Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным. Признание обмена жилых помещений недействительным Признание обмена жилыми помещениями по договоренности недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Так, Б. был зарегистрирован и проживал в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., 149, где имел койко-место (76).

06.04.05 между Б. и ТОО "Экотон" был заключен договор аренды на комнату размером 15,50 кв. м в квартире 70 дома 15 по ул. Южной в пос. Понтонный.

В. была зарегистрирована и проживала в комнате размером 13,30 кв. м коммунальной квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино на основании ордера, выданного 27.02.92.

• 09.03.05 В. выдала П. нотариально удостоверенную доверенность на обмен комнаты.
• 11.04.05 комиссией горжилобмена был разрешен обмен между В. и Б., согласно которому Б. должен был поселиться в комнату, нанимателем которой являлась В., а В. из указанной выше комнаты должна была переехать в комнату, арендатором которой являлся Б.
• 13.04.05 Б. в горжилобмене был получен ордер.

В. 20.04.05 была снята с регистрационного учета из квартиры 109 дома 14 по ул. К. Маркса, однако в комнату, полученную в результате обмена, не прописывалась, была зарегистрирована в квартире N 174 дома 60 корп. 2 по ул. Пролетарской в Колпино, принадлежащей ей и ее родственнице Ч. на праве общей долевой собственности (л.д. 26).

10.05.05 г. В. умерла.

Прокурор Колпинского района 02.10.07 обратился в суд с иском в защиту интересов государства о признании обмена, произведенного В. и Б., недействительным. В обоснование заявленного иска указал, что обмен произведен с нарушением жилищных прав В., так как в момент совершения обмена В. в силу состояния здоровья не могла понимать значения своих действий и правильно руководить ими.

Решением Колпинского федерального суда от 08.06.07 г. исковые требования прокурора удовлетворены, произведенный обмен признан недействительным, Б. обязан освободить занимаемую комнату размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 15 корп. 2 по ул. К. Маркса в Колпино (л.д. 133, 134 - 139, 140 - 142).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.09.07 резолютивная часть решения суда первой инстанции дополнена и изложена в следующей редакции: "признать недействительным ордер N 353415 от 13.04.05, выданный Б. на право занятия комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино. Выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса" (л.д. 157 - 159).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд не оставил без внимания положения ст. 75 ЖК РФ, согласно которой в случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

Между тем судебные инстанции постановили выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино без указания какого-либо конкретного адреса для вселения94.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена95.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

Н. обратилась в суд с иском к Е. о принудительном обмене жилого помещения, указав, что с 1996 года она состояла с ответчиком в фактически брачных отношениях и с его согласия была зарегистрирована на его жилплощади.

Ссылаясь на то, что Е. от добровольного размена спорной квартиры, и от предлагаемого варианта обмена, отказался, истица просила суд произвести принудительный обмен спорной квартиры и переселить ответчика в двухкомнатную квартиру, а ее - в комнату.

Решением Промышленного суда исковые требования Н. удовлетворены.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее

Из материалов дела следует, что ответчик являлся нанимателем изолированной двухкомнатной квартиры со всеми удобствами. С 1996 года в квартире стала проживать Н., с которой Е. состоял в фактически брачных отношениях. В 2005 году стороны семейные отношения прекратили.

Удовлетворяя требования истицы, суд исходил из того, что предложенное ответчику жилое помещение представляет собой изолированную квартиру со всеми удобствами, соответствующую санитарно-техническим требованиям.

Однако, квартира, в которую решением суда переселен ответчик, находится в доме по поводу которого принято решение о капитальном ремонте с преустрйством, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела справка с РЭУ ОАО "Старт". Судом же указанное обстоятельство было оставлено без внимания и надлежащей оценки, балансодержатель здания и бюро обмена судом к участию в деле привлечены не были.

Между тем, указанные обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку в силу п. 5 ст. 73 ЖК РФ обмен таких жилых помещений не допускается.

Заслуживают внимания и доводы ответчика о том, что при указанном варианте обмена существенно ухудшаются его жилищные условия.

Доводы ответчика подтверждаются имеющимися в материалах дела заявлением об обмене жилой площади, однако и это заявление было оставлено судом без внимания и надлежащей оценки.

Кроме того, при вынесении решения суд исходил из того, что предлагаемая к обмену для проживания истицы комната принадлежит на праве собственности Д.

Между тем из заявления об обмене жилой площади усматривается, что в данной комнате кроме Д. проживает Л., которая судом к участию в деле даже не привлекалась и ее права по отношению к данной жилой площади выяснены судом не были.

Вселив Н. в эту комнату и выселив Д., суд одновременно вопрос о выселении оттуда Л. не разрешил.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд96.

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

Келебай Е., Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова.

Согласно ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) "обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом" <1>. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ст. 75 ЖК РФ отсылает только к тем основаниям, "...установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной...", по которым обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным именно судом. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) "Оспоримые и ничтожные сделки" "сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)". Таким образом, в буквальном понимании норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ не предоставляет возможности применения к обмену жилыми помещениями тех оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством, по которым сделка является недействительной и без признания ее таковой судом, т.е. является ничтожной.

<1> Согласно § 2 гл. 9 ГК РФ недействительной может признаваться сделка. Обмен жилых помещений - это определенная совокупность элементов юридического состава, включая сделки. Например , составление и подписание договора об обмене жилыми помещениями - сделка. Но решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен - это административный ненормативный правовой акт (а не сделка), направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Если один элемент юридического состава (сделка или административный акт) признается недействительным, то недействительным станет весь юридический состав как правовой результат.

Нет никаких причин для расширительного толкования слов "обмен... может быть признан судом недействительным..." <2>, включая в него и случаи применения судом последствий недействительности ничтожной сделки. Всегда что-то одно: либо признание судом сделки недействительной (и это - оспоримая сделка согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ), либо применение судом последствий недействительности ничтожной сделки. Если бы законодатель в ЖК РФ подразумевал оба случая - он должен был бы оба их перечислить.

<2> Часть 1 ст. 75 ЖК РФ.

Иной подход, позволяющий считать, что речь в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ идет как об оспоримых, так и о ничтожных сделках, основан на разъяснении, содержащемся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной". Однако на это следует возразить следующим.

Во-первых, в рамках реализации права на иск может быть заявлено практически любое требование, что вовсе не означает, что подобный иск будет удовлетворен. Во-вторых, ст. 166 ГК РФ прямо называет исковое требование, предъявляемое в суд в подобном случае, - это "требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки" (п. 2). Ведь в случае оспоримой сделки содержащееся там же наименование искового требования звучит как "требование о признании оспоримой сделки недействительной". В-третьих, в самом разъяснении Пленумов указано, что констатация судом того, что сделка является ничтожной, должна содержаться в мотивировочной части решения суда, а вовсе не в резолютивной, что подтверждает то, что суд принимает решение по иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по иску о признании ничтожной сделки недействительной. Конечно, можно возразить, что суд при рассмотрении дела проводит правовую экспертизу того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, и, придя к тому или иному выводу, либо признает оспоримую сделку недействительной и применяет последствия ее недействительности, либо применяет последствия недействительности ничтожной сделки. Однако в резолютивной части указание на признание судом ничтожной сделки недействительной будет отсутствовать, а это означает, что и юридически, и фактически суд рассматривает дело и принимает решение именно по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по требованию о признании этой ничтожной сделки недействительной.

Как же быть, неужели договор об обмене жилыми помещениями не может являться ничтожной сделкой? А если такой договор совершен, например, гражданином, признанным недееспособным <3> или малолетним <4>? Разумеется, договор об обмене жилыми помещениями в этих случаях будет являться ничтожной сделкой, но не в силу ст. 75 ЖК РФ (на ее основании к такому выводу прийти невозможно), а в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ <5>.

<3> Статья 171 ГК РФ.
<4> Статья 172 ГК РФ.
<5> "Применение жилищного законодательства по аналогии".

Отметим, что о применении норм гражданского законодательства к жилищным отношениям почему-то говорится в ст. 7 ЖК РФ, называющейся "Применение жилищного законодательства по аналогии", а в ст. 8 ЖК РФ "Применение к жилищным отношениям иного законодательства", в которой об этом и должно было бы говориться, под "иным законодательством" имеется в виду почти исключительно законодательство административное.

Каким является договор об обмене жилыми помещениями, не соответствующий закону или иным правовым актам <6>, - оспоримым или ничтожным? К нарушениям закона относится, в частности, неполучение согласия наймодателя и, в соответствующем случае, органов опеки и попечительства на обмен, неполучение согласия членов семьи нанимателя на обмен - при совершении обмена в общем, а не в принудительном порядке. Речь идет о применении ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам" - такая сделка "...ничтожна, если закон не устанавливает...", что она "...оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения" <7>. С одной стороны, в ЖК РФ нет отдельной нормы, в которой говорилось бы прямо об оспоримости договора об обмене жилыми помещениями по этому основанию. Следовательно, напрашивается вывод о ничтожности такого договора. Ведь из того, что ч. 1 ст. 75 ЖК РФ имеет отношение только к основаниям оспоримости сделок, сама по себе вовсе не следует оспоримость договора об обмене, не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, несмотря на содержащееся в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ утверждение, что обмен "...может быть признан судом недействительным... в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований...", предусмотренных ЖК РФ. Например , если обмен совершен с нарушением одного из условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, т.е. в нарушение требований ст. 73 ЖК РФ, соответствующий договор об обмене жилыми помещениями должен считаться ничтожным. С другой стороны, может показаться, что в силу указания на признание договора об обмене недействительным именно судом он является оспоримым. Однако такому пониманию противоречит то, что когда гражданский закон говорит об оспоримости сделки, то он одновременно очерчивает круг лиц, по иску которых сделка может быть признана судом недействительной. Логично предположить, что договор об обмене, заключенный в нарушение требований закона и иных правовых актов, может быть признан недействительным по иску любого заинтересованного лица, а не только, скажем, наймодателя или нанимателя-обменщика. Следовательно, здесь должна применяться та же ст. 7 ЖК РФ.

<6> Статья 168 ГК РФ.
<7> Там же.

Важность квалификации недействительной сделки в качестве оспоримой или ничтожной, как известно, связана с применением исковой давности. "...По требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки..." она составляет три года, а "...по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности..." - один год <8>.

<8> Статья 181 ГК РФ "Сроки исковой давности по недействительным сделкам".

Теперь о последствиях недействительности договора об обмене жилыми помещениями. В жилищном законодательстве их два. Часть 2 ст. 75 ЖК РФ предусматривает переселение сторон соответствующего договора об обмене жилыми помещениями "...в ранее занимаемые ими жилые помещения", а ч. 3 ст. 75 ЖК РФ устанавливает, что, "если обмен жилыми помещениями... признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена" <9>.

<9> Под убытками, как известно, подразумеваются "...расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)" (ст. 15 ГК РФ "Возмещение убытков").

Однако в ГК РФ в зависимости от основания признания сделки недействительной содержатся соответствующие последствия недействительности такой сделки. В случае если договор об обмене жилыми помещениями признается недействительным по основанию, установленному ГК РФ, какие последствия недействительности следует применять - установленные в соответствующих нормах ГК или те, о которых сказано в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ? С одной стороны, выбор вроде бы должен быть сделан в пользу ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ как норм специального (жилищного) закона, тем более что норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ содержит отсылку только к основаниям для признания сделки недействительной, установленным гражданским законодательством, но ничего не говорит о том, какие последствия недействительности должны наступить - установленные гражданским же законодательством или только те, которые указаны в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ.

С другой стороны, будет ли правильным отрывать основания для признания сделки недействительной от последствий, связанных с таким признанием? Ведь нормы ГК РФ, в которых названы такие последствия, тоже могут рассматриваться как специальные, т.к. на эту специальность указывают определенные характеристики, например, субъекта правоотношения, содержащиеся в самих основаниях.

Если двигаться по второму из указанных путей, как применяются последствия, указанные в ГК РФ, и те, о которых говорится в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ, - может быть, в дополнение друг к другу? Последнее предположение, безусловно, ясности в понимание обсуждаемой ситуации не добавляет. И если отдавать приоритет правилам, содержащимся в ЖК РФ, то как быть в случае, когда необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки? Ведь, как уже отмечалось, ст. 75 ЖК РФ на ничтожные сделки не распространяется.

Так, обязанность возместить другой стороне только реальный ущерб без упущенной выгоды предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным" <10>, п. 1 ст. 172 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет" <11>.

<10> Ничтожная сделка.
<11> Ничтожная сделка.

Вопрос о том, какие последствия недействительности применять, остается открытым. Игнорировать его, ссылаясь на безусловный приоритет жилищного закона как специального и расширительное толкование формулировок ст. 75 ЖК РФ о признании судом обмена недействительным, представляется неправильным.

Требуется привести ст. 75 ЖК РФ "Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным" в следующий вид (de lege ferenda):

"1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным (или к нему могут быть применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) по основаниям недействительности сделок, установленным гражданским законодательством, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

1. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным или применения к нему судом последствий недействительности ничтожной сделки стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
2. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным (или к нему применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена".

Чтобы исключить применение к обмену жилых помещений тех последствий недействительности, которые предусмотрены соответствующими статьями ГК РФ, потребовалось бы дополнить ст. 75 ЖК РФ еще одной частью, которая могла бы выглядеть следующим образом: "4. Последствия, указанные в частях 2 и, в соответствующем случае, 3 настоящей статьи, применяются вне зависимости от оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством".

Однако подобный подход приводил бы к тому, что, например, признание обмена недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, если при этом ни одна из сторон не действовала неправомерно, не влекло бы никаких иных последствий, кроме переселения сторон в ранее занимаемые ими жилые помещения, что являлось бы несправедливым по отношению к незаблуждавшейся стороне. Поэтому вопрос о том, какие последствия недействительности следует применять в том или ином случае, требует дополнительного законодательного регулирования.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ случаях (ст. 75):

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Эти дела рассматриваются исключительно судом в исковом производстве.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации или ведомства).

"____" _____________ 200_ г. (наименование органа, разрешившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (почтовый индекс и адрес полностью), ответчикам (фамилия, имя, отчество).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

2. Договор об обмене (копии).

3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.

4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

Еще по теме 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным:

1. 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным
2. 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
3. 6.2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
4. 2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в т.ч. если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. Учитывая зависимость от того, будет сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъбудут ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, кᴏᴛᴏᴩые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ) Кодекс не предусматривает исключений из ϶ᴛᴏго общего правила, по϶ᴛᴏму участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Исходя из ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, кᴏᴛᴏᴩые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, кᴏᴛᴏᴩые ϶ᴛᴏ лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По϶ᴛᴏму на лицо, вследствие неправомерных действий кᴏᴛᴏᴩого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При ϶ᴛᴏм представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия кᴏᴛᴏᴩого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

При этом для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки крайне важно доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - ϶ᴛᴏ объективно существующая связь между явлениями, при кᴏᴛᴏᴩой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. К примеру, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ (ст. 75) случаях:

• 1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;
• 2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Дела эти рассматриваются исключительно судом в исковом производстве. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Образец искового заявления о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Образец

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью).

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации).

"__ "_______ 20_ г. (наименование органа, разрешившего об

мен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (адреса полностью) ответчикам (фамилии, имена, отчества).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

прошу:

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

• 1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
• 2. Договор об обмене (копии).
• 3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.
• 4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.
• 5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

" "_________ 20_ г. Подпись

Из судебной практики

Определение Свердловского областного суда от 06.07.2006 по делу № 33-4411/2006 (извлечение)

Разрешая данный спор, суд пришел к выводу о недоказанности нарушения прав малолетнего Д. в результате совершенного ответчиками обмена жилого помещения, поскольку, по мнению суда, обмен соответствует требованиям закона, так как по заявлению отца ребенка, как законного представителя, получено согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемого обмена жилплощади, а кроме того, при наличии большой задолженности 3. и Т. по оплате квартиры имелась реальная возможность переселения их в связи с неуплатой долга в коммунальную квартиру, в то время как они произвели обмен на однокомнатную, но отдельную квартиру, таким образом не нарушили права несовершеннолетнего.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, хотя и сослался на ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны, однако не учел, что в соответствии со ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (дееспособность малолетних) к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Будучи естественными опекунами (попечителями) своего ребенка, родители при управлении имуществом ребенка обладают теми же правами, которые предусмотрены гражданским законодательством для опекунов (попечителей).

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства родители (заменяющие их лица) не могут совершать или давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка, в том числе по обмену и дарению этого имущества, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих ребенку прав либо уменьшение размера принадлежащего ему имущества. Без согласия органов опеки и попечительства нельзя также осуществить раздел его имущества либо выдел из него доли. Большое значение для охраны имущественных прав ребенка любого возраста имеют ограничения родительских правомочий при отчуждении принадлежащего ребенку жилья или его части.

Это означает, что на основании статей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и 60 Семейного кодекса Российской Федерации родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества ребенка. Особую остроту это положение законодательства приобретает, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество.

В связи с этим сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, должны признаваться судом недействительными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям закона.

При этом данное обстоятельство не может являться безусловным основанием для признания договора по отчуждению жилого помещения недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних.

Таким образом, критерием соблюдения прав несовершеннолетнего является не формальный признак - наличие разрешения органов опеки и попечительства, а соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.

Как следует из материалов дела, отказывая в удовлетворении иска, суд, исходя из формального соблюдения установленной законом процедуры совершения сделок, касающихся имущественных прав несовершеннолетнего, не принял во внимание то, что квартира, полученная ответчиками 3. и Т. в результате оспариваемого обмена, имеет меньшую жилую и общую площадь, что очевидно указывает на ухудшение в результате оспариваемого обмена, в сравнении с ранее имевшимся, уровня обеспеченности жилой площадью в связи с уменьшением ее размера, право пользования которой имеет и несовершеннолетний Д., и, таким образом, уменьшение имущественных прав малолетнего, что необоснованно признано судом незначительным. При этом временное отсутствие несовершеннолетнего Д. в квартире, где решением суда за ним было признано право на жилую площадь, не указывает на отсутствие у него интереса в данной жилой площади, а объясняется его малолетнего возрастом, не позволяющим в силу закона самому избрать место жительства.

При этом суд полагал совершение данного обмена в интересах прав несовершеннолетнего в связи с реально существующей возможностью выселения 3. и Т. за неуплату квартплаты и коммунальных платежей из ранее занимаемой квартиры в комнату площадью 18 кв. м коммунальной квартиры.

Между тем, несмотря на наличие задолженности, предупреждений о необходимости погашения долга, из материалов дела не следует, что существовала реальная, а не предполагаемая вероятность ухудшения жилищных прав 3. и Т. в результате их переселения за неуплату долга

по платежам за квартиру в коммунальную квартиру, так как к ответчикам не были предъявлены требования о выселении из квартиры, более того, представитель администрации города дал пояснения в суде, что таким жилым помещением для переселения 3. и Т. администрация не располагала.

Таким образом, суд, сославшись на положения ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации, оценивая установленные по делу обстоятельства, исходил из неправильного толкования данной нормы права, не учел, что она предусматривает, что обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

При таких обстоятельствах выводы суда не могут быть признаны убедительными, а решение суда - законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

В соответствии с требованиями ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, отменяя решение суда, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагает возможным на основании имеющихся доказательств вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Статьей 75 Жилищного кодекса Российской Федерации о последствиях признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным предусмотрено, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Из ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом. Это имеет место при обмене жилыми помещениями без предварительного согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частями 2 и 3 ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки, например стоимость переезда, произведенного ремонта и др. Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержит ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку произведенный ответчиками обмен признается недействительным, как совершенный с нарушением требований закона и прав несовершеннолетнего Д., стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения, а также удовлетворению подлежит и требование о признании недействительным заключенного 27 декабря 2005 г. А. с администрацией муниципального образования договора приватизации спорной двухкомнатной квартиры X, с возвращением данного жилого помещения в муниципальную собственность МО "Город Лесной".

При этом, как следует из материалов дела, ответчиком А. была уплачена МУ "Комитет ЖКХ г. Лесного" за ответчиков 3. и Т. задолженность по квартирным платежам, которая, как последствие признания сделок недействительными, не может быть взыскана в рамках настоящего дела. Вместе с тем А. не лишен возможности заявить требования о взыскании данной суммы как причиненных по вине 3. и Т. убытков, объем которых требует уточнения.

Мена жилого помещения.

Как уже было упомянуто выше, термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами (или одной из сторон) договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Мена переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.