Как зарегистрировать доп соглашение к договору аренды. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Указанное правило применяется и к аренде нежилых помещений (см., например, ­информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В этом случае соответствующие правовые последствия наступают после такой регистрации (п. 1 той же статьи, см. также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, действие подлежащего государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы может быть распространено на отношения, возникшие до государственной регистрации этого соглашения, например, с момента его подписания сторонами (постановления ФАС Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3448-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 № Ф04-2693/2007(33872-А46-21), ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу № А56-9107/2006). С момента государственной регистрации дополнительного соглашения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в новом размере (за период с даты, указанной в соглашении) независимо от того, начали ли стороны исполнять условия соглашения еще до регистрации.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ не имеется. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11.

Вместе с тем по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165). В силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Таким образом, в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды и исполнения условий этого договора сторонами договор аренды порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации, однако условия этого договора не могут затрагивать прав и обязанностей иных лиц.

Как показывает судебная практика, приведенные разъяснения применяются и к дополнительным соглашениям (изменениям) к уже заключенному (зарегистрированному) договору аренды в силу его исполнения сторонами договора (см., например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 № Ф03-2884/14 по делу № А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 № Ф05-5473/14 по делу № А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 № 13АП-11141/14, Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 № 10АП-782/14).

Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал вносить арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды. При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24.04.2013 № Ф05-3173/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 № Ф04-198/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 № 05АП-4431/13, ­Третьего ­арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 № 03АП-1529/13).

Как нам представляется, нет никаких оснований для того, чтобы не применять в подобных ситуациях и вторую часть приведенных выше разъяснений Президиума ВАС РФ. Следовательно, условия исполняемого сторонами дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировано, создают обязательства только для подписавших его сторон и не имеют правового значения для третьих лиц. В связи с этим объем прав и обязанностей, возникающих у нового арендатора или арендодателя в случае перенайма или смены собственника объекта аренды, должен определяться именно содержанием зарегистрированного договора без учета обязательств, существовавших между сторонами договора в связи с исполнением ими условий незарегистрированных дополнительных соглашений к договору. Сказанное подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 № Ф09-11455/13 по делу № ­А07-14824/2012).

Здравствуйте

С точки зрения закона - любое изменение такого договора доп соглашением- надо регистрировать - ст 452 гк

практика правда расходится

вот примеры что можно не регистрировать именно по аренд. плате

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным,если стороны исполняли данное соглашение, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031
"… Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;- договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным...»

Название документа
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

есть обратное

Позиция 1. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“
»...9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."

поэтому если вы уверены что будете все исполнять, с каждой стороны и условия согласованы - можно попробовать его не регистрировать

Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды

Когда договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента прохождения регистрации, если иное не оговорено в законе ­- указано в п. 3. ст. 433 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договоры аренды сооружений и зданий сроком более года требуют обязательной государственной регистрации. Вступление в силу таких договоров, например таких как аренда зала в Москве , также начинает с момента

регистрации.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что изменения в договор или расторжение договора можно совершить в такой же форме, как и сам договор. Исключение составляют случаи, указанные в законе, иных правовых актах, договорах, обычаях делового оборота.
В силу обозначенного, любые изменения в договор аренды, прошедший государственную регистрацию, должны быть также зарегистрированы государственным органом, как часть договора. Такое решение вынесено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08.

Тем не менее, положение о необходимости обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества вступило в силу лишь после того, как были введены в действие Федеральный закон N 122-ФЗ и вторая часть Гражданского Кодекса. В ст. 6 ФЗ N 122-ФЗ указывается, что вступление в силу данного Закона не противоречит отношениям, возникшим до этого момента, поэтому отсутствие государственной регистрации ранее заключенных отношений по аренде недвижимости не делает их недействительными. По желанию обладателей возможна государственная регистрация таких прав.

С учетом вышеизложенного, на практике многим пришлось столкнуться с неоднозначным вопросом:

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах, если оно вносит изменения в договор аренды, который был заключен до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ?

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 дало ответ: Федеральный закон N 122-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после введения ФЗ в действие, о чем указано в п. 6 ст. 33 данного Закона. Касательно правоотношений, возникших до введения Закона в силу, сказано, что Закон действует по отношению к правам и обязанностям, возникающим после введения в действие ФЗ. Отсюда сделан вывод, что дополнительные соглашения, которые подписывались в период действия ФЗ N 122-ФЗ, касающиеся прав и обязанностей сторон договора аренды, необходимо регистрировать в установленном порядке.

Из указанных положений ясно, что при необходимости государственной регистрации договора, любые изменения и дополнения к этому договору нужно будет регистрировать подобным образом.

Соглашения к договору аренды, например аренда офиса на час в Москве , не прошедшие государственную регистрацию, не могут быть использованы для решения споров. Это вызвано тем, что незарегистрированное соглашение ни для одной из сторон не порождает прав и обязанностей.

Например, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 N А12-27756/12, в котором арбитры пришли к выводу, что дополнительные соглашения, оформленные в 2006 и 2007 годах не являются основанием для изменения размера арендной платы, определенной в договоре, так как дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию в соответствии со ст. ст. 433, 452 ГК РФ. Соглашения, не прошедшие государственную регистрацию, для сторон договора не порождают изменений в правах и обязанностях.

Федеральный закон N 122-ФЗ и Приказ Минюста России N 184устанавливают, что для государственной регистрации участники сделки должны предоставить пакет документов. В этот пакет входят документы, устанавливающие возникновение, переход, прекращение, наличие или ограничение права.

Проведение государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды по правилам ФЗ N 122-ФЗ говорит о том, что договор аренды и все дополнительные соглашения прошли регистрацию в соответствии с действующим Федеральным Законом.