы являются партнерскими отношениями и для членов, носят гражданский характер и не подлежат банкротству. Они имеют следующие характеристики: добровольное членство с неограниченным количеством членов. Политический нейтралитет, без религиозной, расовой или социальной дискриминации. Недоступность акций капитала для несовместимости. Сингулярность голосования - каждый член имеет один голос; Кворум для обсуждений, основанный на количестве членов, а не на капитале; Они не для прибыли, с возвратом остатков жидкости кооперативу.
Пайщики вносят членские взносы и «вскладчину» приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.
В Бразилии существует три типа кредитных кооперативов. Городские: образованные физическими лицами, которые осуществляют профессию или общую деятельность или связаны с каким-либо субъектом. В исключительных случаях они могут быть образованы юридическими лицами, которые в форме Закона считаются микро - или небольшой компанией, которая имеет одну и ту же хозяйственную деятельность физических лиц.
Они организуют разработку программ финансовой помощи и оказания услуг, стремящихся удовлетворить кредитные потребности членов. В настоящее время они составляют около 70% от общего числа бразильских кредитных кооперативов. Сельские: образованные физическими лицами, которые осуществляют сельскохозяйственную, животноводческую или добывающую деятельность и, в исключительных случаях, юридическими лицами, осуществляющими ту же деятельность. На их долю приходится около 30% существующих кредитных союзов в Бразилии.
Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.
Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив
Плюс, и очень существенный, здесь один. Если вы вступаете в жилищный кооператив, вам потребуется минимум документов , ведь вы пришли фактически «к своим». Здесь не банк, поэтому от вас никто не потребует кучу справок и множество гарантий и поручителей. Все, что вам потребуется, - это ваш паспорт и, скорее всего, копия трудовой книжки (очевидно, как гарантия вашей платежеспособности) . Да и не нужно здесь много документов, потому как если вы перестанете выплачивать нужную сумму в указанные сроки, вам просто не достанется ничего.
Классификация кооперативных обществ. Сингулярные: это лица, составляющие не менее 20 человек, что в исключительных случаях допускается допуск юридических лиц, которые представляют одну и ту же или связанную с ними экономическую деятельность физических лиц.
Центральные или федерации: это те, которые состоят как минимум из трех уникальных кооперативов, и могут, в исключительных случаях, допускать отдельных членов. Конфедерации: они состоят как минимум из трех федераций кооперативов или центральных кооперативов, из тех же или разных модальностей.
Тут-то и находится самый большой минус. Потому что в случае с ипотекой вы сразу же после оформления договора получаете в собственность квартиру, после чего и выплачиваете банку деньги в течение оговоренного срока. А в случае с жилищным кооперативом вы не сможете оформить квартиру в собственность, пока не выплатите последний свой пай .
Деятельность кредитных кооперативов может быть пассивной, активной и вспомогательной, являющейся. Обязательства: финансирование через спрос и срочные вклады, которые могут осуществляться только с членами кооператива, а также средства национальных и международных финансовых учреждений.
Активно: использование ресурсов, как собственных, так и третьих сторон, исключительно с его членами. Они могут быть совершены путем дисконта ценных бумаг, открытия простого кредита и в текущем счете, перевода средств финансовых учреждений и аванса вкладчикам. В целом финансирование операций через кредитные кооперативы является краткосрочным, не более 60 дней.
Еще один минус – для вступления в кооператив вы должны иметь минимум 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья . В то же время в случае с ипотекой вам требуется иметь в наличии для взноса только 30 процентов (бывает и меньше). Но есть также и плюс. Вы можете выплачивать кооперативу суммы по льготной годовой ставке в полпроцента, в то время как любому банку в случае ипотеки придется платить минимум 10 процентов годовых, и это еще в лучшем случае. Хотя здесь вас поджидает и немаленький такой подводный камень: если ваш кооператив вдруг лопнет, вы останетесь ни с чем, потеряете и деньги, и квартиру не получите. А если лопнет банк, чем черт не шутит, то поскольку квартира в случае ипотеки уже в вашей собственности находится, вы окажетесь в выигрыше.
Аксессуар: предоставление услуг членам в сфере сбора ценных бумаг, квитанций и платежей в дополнение к хранению в целом. Кооперативизм в Бразилии насчитывает более 160 лет. Примерно через 40 лет инициатива мигрировала из сельской местности в город, когда Сиа Паулиста открыла кооператив в потребительском секторе в Кампинасе, Сан-Паулу.
Поддержка способствовала появлению нескольких кофе, риса, кукурузы и других сельскохозяйственных кооперативов. Первый кооператив, ориентированный на образование, родился в Итумбиаре, в глубине Гояса. С более чем 900 миллионами членов, что эквивалентно шестикратному бразильскому населению, кооперативизм сегодня является самой большой нерелигиозной доктриной в мире. Движение присутствует в большинстве стран, будь то развитая или развивающаяся, плановая экономика или свободный рынок. Его производительность простирается от сельского до городского.
Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно. Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид. Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.
Ситуация изменилась после того, как с первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Закон урегулировал правовые, экономические и организационные вопросы деятельности ЖНК и установил жесткие стандарты работы данной организации, предусматривающие защиту пайщиков от недобросовестных или просто непрофессиональных руководителей.
Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.
Что это такое
Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие "жилищный кооператив". Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.
Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.
Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.
Виды жилищных кооперативов
По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.
И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.
Беспроцентный долг вместо ипотеки
Возникает естественный вопрос: "Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?" Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.
Особенности выплаты долга
Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.
В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.
Установление порядка очерёдности покупки квартир
Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.
Возможные неприятности
Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.
Достоинства ЖК
Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.
Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.
К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.
Недостатки ЖК
Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.
Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.
ЖНК – популярная форма покупки жилья
Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.
Загрузка...
