Имеет ли право арендодатель расторгнуть договор аренды. Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке - всегда ли это возможно и при каких условиях? В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя

Партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату . На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

ВОПРОС: Я являюсь собственником нежилого помещения. Сдал помещение в аренду под магазин. Согласно договору срок аренды составляет одиннадцать месяцев. Через шесть месяцев после заключения договора аренды арендатор сказал, что торговли нет, соответственно, арендную плату платить нечем, поэтому он расторгает договор аренды. На следующий день после уведомления арендатор освободил помещение: вывез из магазина торговое оборудование и свой товар, после чего передал мне ключи от магазина. Хотя по договору арендатор был обязан предупредить арендодателя за один месяц до расторжения договора. Можно ли взыскать с арендатора убытки за досрочное расторжение договора аренды, то есть с момента, когда он выехал из помещения, до момента, когда я найду нового арендатора?

ОТВЕТ: В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из данных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор может быть расторгнут только по решению суда, если законом или договором не предусмотрено, что такое расторжение в одностороннем порядке возможно по заявлению одной из сторон до истечения срока действия договора. Применительно к данному случаю, законом такая возможность не предусмотрена.

Таким образом, если в договоре аренды не было предусмотрено, что арендодатель или арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то такой отказ от договора является недействительным. В этом случае Вы вправе взыскать с арендатора убытки, вызванные досрочным расторжением договора: арендную плату за оставшиеся пять месяцев.

Если в договоре аренды было предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора аренды, как односторонний отказ какой-либо из сторон, Вы вправе взыскать только убытки, вызванные нарушением срока уведомления об одностороннем отказе от договора, то есть за один месяц, который был предусмотрен договором аренды.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ .

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ , по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор , закреплены в ст. 620 ГК РФ . К ним относят случаи, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
Наименование документа;
Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
Основания, по которым направляется данное уведомление;
Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ , договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

В каждой стране ежедневно заключается огромное количество соглашений. Сегодня предстоит разобраться, какой в России предлагается порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Можно ли досрочно прервать действие данного документа? Что придется сделать для этого? Нужны ли основания для досрочного расторжения соглашения об аренде? Ответив на все эти вопросы, гражданин сможет обезопасить себя от непредвиденных ситуаций с арендодателем.

Расторжение или отказ от обязательств

Первым делом придется обратить внимание на один нюанс. О нем забывают многие. В российском законодательстве есть такое понятие, как отказ от исполнения обязательств. Его нередко сравнивают с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. На самом деле это не так.

Отказ от обязательств, к примеру, разрешается в предпринимательской деятельности. Он может протекать без судебных разбирательств. А вот расторжение договора аренды в одностороннем порядке (арендатором, например) является поводом для обращения в суд.

Правовые последствия у этих терминов тоже разные. При отказе от обязательств вторая сторона не может требовать исполнения условий ранее заключенного договора. В случае с односторонним расторжением за гражданином остается такое право, даже несмотря на судебное решение.

Основания для расторжения по ГК

Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.

Первое основание - это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.

Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно. Но об этом немного позже. Для начала следует учесть еще одно основание для прекращения действия соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.

Все перечисленные основания актуальны для любых соглашений по Гражданскому кодексу. Но по закону у каждого договора имеются свои особенности. Их придется принимать во внимание в обязательном порядке.

Варианты расторжения

Но это еще не все. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке подразумевает несколько вариантов развития событий. Они напрямую зависят от обстоятельств.

Дело все в том, что на сегодняшний день можно расторгнуть любой договор в одностороннем плане:

• в судебном порядке;
• без участия судебных органов.

Как правило, любая сторона при наличии веских оснований для прекращения действия соглашения может обратиться с соответствующим ходатайством.

Порядок действий без суда

Что конкретно необходимо сделать в том или ином случае? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке без участия суда предельно прост.

Гражданин должен:

1. Собрать доказательства о наличии оснований для прекращения соглашения. Не обязательно, но желательно. Сами основания должны быть в обязательном порядке.
2. Составить уведомление о своих действиях. О том, как оно пишется, будет рассказано позже.
3. Дождаться ответа. Сколько ждать? Либо столько, сколько предусматривается подписанным ранее соглашением, либо не больше 30 дней с момента получения уведомления второй стороной.
4. Если гражданин согласен, можно составить соглашение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
5. Подписать новое соглашение. Желательно в присутствии нотариуса.

На самом деле нет ничего трудного! Именно так происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. ГК РФ и законодательство страны указывает на то, что новое соглашение должно быть предъявлено в той же форме, что и основной договор. Больше никаких существенных указаний на этот счет нет.

Обращение в суд

Но иногда бывает так, что вторая сторона либо не согласна с решением, либо просто игнорирует уведомления. В данном случае необходимо изучить порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд. Процесс этот отнимает больше времени, но он в целом мало чем отличается от ранее предложенного алгоритма.

Первые два шага будут аналогичными - одна из сторон (например, арендодатель) собирает доказательства наличия оснований для прерывания соглашения и уведомляет второго участника о своем решении. Дальше придется немного подождать. Если ответа на уведомление нет спустя 30 дней (или после окончания предусмотренного договором срока), необходимо обратиться в суд с иском о расторжении.

Для этого придется:

1. Собрать доказательства правомерности своих действий. Именно поэтому важно отсылать уведомление о решении почтой. У гражданина должны быть доказательства того, что он старался урегулировать вопрос мирно. Помимо них необходимо приложить договор аренды, удостоверение личности заявителя.
2. Написать иск и направить его в суд вместе с подготовленным заранее пакетом бумаг.
3. Дождаться судебного заседания и расторгнуть договор по решению соответствующих органов.

Такой вариант иногда бывает неизбежен. Поэтому досрочное расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке не всегда происходит без проблем. К ним придется подготовиться.

Правовые последствия

Теперь немного о том, что грозит после проделанных действий. Чем обернется одностороннее расторжение любого договора?

Во-первых, необходимо помнить, что он прекратит свое существование. Когда именно изменения вступают в силу? Существуют следующие варианты:

• с момента подписания соглашения о расторжении договора одной из сторон (при внесудебном порядке);
• когда судебный акт вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если в соглашении в собственность передавалась вещь, ее придется вернуть владельцу. Иначе это считается неосновательным обогащением. В случае с квартирой придется ее освободить.

В-третьих, если предусматривается уплата пени, неустоек и прочих денежных средств, все это будет действовать и начисляться до момента исполнения обязательств.

Основания для возвращения квартиры

Далее немного о том, как будет происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Как уже было сказано, для этого необходимо иметь существенные основания. Общие случаи перечислили, теперь можно рассмотреть частные случаи. А именно - договор аренды. Какие особенности он имеет?

Когда может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? ГК указывает на то, что гражданин может требовать свою собственность обратно, если:

• арендатор серьезно нарушает правила проживания в квартире;
• использует недвижимость так, как не предусматривается договором;
• ухудшает состояние имущества;
• задерживает выплату аренды больше 2-х раз подряд;
• отказывается делать капитальный ремонт (если такое обязательство предусмотрено соглашением).

Данные случаи прописаны в 619 статье Гражданского Кодекса. Стороны могут сами указывать ситуации, при которых можно в одностороннем порядке расторгнуть ранее подписанное соглашение. Это наиболее подходящий вариант действий.

Образец

Как провести расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец уведомления, предложенный далее - это всего лишь шаблон, которым можно руководствоваться в большинстве случаев.

На сегодняшний день уведомление может выглядеть приблизительно так:

"Я, (данные об арендодателе: Ф. И. О. гражданина, паспортные данные), именуемый далее "Арендодатель", настоящим документом уведомляю гражданина (сведения о человеке, снимающем квартиру), что хочу расторгнуть договор № (номер договора) в одностороннем порядке по причине (описание ситуации). Прошу ответить на мое уведомление в течение 30 дней с момента его получения. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд".

Ничего трудного, особенного или непонятного. Самое обычное уведомление, которое указывает на замысел гражданина. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке уже был изучен. Как выглядит соглашение о реализации поставленной задачи?

Например, так:

Мы (сведения о лице, сдающем квартиру в аренду), именуемый как "Арендодатель", и (информация о квартиранте), называемый "Арендатор", настоящим соглашением выражаем намерения:

1. В одностороннем порядке прекратить действие договора № (номер) с момента подписания документа.
2. Все обязательства сторон по договору прекращаются после заключения соглашения, имущество возвращается арендодателю.
3. В акте возврата необходимо указать текущее состояние квартиры. Документ должен быть составлен в течение (количество дней) после подписания настоящего соглашения.
4. Настоящий документ составлен в двух экземплярах с одинаковой юридической силой. Выдан каждой из сторон.

Правила оформления соглашения

Теперь понятно, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Арендодателем или арендатором - это не так важно. Главное, что принцип действий ясен.

Никаких существенных наставлений относительно написания соответствующих бумаг нет. На них распространяются общие принципы деловой переписки, сохраняется стандартная структура писем. Если не хочется думать о том, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он поможет написать и уведомление, и соглашение.

С того момента, как в нашей стране начало развиваться индивидуальное предпринимательство, аренда помещений стала насущной необходимостью. Но можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Особенности и нюансы договора аренды регулируются не только российским законодательством, но и теми условиями, которыми в нем прописаны, а стало быть – взаимной договоренностью сторон .

Особенности расторжения договора аренды

Безусловно, наиболее удобным вариантом является, когда договор аренды растрогается по взаимному согласию. В этом случае стороны просто составляют дополнительное соглашение к договору и расходятся без всяких претензий друг к другу. Арендатор передает арендодателю то имущество, которое он использовал в соответствии с договором, о чем составляется передаточный акт. Кроме того, в случае, если договор аренды был составлен на срок более одного года и подлежал регистрации в Росреестре, любые дополнительные соглашения к нему, в том числе и о расторжении, тоже подлежат такой регистрации.

Однако так происходит далеко не всегда. Чаще всего, только одна сторона настаивает на расторжении договора, а другая пытается всячески этому воспрепятствовать. В этом случае необходимо руководствоваться теми правилами, которые предусмотрены законодательством, а также теми условиями, которые были прописан в самом договоре при его составлении. Общие основания для одностороннего досрочного расторжения договора аренды перечислены в статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, а также в специальной статье 556, которая приводит основания, по которым договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по иску одной из сторон. Впрочем, как говорится в той же статье 556, данный перечень оснований не является исчерпывающим, и если при составлении договора аренды стороны внесли в него какие-то иные условия, дающие основания для обращения в суд с требованием его расторжения, то его можно и расширить.

Если вы внимательно прочитаете вышеуказанные статьи, то наверняка заметите, что права арендатора законом защищаются в большей степени, нежели права арендодателя. Но с другой стороны, статья 02 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы еще до обращения в суд стороны полностью исчерпали все возможности мирного урегулирования и разрешения спора об одностороннем расторжении договора аренды.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендодателю

Если арендодатель по каким-то причинам решил в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, он должен отправить об этом арендатору уведомление в срок, предусмотренный договором аренды или, в соответствии с законодательством, за месяц до срока предполагаемого расторжения. В таком уведомлении также должны быть перечислены условия, при исправлении которых договор аренды продолжает сохранять свою силу. Если в течение одного месяца арендодатель не получает от арендатора согласия расторгнуть договор или же исполнить то обязательство, неисполнение которого или его ненадлежащее исполнение явилось причиной для одностороннего расторжения договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском против арендатора. В суд обраться арендодатель имеет право и в том случае, если он вовсе не получает никакого ответа от арендатора. Для того чтобы отправка подобного предложения была документально зафиксирована, отправлять его рекомендуется заказным письмом с уведомлением.

Однако статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 2 предусматривает и право арендодателя расторгнуть договор и во внесудебном порядке, в случае, если такое право было зафиксирован в самом договоре аренды. Этим правом арендодатель может воспользоваться, если арендатор не выполняет какие-то из существенных условий договора аренды или же выполняет их ненадлежащим образом.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендатору

Если арендатор по каким-то причинам хочет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, ему необходимо обратиться с этим предложением к арендодателю и подписать с ним соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения. Если арендодатель не соглашается на расторжение договора, то арендатору нужно действовать следующим образом.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора заказным письмом с уведомлением или же отнести такое предложение в приемную арендодателя и потребовать присвоить ему входящий номер, а также поставить штамп организации на копии предложения, которая должна остаться у арендатора.

В срок, указанный в предложении освободить арендованное помещение, о чем составить соответствующий акт, пусть даже арендодатель и отказывается его подписывать. Акт следует либо направить в адрес арендодателя заказным письмом, либо также отнести в приемную и потребовать его регистрации. Однако действовать так арендатор может только в том случае, если его право на расторжение договора в одностороннем порядке прописано в самом договоре аренды.

Если такое право арендатора в договоре не прописано, то следует посмотреть, что же говорит по этому поводу законодательство.

Статья 610, п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор недвижимости имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, уведомив арендодателя за 3 месяца до такого расторжения. В случае, если договор аренды был заключен на определенный срок, такое право у арендатора присутствует только если оно было зафиксировано в самом договоре.

Если арендатор предпринял все усилия для того чтобы мирно договориться с арендодателем, выполнил все условия, необходимые для одностороннего прекращения договора аренды и освободил помещение, а арендодатель продолжает требовать с него арендную плату или не возвращает ту, что была уплачена вперед, то арендатор вправе обратиться в суд и потребовать одностороннего расторжения договора аренды таким способом.