Работа управляющих компаний оставляет желать. Игра навылет: как заставить управляющую компанию работать лучше

Практически еженедельно появляются сообщения УФАС либо прокуратуры о том, что та или иная управляющая компания наказана за отказ передавать документацию на дом другой УК, которую выбрали собственники помещений. И мы даже практически перестали об этом писать в «Управдом 73», так как явление приобрело рядовой характер. Но данный случай особенный, так как происходит на старте отопительного сезона и ставит в положение заложников жильцов дома №19 по ул. Корунковой.

Наша газета будет следить за ситуацией в доме №19 по ул. Корунковой

Почти детективная история с полицией, понятыми и срезанными замками на двери в подвал произошла здесь во дворе утром 5 октября. Как оказалось, несмотря на то, что все сроки уже прошли, МКД все еще не полностью подключен к отоплению. Дело в том, что новая УК никак не может приступить к своим обязанностям, а прежняя УК, видимо, не желает этого делать, а может быть, даже наказывает таким образом людей за непослушание. За то, что они посмели проголосовать на общем собрании за другую компанию. Но сил терпеть уже просто не было, признаются жильцы, которые очень долго и упорно пытались наладить контакт.

— Свое первое обращение я отнесла в «Фундамент» еще в далеком 2009 году. До сих пор не ответили… Ну, наивная была, хотела свой экземпляр договора управления получить, чтобы ознакомиться. Меня там только послали куда подальше, — рассказывает Татьяна ИВАНОВА, собственник квартиры в доме №19 по ул. Корунковой. — Вот с тех пор я периодически пыталась наладить с нашей управляющей компанией диалог как между заказчиком и исполнителем, ведь УК действует по заданию собственников и на их средства. Мне хочется знать, за что я плачу. Пыталась вести переписку, чтобы оформлять все законным путем, но мне отвечали исключительно устно, зачастую нецензурно, причем звонили через моих соседей. Ни на одно обращение не ответили и никакие требуемые мной документы не предоставили. Даже к жалобе в прокуратуру приложить нечего.

Тем временем, по словам жительницы, дом все больше и больше приходил в запустенье.

— Что творится на чердаке и в подвале — я вам передать не могу! — продолжает наша собеседница.

— Там до того все запущено, что фекалии буквально видно сквозь сгнившие трубы, сырость, огромные тараканы величиной с грецкий орех буквально кишат, мусор гниет в забитых вентиляционных каналах. В общем, ужас, даже говорить противно. И это все уже настолько переполнило подвал и чердак, что стало вываливаться буквально нам под ноги. Тараканы уже в квартиру стали забегать толпами. Детки у меня ходят (и у них же все это на глазах!) и говорят, смотри мама, вон птичка не живая. А там голубь дохлый полгода лежит, никто его не убирает — одним словом, кошмар. Мне, естественно, хочется жить в доме с нормальными условиями. Зачем и ради чего я и моя семья должны терпеть это безобразие, да еще и платить кому-то за то, что ничего не делается?!

Несколько раз жильцы предпринимали попытки каким-то образом наладить взаимоотношения с УК. Проводили собрания, выбирали совет МКД, голосовали. Но тщетно, все старания людей идти цивилизованным путем разбивались о хамство и невежество со стороны коммунальщиков. Как признаются обитатели ул. Корунковой, 19, читая «Управдом73» и посещая занятия в ШГП, они завидовали тем МКД, где управляющая компания отчитывается перед собственниками, где жильцы сами выбирают работы, которые им необходимы в доме, сами определяют размер платы — в общем, являются настоящими хозяевами своей собственности, а не какими-то подневольными, которым разрешается лишь платить дань своему феодалу да помалкивать.

— Как нас учили на занятиях в «Школе грамотного потребителя», мы выбрали совет МКД, составили его устав, отнесли в УК. где он и затерялся без надобности и регистрации. Никто в «Фундаменте» не захотел с нами общаться как с собственниками, отчитываться нам, даже самое элементарное — перечень услуг и работ для голосования за размер платы не предоставляют. Сами себе там какие-то работы записывают, например, постоянно некий ремонт дверей, окон, которые целые стоят. Да это даже мелочь, по сравнению с тем, что ни разу не предоставили акт выполненных работ для подписи собственникам, — с горечью в голосе говорит старшая по дому Нина ВУКОЛОВА.

Если честно, сегодня даже трудно себе представить, что компания, которая существует только благодаря платежам жителей, может себе позволить по отношению к ним такое хамство, которое граничит с нарушением закона. Как это так — отказывались предоставлять перечень работ?! Как это так — отказывались показывать договор?! И даже после этого люди продолжали попытки выстраивания диалога.

— Одна из жительниц нашего дома сама работала в «Фундаменте» и у нее имелся экземпляр договора управления, который она нам (совету МКД) дала почитать. Это устаревший и давно не отвечающий современным нормам закона документ, но даже по нему УК отказывалась выполнять все наши требования, — продолжает Нина Ильинична. — Я сама по профессии бухгалтер, и если не понимаю в инженерном оборудовании, то уж в цифрах разбираюсь. Вместо годового отчета, который они нам не предоставляли, в «Фундаменте» делали общий по всем их домам перечень выполненных работ -огромный талмуд, где надо было выискивать строки, относящиеся конкретно к нашему дому. Они думали, что я не разберусь в таком объеме цифр и таблиц, но я разобралась. И выяснилось, что многие работы, за которые они брали деньги, на самом деле не производились. Мы их убрали и сократили размер платы. Более того, мы потребовали выполнить те работы, за которые заплатили. И нам обещали все сделать. Но прошло время, и опять — ничего. Это собственно и стало последней каплей, после которой жители стали искать другую УК.

Летом жители провели заочное голосование, целый месяц им давался на раздумье и заполнение бюллетеня. Наконец, в августе был оформлен протокол общего собрания с решением перейти в другую управляющую организацию. И вот тут-то начался тот самый детектив. Когда пришло время подавать тепло, выяснилось, что «Фундамент» отказывается отпускать дом из своего управления. Поэтому, когда пришли из новой УК, чтобы войти в подвал, пришлось срезать замки, а внутри стало понятно, что МКД, по словам специалистов, фактически не готов к зиме, и требуется заменить задвижки. Кроме того, работники новой УК приступили к расчистке чердака, так как его состояние тоже влияет на энергоэффективность отопительного оборудования и на суммы в платежке, как и старые изношенные узлы на системе теплоснабжения. Все это ведет к переплате жильцов за услуги отопления. Однако, когда специалисты вернулись с новыми задвижками, чтобы их установить, оказалось, замки на дверях в подвал опять поменяли, а на пороге их встречает полиция! Тем временем и жильцы дома поделились на два лагеря: одни -за перемены, другие — чтобы все оставить как было. А как было, мы вам уже рассказали.

Несмотря на то, что управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, ремонта не было много лет. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как заставить свою УК работать лучше или, если ничего не помогает, выбрать новую.

Кто за что отвечает

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет своих обязанностей, которые прописаны в договоре: недостаточное обеспечение жильцов коммунальными услугами, нарушение правил и норм пожарной безопасности, порча имущества по причине ненадлежащего состояния или обращения с внутридомовыми коммуникациями, говорит юрист компании LDD Никита Руднев.

В содержание имущество МКД входит также подготовка к отопительному сезону, поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализаций, своевременный вывоз бытовых отходов, уборка лифтов, придомовой территории, подъездов, межэтажных площадок, объясняет гендиректор управляющей компании PSN Home Александра Гулева. Кроме того, управляющая организация взаимодействует с поставщиками энергоресурсов, включая расчеты с ресурсоснабжающими компаниями.

Управляющая организация несет ответственность за работу своих сотрудников (сантехников, электриков), добавляет Гулева. Если собственник обратился за предоставлением дополнительных услуг, например, по выполнению сантехнических работ, ответственность за их качество возлагается на управляющую компанию. Оплату дополнительных услуг следует осуществлять на расчетный счет УК, а не оплачивать работы непосредственно сотрудникам. В таком случае на выполненную работу в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок, в течение которого исполнитель несет ответственность за недочеты и недоработки. Обычно срок гарантии составляет один год.

Стоимость услуг публикуется на официальном сайте управляющей организации, а также размещается в офисе УК на стенде информации. Хозяин квартиры может уточнить стоимость той или иной услуги непосредственно у работника УК, у которого при себе должны быть прайс-листы.

Куда жаловаться

Если жители недовольны работой управляющей компании, эксперты "ПИК-Комфорт" рекомендуют в первую очередь обратиться с письменным заявлением в УК с просьбой оказать услугу своевременно и требуемого качества.

"По нашему опыту, таким образом удается решить 85-90% обращений. Если управляющая организация проигнорирует обращение, то самый простой способ повлиять на качество ее услуг — это обратиться в надзорные органы и администрацию", — объясняют в "ПИК-Комфорт".

Собственники помещений имеют право высказать мнение, сообщить свои пожелания, замечания в работе сотрудникам диспетчерской службы или контакт-центра УК по телефону, напоминает Гулева. При этом следует уточнить номер, который присваивается каждому обращению или заявке, чтобы имелась возможность проконтролировать исполнение.

В основной части претензии необходимо указать, что именно, по мнению жителя, нарушает УК, какие функции не выполняет (лучше указать период нарушений), приложить фото или видео подтверждение, копии документов, актов, советуют специалисты "ПИК-Комфорт".

Можно действовать через порталы, например, "Активный гражданин" или "Добродел". Если такие способы не помогают, то нужно обращаться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. В случаях, если жителю нанесен материальный ущерб, например, на автомобиль упало дерево, тогда жителю придется решать проблему в суде.

В Госжилинспекцию чаще обращаются с просьбой провести проверку выполнения лицензионных требований УК при исполнении договора управления в части той деятельности, где выявлены нарушения, указывают эксперты "ЖКХ Контроль ". В Роспотребнадзор жалоба направляется, если в договоре управления есть условия, которые нарушают права собственников помещений как потребителей услуг ЖКХ, а также если нарушаются санитарные нормы и правила при содержании общего имущества.

А вот в прокуратуру уже идут, когда есть нарушения законодательства со стороны УК или в случае бездействия контролирующих органов.

Как поменять УК

Эксперты напоминают, что, если договориться с управляющей компанией об устранении нарушений невозможно, то собственники квартир могут принять решение о расторжении договора с УК на общем собрании. Одновременно на общем собрании они должны принять решение о способе управления, выборе новой УК и утверждении условий договора с вновь выбранной компанией. Также они могут принять решение о создании ТСЖ для самостоятельного управления домом. Если в доме мало квартир (меньше 30), можно перейти на непосредственное управление МКД. Это даст собственникам существенную экономию, отмечают в "ЖКХ Контроль".

Впрочем, по мнению экспертов "ПИК-Комфорт", не каждый собственник готов доверить свое имущество "соседям". Чаще всего жильцы делают выбор в сторону управляющей компании, так как она работает исключительно по лицензии и собственники могут контролировать ее действия.

Есть два способа выбрать управляющую компанию, продолжают эксперты "ПИК-Комфорт". Первый — это когда открытый конкурс по отбору управляющей организации проводят местные власти. Второй — это выбор УК в ходе собрания собственников. Для выбора новой УК жителям придется набрать большинство голосов "за", затем подать протокол голосования с подписями владельцев в ГЖИ.

Перед тем как выбрать новую УК, эксперты советуют изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании. "В любом случае советуем в первую очередь обращать внимание на управляющие компании, надежность и квалификация которых обеспечена сотрудничеством с застройщиком или девелопером, зарекомендовавшем себя с положительной стороны. Ориентиром выбора управляющей организации является предоставление комплекса услуг по обслуживанию дома, таких как: наличие расчетного центра, аварийно-диспетчерской службы, службы эксплуатации, закрепленной на объекте, менеджера по работе с жителями", — говорит Гулева.

Специалисты "ПИК-Комфорт" советуют обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами, добавляет Гулева. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Если речь идет о Москве, то дом может перейти под управление ГБУ "Жилищник". Это может произойти, например, в случае банкротства предыдущей УК. Сейчас в Москве до 60% фонда находится в управлении ГБУ "Жилищник". К работе ГБУ "Жилищник" предъявляются такие же требования, как к другим управляющим организациям. И способы обращения с заявлениями те же: письменное обращение, жалобы через порталы, исковые заявления и так далее", — отмечают в "ПИК-Комфорт".

Контроль за управлением

"ЖКХ Контроль " обращает внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

Чтобы заставить УК работать эффективнее, собственники помещений должны систематически осуществлять контроль за исполнения договора управления, отмечают в "ЖКХ Контроль ". В первую очередь для защиты своих интересов собственникам необходимо создать совет дома. Это должна быть группа инициативных собственников помещений дома, способная организовать работу по взаимодействию с УК в целях обеспечения успешного управления домом. Главное — надо выбрать из собственников дома инициативного, грамотного, готового отстаивать интересы собственников человека — председателя совета, ну и, безусловно, принять решение выплачивать ему ежемесячное вознаграждение. Ведь ему передается большая часть полномочий собственников по организации управления домом, а это подразумевает большие затраты как в материальном, так и в моральном плане.

На чтение 4 мин.

Управлюящая компания ОАО “Домуправ”, в которой мы состоим, отказывается с нашим домом заключать договор на новый срок обслуживания. Опираясь на закон ЖК ст.161.Хотя, каждый год вешают объявления, что если договор на обслуживание не с кем не заключен, то обращаться именно к ним. Срок истекает 01.06.2010г. Объясняя это тем, что в нашем доме всего восемь квартир и им не выгодно нас обслуживать, т.к. перечисляеться мало средств установленного по тарифам на ремонт.

Нам ответили, что по приказу мэра города,от таких двухэтажных старых домов как наш “ОТКАЗАТЬСЯ” и предлагают создать товарищество самоуправления. Но дом построен 50 лет назад. За это время не было не одного капитального ремонта и замены труб. Стояки все ржавые, на них стоят хомуты, канализация перемотана простой изолентой. И это всё хотят оставить на плечи жильцов пенсионеров, в котором живут три участника ВОВ (хотя развёрнута программа помощи ВОВ, а тут всё наоборот). Заниматься самоуправлением некому, поскольку все жильцы пенсионеры.А другая управляющая компания отказывается брать наш дом на обслуживание из-за ветхости дома.

Нам так и не понятно, на каком основании издан приказ мэра города “Об отказе обслуживания двухэтажных домов”.

Подскажите, что нам делать в такой непростой для ситуации. Спасибо.

Ответы юристов

Здравствуйте, Светлана.

В соответсвии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Так же п.3 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом” Обязывает Органы местного сумоуправление на проведение конкурса по выбору управления многоквартирным домом: Конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Вы можете обратится в суд и обязать органы местного самоуправления выбрать УК. ч.7 ст.161 ЖК РФ

Следовательно данный приказ прямо противоречит указанным выше нормам, Вам следует обратится в суд для признания данного нормативного акта противоречащим положениям закона, в частности: ЖК РФ;Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”.

Post Views: 209

В России тысячи управляющих компаний, которые должны содержать в надлежащем состоянии общедомовое имущество и предоставлять жильцам некоторые коммунальные услуги.

Однако качество работы многих управляющих компаний (далее – УК) оставляет желать лучшего: в подъездах грязь, лифты ходят через раз, крыши текут из-за некачественного ремонта. Ко всему этому УК игнорируют жалобы граждан, диспетчеры «теряют» заявки, а письменные обращения направляются в мусорные корзины. Мы расскажем, как быть в такой ситуации, как заставить управляющую компанию работать.

Претензионное производство

Отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах (МКД) и управляющими компаниями регулируются Жилищным Кодексом РФ (главным образом – VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. Речь идет о Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.

Эти и некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и УК заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ, это документ, который должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить в адрес УК официальную претензию.

Как известно, в некоторых случаях (например, в отношении услуг связи или транспортных услуг) процедура претензионного производства является обязательной – без нее вы не сможете обратиться в суд. В отношении жилищно-коммунальных услуг такого требования не установлено. Тем не менее, – весьма важный шаг.

ЖКХакер подробно рассказывал о полномочиях каждого из них, поэтому напомним лишь основные моменты. В соответствии с Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ», главной ее задачей является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении им жилищных и коммунальных услуг. Похожую функцию выполняет и Роспотребнадзор – он следит за соблюдением требований Закона «О защите прав потребителей».

Обращение в эти органы также должно быть письменным и коллективным. К нему приложите все имеющиеся у вас документы – вся переписка с УК, акты, фотографии и т.д.

Жилинспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия составит протокол об административном правонарушении и привлечет управляющую компанию к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Верхний предел санкции этой нормы для юридических лиц – 50 тысяч рублей.

Обратите внимания, что на этом этапе вы можете отказаться от оплаты коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Но это решение нужно документально зафиксировать и направить в УК.

Прокурорский надзор

Если проверки Жилищной инспекции и Роспотребнадзора не привели к желаемому результату, и УК продолжает халтурить, пишите в Прокуратуру.

Согласно Федеральному Закону №2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г., российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только УК, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.

Обратиться в Прокуратуру можно также двумя способами: лично на приеме у районного прокурора (он занесет ваши претензии в специальную карточку), либо по почте. При этом, не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае УК предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается административное дело.

Как правило, после обращения в Прокуратуру УК начинает шевелиться. Ведь прокурор в целях защиты прав и законных интересов граждан может пойти в суд.

Судебная инстанция

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд.

И это, пожалуй, самый эффективный способ. Бездействие или полумеры УК нарушают права жильцов, вытекающие из Закона «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД.

Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты гос.пошлины.

Специалисты Роспотребнадзора обязаны оказывать гражданам правовое содействие, в случае нарушения их потребительских прав. Они могут помочь составить иск. Но лучше обратитесь к профессиональному юристу. И не бойтесь финансовых потерь – судебные издержки, в том числе затраты на юридическую помощь, возмещает проигравшая сторона.

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (одна копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска – четко сформулировать свои требования. К примеру, «Обязать УК провести повторный ремонт крыши» – слишком расплывчато. Лучше использовать примерно такую формулировку: «Обязать УК «Такую-то» провести повторный ремонт крыши многоквартирного дома, располагающегося по такому-то адресу, включающий в себя утеплительные и кровельные работы, до такого-то числа такого-то месяца и года».

Приняв заявление, суд обязан подготовить дело к разбирательству в течение 7 дней (в этот период запрашиваются необходимые документы, получаются объяснения и возражения по иску); и рассмотреть его по существу не позднее месяца со дня окончания подготовки.

В суде вам предстоит доказать, что УК обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в УК как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно положительное, управляющая компания обязана выполнить ваши исковые требования, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

21.01.19 72 247 68

И управлять многоквартирным домом самостоятельно

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, - и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» - это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф» , где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

Width="2300" height="1600" class=" outline-bordered" style="max-width: 1150.0px; height: auto" data-bordered="true"> Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно на сайте Росреестра - это стоит 2000 Р

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

• убирать дворы и подъезды;
• ремонтировать трубы;
• менять лампочки;
• следить за исправностью лифта;
• косить газон во дворе;
• травить тараканов;
• вывозить мусор;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• заключать договоры с поставщиками услуг;
• налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р . Такие штрафы органы ГЖН выписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование - и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

1. Жилищный кодекс: ст. 154-157 , 161-165.
2. Гражданский кодекс: ст. 209-217 , 288-293 , 683-688.
3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ - договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов - «Реформа ЖКХ », ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома - члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура - общее собрание жильцов и голосование.

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, - поищите другую компанию.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ » или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем - можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо - вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи - ее можно и нужно поменять.

Над материалом работали

Автор - Екатерина Качалина, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Егор Шатохин, ответсек - Анна Лесных, главред - Максим Ильяхов, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова