Готовые иски в суд от тсж. Исковое заявление на управляющую компанию: образец

С целью разрешения споров, стало весьма распространенным явлением. Причины возникновения конфликтных ситуаций могут быть самыми разными. Наиболее распространенными могут считаться следующие ситуации:

• возникновения конфликта в процессе выделения состава общего имущества всех собственников жилья и управляющих компаний, с последующим закреплением выделенного имущества за каждым домовладельцем. Учитывая тот факт, что законодательством не регулируется четкий порядок установления полного перечня общего имущества дома, каждый собственник волен трактовать его по-своему. «Яблоком раздора» становятся разнообразные нежилые помещения, принадлежащие конкретным лицам на основании соответствующего договора, который заключен еще с застройщиком или органами местного самоуправления;
• не менее распространённой причиной возникновения конфликта являются сложности, возникающие у собственников, которых не устроили решения, принятые общим собранием ТСЖ. Как показывает практика, обжаловать такие решения очень трудно, хотя и возможно. Разногласия здесь могут появиться по поводу планов благоустройства и ремонта здания и прилегающих к нему территорий, порядка и размера установленной оплаты за жилье. Бывает, что некоторые собственники недовольны составом правления ТСЖ, прежде всего его председателем.

Наиболее сложными в разрешении являются вопросы, связанные со сменой способа управления или передачей функции управления товариществом собственников жилья в Управляющую компанию. Как показывает судебная практика, именно в этих случаях, собственники недвижимости оказываются не в состоянии самостоятельно решить возникающие споры, что вынуждает их обращаться в суд с исковым заявлением.

Как бороться с ТСЖ или куда жаловаться

В наши дни деятельность ТСЖ является причиной частых конфликтов между собственниками жилья и головной болью органов местного самоуправления, судов и прокуратуры. Согласно данным официальной статистики в большинстве крупных городов под управлением товариществ собственников жилья находится от 25 до 50 процентов всех многоквартирных домов . При этом реально функционирует около десяти процентов ТСЖ, все остальные существуют лишь формально на бумаге, либо осуществляют свою деятельность с серьезными нарушениями.

Возникновение подобной ситуации, стало возможно из-за того, что лишь около 30 процентов всех собственников жилья в многоквартирном доме интересуются тем, как осуществляется управление общедомовым имуществом, и только 15 процентов из них активно реализует свои права. По мнению опытных юристов, один или даже два человека, попросту не способны оказать реальное влияние на противоправные действия правления ТСЖ, здесь необходимо юридически грамотное оформленное намерение и коллективная воля.

Прежде чем переходить к реальным действиям и целенаправленной борьбе с товариществом собственников жилья необходимо ознакомиться со своими правами, закрепленными законодательством за жителями многоквартирного дома.

Согласно Жилищному Кодексу РФ члены ТСЖ и обычные собственники жилья имеют право запрашивать в правлении товарищества любую информацию о проводимой ими работе, обращаться в судебные органы для обжалования решений управления товарищества, знакомиться с документами товарищества и предъявлять претензии по поводу качества оказываемых услуг и выполненных работ. Активная реализация этих пав со стороны собственников жилья поможет предотвратить возникновение незаконной деятельности со стороны правления ТСЖ.

Учитывая тот факт, что товарищество собственников жилья осуществляет коллективную деятельность, наиболее простым, а порой и весьма эффективным способом реализации собственных прав и методом борьбы с теми или иными решениями правления является созыв .

Для проведения собрания, один из несколько собственников жилья должны разработать повестку собрания и раздать приглашения на собрание всем жильца многоквартирного дома. Одним из главных минусов этого способа борьбы с ТСЖ является тот факт, что решения собрания будут считаться правомочными только, если в нем принимало участие более 50 процентов всех членов товарищества.

Так же собственники жилья, думая куда писать, вправе подать коллективную жалобу на ТСЖ и его правление в прокуратуру и судебные органы. Работники прокуратуры после поступившего заявления проведут прокурорскую проверку и в случае выявления нарушений привлекут виновных к ответственности в рамках своих полномочий, либо обратятся в суд от имени собственников. При подобном развитии событий, владельцам недвижимости не нужно тратить деньги на составление искового заявления и оплату услуг юриста.

Обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ и защиты прав собственников жилья так же может жилищная инспекция. Для обращения в жилищную инспекцию достаточно написать заявление в свободной форме, после чего отнести его в инспекцию лично или направить посредством почтового отправления. Ответ на заявление собственников, инспекция должна будет дать в письменной форме, в установленные законом сроки.

По мнению специалистов, гораздо праще предотвратить незаконную деятельность ТСЖ, чем потом бороться с ее последствиями. Для этого собственникам необходимо активно реализовывать свои права, регулярно, направляя в правление товарищества запросы о его деятельности, жалобы, а так же пожелания и предложения по улучшению работы ТСЖ. Здесь как нельзя лучше подходит поговорка о том, что «один в поле не воин» и защитить свои права и воспрепятствовать противоправному функционированию товарищества собственники смогут лишь общими усилиями.

Вот пример того, как это делает Лолита:

ТСЖ – это с одной стороны богатая (собственники) и в то же время бедная (муниципальный бюджет) организация, которая по закону имеет права и обязанности, а по существу ни за что не отвечает и не имеет право принимать какие-либо решения самостоятельно. Обращения в суд и длительные судебные разбирательства с неясным решением переживают лишь несколько товариществ из ста.

Однако, нужно иметь в виду, что существование ничем не удовлетворяющего собственников товарищества прежде всего экономически не выгодно для них, так как влечет за собой серьезные расходы, при этом условия проживания в доме не соответствуют ожиданиям жильцов.

Независимо от того, что именно оспаривается собственниками жилья – устав товарищества или отдельные его пункты, порядок или размер начисляемых платежей или же владельцев недвижимости многоквартирного дома не устраивает неисполнение обязательств со стороны товарищества, за разрешением спора необходимо обращаться в арбитражный суд.

Истец обязательно должен подтвердить право подачи иска , предоставив вместе с заявлением документы о праве собственности на квартиру. Кроме того все факты нарушений со стороны ТСЖ, указанные в заявлении, должны иметь документальное подтверждение или подтверждение в виде свидетельских показаний, свидетелей, участвующих в процессе.

В том случае если ТСЖ не исполняет свои обязательства (течет крыша, не вывозится мусор, нет тепла или воды), истец в исковом заявлении имеет право ссылаться на ФЗ «О защите прав потребителей», при этом к участию в процессе могут привлекаться специалисты «Роспотребнадзор» и сотрудники «Общества по защите прав потребителей».

Образец

О ненадлежащем исполнении жилищных и коммунальных услуг, выплате неустойки и возмещении морального вреда составляется исковое заявление, где в рублях указывается общий размер исковых требований. В заявлении должна быть информация о том, кто является истцом, кто — ответчиком, а так же их адреса.

Руководствуясь «Законом о правах потребителей», нужно указать, какие обязанности не исполнены ответчиком надлежащим образом, и какие вы имеете к нему претензии.

Далее в заявлении необходимо описать свои требования к ответчику, например в установленные судом сроки устранить за счет собственных средств следующие недостатки, выявленные при оказании коммунальных услуг. А так же возместить убытки, судебные издержки и моральный вред.

После вышеизложенного требуется поставить подпись и дату написания.

Инспекции для проверки

В последние годы все чаще возникают ситуации, когда собственников жилья ставят перед фактом, того что в их доме существует ТСЖ или заключен договор с той или иной Управляющей компанией. Между тем это ничто иное как прямое нарушение прав владельцев недвижимости. Для того чтобы исключить возникновение подобных случаев Правительство РФ в 2013 году разработало новые положения о контроле над созданием и работой товариществ собственников жилья. Контроль за выполнением принятых норм был возложен на региональные органы жилищной инспекции.

Государственная жилищная инспекция обязана вести соответствующий реестр уведомлений об осуществлении предпринимательской деятельности по управлению имуществом многоквартирных домов и оказанию коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию зданий.

В полномочиях жилищной инспекции провести проверку:

• устава на предмет его соответствия законодательным нормам РФ;
• правомерности создания ТСЖ и выбора его председателя и членов правления;
• соответствия договора на оказание услуг с существующими законодательными нормами.

В случае выявления нарушений инспекция направляет в ТСЖ соответствующее уведомление о необходимости устранения выявленных нарушений в определенные сроки. В том случае если предписание инспекции не исполняется, она вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества.

Возможные проблемы с председателем

Основная проблема, с которой сталкиваются члены ТСЖ, заключается в непрофессионализме председателя, ведь именно от его кандидатуры во многом будет зависеть, сможет ли данное товарищество выполнять все возложенные на него функции. Для того чтобы управлять ТСЖ, его председатель и члены правления должны обладать определенными знаниями в сфере законодательства, экономики и финансов .

К слову сказать, согласно последней редакции Жилищного кодекса, оказание помощи, обучение и знакомство председателей товариществ возложено на муниципалитеты.

Нередко, жильцы, отчаявшись найти среди собственников жилья в многоквартирном доме грамотного человека, разбирающегося во всех тонкостях ЖКХ, решают вопрос путем найма управляющего со стороны. Такое решение проблемы, прежде всего, опасно тем, что управляющие со стороны не слишком заинтересованы в благополучии собственников недвижимости.

Кому и куда жаловаться?

Товарищество собственников жилья далеко не всегда способно эффективно справляться с возложенными на него функциями. Несвоевременная уборка подъездов, неработающие замки и постоянно ломающийся лифт – все это вполне естественно вызывает недовольство собственников квартир и ставит перед ними закономерный вопрос – как бороться с председателем ТСЖ и как его наказать?

В том случае если руководство товарищества жалобу проигнорировало, тогда можно обратиться в Роспотребнадзор . После поступления заявления от членов ТСЖ сотрудники Роспотребнадзора должны будут провести проверку и проверить все обстоятельства, указанные в жалобе.

Товарищество собственников жилья – организация, которая создается собственниками квартир в многоквартирном доме или, в некоторых случаях, в нескольких домах, для совместного управления собственностью и решения всех, связанных с имуществом, вопросов. Собственники жилья, недовольные деятельностью своей управляющей компании, могут подать иск к ТСЖ.

Судебные иски к ТСЖ

Исковые заявления в суд против ТСЖ – частое явление, так как созданное товарищество собственников иногда не исполняет взятые на себя обязательства по содержанию жилья. ТСЖ обязано выполнять все работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома на надлежащем уровне. Тем не менее, обычно состояние помещений оставляет желать лучшего, а в квитанциях на оплату коммунальных услуг жильцы видят суммы, проставленные за якобы оказанные услуги. Такие ситуации приводят к тому, что собственники жилья подают иски против ТСЖ. Управляющие компании часто злоупотребляют своими правами, используя, находящуюся под их управлением собственность не по назначению, например, сдают в аренду частным лицам или организациям. Это также может привести к возмущению жильцов.

Жильцы обращаются в суд, как в последнюю инстанцию, когда не могут добиться пересчета неправомерно завышенных коммунальных платежей. Без суда доказать, что управляющая компания не выполнила полного объема тех работ, стоимость которых указана в квитанции о квартплате, практически невозможно. Часто пренебрежение ТСЖ своими прямыми обязанностями и недостаточное внимание к текущему ремонту жилплощади, приводит к появлению протечек и затоплению жилых помещений. Вина за причиненный материальный вред собственникам жилья в этом случае полностью лежит на управляющей компании.

Основные правовые нормы создания и деятельности товарищества собственников жилья прописаны в гл. 13 Жилищного кодекса и в Гражданском кодексе РФ. Защищая свои права, жильцы могут также опираться на «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» и Постановление Правительства «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», либо на «Закон о защите прав потребителей».

Часто досудебным путем урегулировать конфликт с управляющей компанией не удается, тогда единственный выход - это обращение в суд с иском против ТСЖ. Подведомственны судебные дела в отношении ТСЖ арбитражным судам.

Юридическое сопровождение исков против ТСЖ

Юридическая консультация при подаче искового заявления о возмещении ущерба, причиненного действиями или бездействием управляющей компании, просто необходима. Опытные юристы нашей компании помогут вам в короткие сроки доказать в суде вину ТСЖ и добиться возмещения ущерба. Если управляющая компания отрицает завышение коммунальных платежей, наша компания поможет вам обосновать свои претензии и вернуть переплаченные за квартплату деньги.

Профессиональные юристы, работающие у нас, имеют большой практический опыт ведения судебных дел, в том числе, и исков к ТСЖ. Мы поможем вам оценить перспективы благополучного завершения дела и вынесения судебного вердикта в вашу пользу, подготовим все необходимые для обращения в суд документы, будем участвовать с вашей стороны во всех судебных заседаниях. При необходимости наша компания может организовать оценку экспертами хозяйственной деятельности ТСЖ или размеров нанесенного управляющей компанией ущерба. Кроме того, при вынесении решения не вашу пользу, наши юристы грамотно и в срок обжалуют постановление суда, а в случае положительного вердикта – возьмут на себя контроль над выполнением судебного решения.

Услуги нашей компании для собственников жилья

В соответствии с планом работы Самарского областного суда из судов Самарской области были истребованы гражданские дела указанной категории, рассмотренные в 2008 году и в первом полугодии 2009 года.

Всего на обобщение поступило 55 гражданских дел из 15 судов области:

Железнодорожный районный суд г. Самары – 7 дел;
Ленинский районный суд г. Самары -3 дела;
Октябрьский районный суд г.Самары - 8 дел;
Кировский районный суд г. Самары – 3 дела;
Красноглинский районный суд г. Самары – 2 дела;
Советский районный суд г.Самары – 3 дела;
Самарский районный суд г.Самары – 5 дел;
Промышленный районный суд г. Самары – 2 дела;
Автозаводский районный суд г. Тольятти – 4 дела;
Комсомольский районный суд г. Тольятти – 1 дело;
Центральный суд г. Тольятти – 2 дела;
Жигулевский городской суд Самарской области – 1 дело;
Сызранский городской суд Самарской области – 10 дел;
Чапаевский городской суд Самарской области - 3 дела;
Красноярский районный суд Самарской области – 1 дело.

В остальных судах Самарской области согласно поступивших ответов, дел такой категории в указанный период не рассматривалось.

Изучение дел показало, что большая часть дел разрешена судами по существу.

Так, из 55 дел с вынесением решения рассмотрены 48 дел, из которых:

требования удовлетворены в полном объеме – 22 дела;

удовлетворены в части – 8 дел;

в иске отказано – 18 дел.

По 2 делам требования оставлены без рассмотрения в связи с вторичной неявкой сторон (ст. 222 абз. 7 ГПК РФ) .

Производство прекращено по 5 делам, из них: 3 – в связи с отказом истца от иска (ст. 220 абз. 3 ГПК РФ); 1- в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (арбитраж) (ст. 220 абз. 1 ГПК РФ); 1- утверждение судом мирового соглашения (ст. 220 абз. 4 ГПК РФ).

Поступившие на обобщение дела можно выделить по категориям:

Об оспаривании решений общего собрания – 24 дела;

О признании незаконными действий председателя, правления ТСЖ- 7 дел;

О признании недействительными положений Уставов ТСЖ - 3 дела;

Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом товарищества собственников жилья – 6 , из которых по искам товарищества собственников жилья и прокурора – 3 дела; по искам собственников помещений -3 дела;

О понуждении исполнить обязательства, заключить договоры – 6 дел;

По искам ТСЖ о взыскании задолженности по оплате помещений – 3 дела;

Иные споры- 6 дел.

Изучение дел свидетельствует о том, что, в основном, судами Самарской области дела данной категории разрешаются правильно, что подтверждается кассационной и надзорной практикой Самарского областного суда.

Так, из 48 рассмотренных по существу дел указанной категории 28 решений проверялось в кассационном порядке, из которых 27 - оставлено без изменения, 1 – отменено в части с вынесением нового решения.

В порядке судебного надзора проверялось 5 судебных постановлений, из которых по 3 делам - отказано в передаче в суд надзорной инстанции; 1- отменено с направлением на новое рассмотрение; 1- отменено в части с вынесением нового решения.

Федеральное законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ , в настоящее время состоит из статьи 291 ГК РФ , раздела 6 ЖК РФ , некоторых статьей Федерального Закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также изданных в соответствии с ними Указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Следует отметить, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, как специального Закона.

Анализ дел показывает, что указанные положения учитываются судами области при разрешении споров, возникающих из деятельности ТСЖ, и суды, в основном, правильно определяют характер спорных правоотношений, закон, их регулирующий, а также значимые для данной категории дел обстоятельства.

Дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно выделить на две части:

1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);

2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.

Изначально, при формировании ТСЖ, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосование ведется с учетом количества "квадратных метров", принадлежащих каждому собственнику, по правилам статьи 45 ЖК РФ .

Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в статье 146 ЖК РФ , где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.

Количество голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст. 48 ЖК РФ).

Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ , а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ст. 44 ч. 2 п.п. 1-3 ЖК РФ), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В*** Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст. 136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж*** в г. Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушений закона при проведении общего собрания собственников помещений не установлено.

Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст. 136 ЖК РФ , в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не мене чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Кроме того, установлено, что проведение собрания в форме заочного голосования, подсчет голосов проведены без нарушения закона в соответствии со ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ .

Материалами дела опровергаются утверждения истцов о том, что они ненадлежащим образом извещались о проведении общего собрания. К тому же, суд пришёл к правильному выводу о том, что голосование истцов против принятия решений на этом собрании не могло повлиять на его результаты, указанным решением их права не нарушены и убытки не причинены (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).

Правильно разрешено тем же судом аналогичное гражданское дело по иску М*** С.Ю. и других к вышеприведенному ТСЖ .

Центральным районным судом г. Тольятти рассмотрено дело по иску Д*** В.Н. к инициативной группе собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Г***, 40 в г. Тольятти о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом. Истец, заявляя такие требования, указывал, что он, как и многие другие собственники дома, не был извещен о проведении собрания, также на собрании отсутствовал необходимый кворум.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией, в удовлетворении требований Д*** В.Н. отказано в связи с их необоснованностью.

При этом суд в решении привел расчет долей собственников жилого дома в праве общей долевой собственности, исследовал копии решений принявших участие в голосовании собственников в форме заочного голосования, и пришёл к правильному выводу о правомочности собрания. Ссылку истца о не извещении о проведении собрания суд признал несостоятельной, поскольку установил, что он был извещен об этом через супругу, которая расписалась в извещении и за себя, и за него, что она подтвердила в суде.

Кроме того, суд, отказывая истцу в иске, правильно указал, что его голос не мог повлиять на результаты принятого на собрании решения, решением о смене управляющей компании, которая не справлялась с обязанностями по надлежащему обслуживанию жилого дома, права истца не нарушены и убытков не причинено.

Аналогичное дело рассмотрено Железнодорожным районным судом г. Самары по иску Н*** Г.А. к ТСЖ "Старт", которой также правильно в иске о признании решения общего собрания недействительным отказано в связи с необоснованностью требований истицы.

Автозаводский районный суд г. Тольятти рассмотрел дело по иску С*** С.Я. к ТСЖ "Дзержинского, 34" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец, оспаривал решение общего собрания, ссылался на нарушение ответчиком требований закона о кворуме и подсчете голосов при принятии решения о выборе управляющей компании.

Решением суда требования истца удовлетворены, поскольку установлено, что сведения об общей площади жилого дома и площади нескольких квартир в доме (10 квартир) ответчиком указаны при подсчете голосов неверно. При этом суд правильно принял во внимание сведения об общей площади всего дома, представленные органами технической инвентаризации, подтвержденные техническим паспортом, которые не совпадали с данными ответчика, и обоснованно пришёл к выводу о том, что в голосовании приняло участие всего 49,8 % голосов (10.164,62 кв.м. от 20.428,5 кв.м.), то есть отсутствовал кворум.

Нашли подтверждение доводы истца о том, что некоторые собственники при голосовании выразили свою волю неоднозначно, то есть они проголосовали как за создание ТСЖ, так и против него, а некоторые из них воздержались от принятия решения по этому вопросу. Эти обстоятельства подтверждаются письменными решениями собственников с указанием их анкетных данных.

При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст. 48 ч. 6 ЖК РФ, в соответствии с которой при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда решение оставлено без изменения. В порядке надзора жалоба ТСЖ оставлена без удовлетворения.

Аналогичное дело рассмотрено Самарским районным судом г. Самары по иску О*** В.М., Ч*** Н.М. к ТСЖ "Водников, 35"; Красноярским районным судом Самарской области – по иску П*** Г.В. к ТСЖ "Дом-29А".

Красноглинским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску К*** О.П., Н,Г., И.Н. к собственникам многоквартирного жилого дома № 4 квартала 6 пос. М*** К*** А.В., Е*** Н.Е. и другим о признании недействительным решений общего собрания собственников этого жилого дома.

Истцы в подтверждение требований указывали, что они являются собственниками квартиры в этом доме, каждый по 13 доли. Полагают, что решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования Министерству строительства и ЖКХ Самарской области и другим вопросам является незаконным, так как кворума на собрании не было, а также указывали на то, что этим собранием приняты решения по вопросам, которые не были включены в повестку дня.

Судом требования истцов удовлетворены, поскольку их доводы о нарушениях закона при проведении общего собрания нашли свое подтверждение. Установлено, что присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал.

Кроме того, судом установлено, что вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания, что фактически никем по делу не оспаривалось.

В связи чем суд сделал правильный вывод о том, что ответчиком при проведении собрания нарушены требования ст. 46 ч.2 ЖК РФ о том, что общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Также обоснованно суд указал в решении о том, что истцы не пропустили установленный законом шестимесячный срок на обжалование указанного выше собрания, поскольку узнали о нём позднее, что нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства.

С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда.

Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску Ш*** Р.М., К*** В.Н. и других к ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ "Волжские зори", которым для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме установлены тарифы по оплате на содержание нежилых помещений из расчета 40 рублей за 1 кв.м.

Истцы в обоснование требований ссылались на несоответствие принятого решения собрания требованиям закона и Устава ТСЖ, а также на нарушение прав собственников нежилых помещений, которые поставлены в неравные условия оплаты за содержание общего имущества по сравнению с владельцами жилых помещений в этом же доме.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суд, требования истцов оставлены без удовлетворения. При этом суд фактически уклонился от рассмотрения заявленных истцами требований, сославшись в решении на отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность ТСЖ и давать оценку принятым общим собранием членов ТСЖ решениям.

Постановлением Президиума Самарского областного суда от 26.02.2009 года состоявшиеся судебные постановления отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда и определение судебной коллегии, Президиум указал, что суд, в нарушение требований ст. 196 п.3 ГПК РФ фактически не рассмотрел заявленные истцами требования по существу, без законных оснований отказавшись от проверки законности и обоснованности оспариваемого истцами решения общего собрания членов ТСЖ.

При этом суд оставил без внимания, что в соответствии со ст. 156 п.1 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно пункта 7.1.1. Устава ТСЖ "Волжские Зори" Товарищество обязано обеспечивать выполнение требований Жилищного Кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также настоящего Устава.

Вышеприведенное свидетельствует о превышении своих полномочий общим собранием при принятии оспариваемого истцами решения.

Кроме того, в соответствии со ст. 145 п.2 пп. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (а не тарифов, как в данном случае).

Тот факт, что спорный земельный участок, где установлен шлагбаум, является дорогой общего пользования, право которой не может быть ограничено, нашёл свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Указанное решение суда оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда.

Следует обратить внимание судей при рассмотрении подобных споров об оспаривании действий председателя, членов правления ТСЖ на соблюдение требований главы 14 ЖК РФ (Правовое положение членов товарищества собственников жилья), в которой законодателем приведен порядок формирования органов управления ТСЖ, их компетенция.

Дела по искам об оспаривании положений Уставов ТСЖ

Устав ТСЖ – основной документ, регламентирующий порядок управления и деятельности товарищества собственников жилья . При разрешении судебных споров по этой категории дел судам следует в первую очередь проверять соответствие действий тех или иных лиц, решений Уставу товарищества собственников жилья.

При этом необходимо учитывать, что положения Устава ТСЖ не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральному законодательству, законодательным актам региона РФ, на территории которого создано товарищество. При изменении федерального и местного законодательства Устав ТСЖ должен быть приведен в соответствие вновь принятым (измененным) законам.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном - 48 ЖК РФ .

Ленинским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску М*** А.Ю. к ТСЖ "Алабинское" об оспаривании положения п.2.1 Устава товарищества, которое ограничивает право собственника нежилого помещения на членство в ТСЖ, а также решений ТСЖ об отказе в принятии его в члены этого товарищества.

В обоснование своих требований истец указывал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме в г. Самара, ул. Л***.141, где создано ТСЖ "Алабинское". Он неоднократно подавал заявление о вступлении в члены этого ТСЖ, однако ему было отказано со ссылкой, что он не имеет в спорном доме жилого помещения, поэтому не может являться членом ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, требования М*** А.Ю. удовлетворены, п.2.1 Устава и решения об отказе в принятии истца в члены ТСЖ признаны незаконными. ТСЖ обязано включить М*** А.Ю. в члены товарищества со дня подачи им заявления.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из буквального толкования ст. 135 ч.1 ЖК РФ, в соответствии с которой товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Также учел ст. 143 ЖК РФ , в соответствии с которой членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Анализируя вышеприведенные нормы материального закона, суд и судебная коллегия пришли к правильному выводу о том, что закон не содержит запрета на членство в ТСЖ собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, признал отказ ТСЖ "Алабинское" в принятии истца в члены ТСЖ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку этот отказ препятствует осуществлению истцом права на участие в управлении общим имуществом, которое может быть осуществлено только в рамках ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Законных оснований для лишения истца установленного законом права судом не установлено.

Кроме того, суд и судебная коллегия правильно сослались в судебных постановлениях на то, что в ФЗ №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент создания ТСЖ "Алабинское" и принятия Устава, в ст. 32 п.1 прямо предусматривалось, что членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме (то есть собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме)

Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску С*** Н.В., Ж*** Т.Ю., А*** О.А. к ТСЖ "Мой Дом" о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ "Мой Дом" и их регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Истцы в заявлении указали, что решением общего собрания собственников помещений двух жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Б*** , д. № 20 и д. № 20А, было создано ТСЖ "Мой Дом". В связи с тем, что жилой дом № 20А находится в плохом техническом состоянии, он ненадлежащим образом обсуживается, более 50% членов ТСЖ "Мой Дом" приняли решение о выходе из этого ТСЖ, и просили суд принять решение о ликвидации ТСЖ с внесением таких изменений в Устав и зарегистрировать их в ЕГРЮЛ, для того, чтобы они могли создать и зарегистрировать другое ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам, в удовлетворении требований истцам отказано.

При этом суд правильно указал, что в соответствии с п.8 Устава высшим органом управления ТСЖ "Мой Дом" является общее собрание, к чьей компетенции относится решение вопроса о внесении изменений в Устав товарищества. В связи с тем, что общее собрание с такой повесткой дня не проводилось, такой вопрос на собрании не рассматривался, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что подача заявлений части собственников о выходе из ТСЖ само по себе не может являться основанием для внесений изменений в Устав ТСЖ в судебном порядке.

Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц – жителей г.о. Самара, в интересах муниципального образования г.о. Самара к ТСЖ "Жизнь" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Прокурор в заявлении указал, что в ходе проверки коллективного обращения жителей дома №17 по пр. К*** г. Самаре установлены нарушения требований земельного законодательства со стороны ТСЖ "Жизнь", которое самовольно заняло земельный участок, расположенный близ дома №17 по пр.К*** на нём охраняемую платную стоянку, а также установило на въезде автоматический шлагбаум.

Решением суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, требования прокурора удовлетворены. ТСЖ "Жизнь" обязано освободить незаконно занятый земельный участок общего пользования, демонтировав самовольно возведенные ограждения и шлагбаум.

Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что спорный земельный участок является придомовой территорией, относится к землям общего пользования, прав на который ТСЖ не имеет. Установлено, что ТСЖ "Жизнь" с заявлением о предоставлении земельного участка в Министерство имущественных отношений Самарской области не обращалось, и соответственно, спорный земельный участок этому ТСЖ не предоставлялся.

Иски об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме рассматривались также судом Самарского района г. Самары; Чапаевским городским судом; Сызранским городским судом.

Дела о понуждении заключить договоры, исполнить обязательства

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску К*** Г.Б. к ТСЖ «Г***» об обязании провести ремонт помещения и возместить убытки.

Истица обосновывала свои требования тем, что она является собственником нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома по ул. Г*** ,53 в г. Самаре, которые неоднократно затопляло из-за неисправностей канализации.

Судом требования К*** Г.Б. в части возложения на ТСЖ обязанности по проведению ремонта канализационной системы удовлетворены, поскольку установлено, что между сторонами имеется договор на техническое и коммунальное обслуживание указанного многоквартирного жилого дома. Факт неисправности канализации также подтвердился в ходе судебного разбирательства.

В части возмещения убытков в размере 4.500 рублей за устранение последствий затопления клининговой компании, отказано в связи с недоказанностью убытков.

Аналогичные дела рассматривались также Ленинским районным судом г. Самары; Октябрьским районным судом г. Самары; Автозаводским районным судом г. Тольятти.

Споры по искам ТСЖ о взыскании задолженности

Самарским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску ТСЖ "Некрасовская, 43" к Р*** А.И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания жилья.

В обоснование требования товарищество указывало, что ответчик, являясь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, техническое обслуживание и содержание которого осуществляет истец, недобросовестно исполняет свои обязанности по внесению платежей и взносов, в результате чего у него образовалась задолженность. Членом ТСЖ ответчик не является.

Требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья судом удовлетворены, поскольку нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. При этом суд правильно указал в решении о том, что в соответствии с требованиями ст. 155 ЖК РФ лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.

Аналогичные дела рассматривались Советским районным судом г. Самары.

В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску В*** А.К. и Р*** И.В. к ТСЖ "Дом-80А" о снижении размера вступительных и членских взносов и возложении обязанности по принятию их в члены ТСЖ.

Истцы, заявляя такие требования к ТСЖ, указывали, что они оба являются инвалидами и имеют право на уменьшение размера вступительных и членских взносов в ТСЖ. Кроме того, полагали, что ответчик незаконно отказывает им в принятии в члены ТСЖ, ссылаясь на имеющуюся у них задолженность по оплате жилья.

Решением суда иск удовлетворен в части признания незаконным отказа в принятии истцов в члены ТСЖ по мотивам имеющейся у них задолженности. При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст.143 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ, которые связывают членство в ТСЖ с имеющейся в этом многоквартирном доме собственностью и волеизъявлением собственника, выраженное подачей заявления.

Требования истцов о снижении размера вступительных и членских взносов с учетом их материального положения и состояния здоровья (инвалидности) правильно оставлены без удовлетворения, поскольку общим собранием членов ТСЖ в пределах своей компетенции (ст. 145 ЖК РФ) установлен определенный размер взносов и не предусмотрено изменение этого размера в связи с какими-либо обстоятельствами.

В заключении хотелось ещё раз обратить внимание на то, что несмотря на определенную сложность указанной категории гражданских дел, отсутствие судебной практики и разъяснений Пленума ВС РФ, суды Самарской области, в основном, правильно разрешают споры, вытекающие из деятельности ТСЖ, хорошо ориентируются в действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения, и приводят анализ норм материального закона в судебном решении.

Вместе с тем, следует отметить, что в целях соблюдения процессуальных сроков разрешения дел данной категории, судам необходимо более тщательно проводить досудебную подготовку к судебному разбирательству, учитывая требования главы 14 ГПК РФ , правильно определять на этом этапе значимые для дела обстоятельства, чтобы исключить необоснованное, неоднократное отложение слушания дела. С этой же целью судам следует своевременно истребовать у сторон письменные доказательства (Устав ТСЖ, письменные решения об участии в заочном голосовании, решения общего собрания, оспариваемые в судебном порядке и т.д.).

Хотелось бы обратить внимание также и на то, что ни в одном деле, поступившем на обобщение, судом не обсуждался вопрос о вынесении частного определения, хотя основания для этого имелись, что подтверждается установленными судом фактами существенных нарушений при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, общих собраний членов ТСЖ и принятии ими решений.

Полагаю, что данное обобщение следует довести до сведения судей Самарской области.

Судья Самарского областного суда Н.М.Николаева

Товарищество собственников жилья – это структура, созданная владельцами помещений в многоквартирном доме, главной целью функционирования которой является необходимость качественного управления многоквартирного дома, а также проведение его своевременного обслуживания. В случае если все сотрудники такой управляющей структуры конкретного дома выполняют свои обязанности качественно и в строгом соответствии с положениями действующего законодательства, споров, в том числе подлежащих судебному разрешению, с ними не будет.

Если же по каким-то причинам между одним или несколькими собственниками помещений в многоквартирном доме, находящемся под управлением ТСЖ, и самой управляющей структурой возникли споры и конфликты, наиболее действенным способом их решения будет обращение в суд. В каких случаях иск в отношении собственника помещения в доме может подать ТСЖ, а когда наоборот? Каким образом следует составлять такие исковые заявления?

Права ТСЖ на подачу искового заявления в суд

Несмотря на то что как управляющая тем или иным домом и его имуществом компания представляет собой достаточно развитую организацию, в том числе имеющую существенные полномочия по обеспечению качественного обслуживания вверенного ей имущества, перечень случаев, когда от лица товарищества может подать в суд на собственника помещения, строго ограничен.

В соответствии с действующими положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации, осуществляющего регулирование вопросов, связанных с функционированием ТСЖ, к таким случаям исковой работы могут относиться только:

• наличие со стороны собственника того или иного помещения по коммунальным платежам за поставленные ресурсы в рамках реализации договоров коммунального обслуживания с ресурсоснабжающей организацией;
• задолженности по взносам на , которые перечисляются на специальный счет в банке;
• неисполнение решений собственников помещений , если такое неисполнение влечет за собой причинение вреда или усложнение возможностей для эксплуатации общего имущества всех собственников такого дома.

Однако наиболее распространенной причиной для подачи искового заявления в суд является наличие задолженностей по или по взносам на счет дома, рассчитанный на капитальный ремонт.

Права товарищества собственников жилья на подачу в суд по таким основаниям строго ограничены регламентами, утвержденными в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Так, в случае если основанием для подачи является наличие задолженности по коммунальным платежам или взносам на капитальный ремонт, председатель ТСЖ имеет право подать в суд на должника только после того, как он дважды известил должника о наличии задолженности, которую необходимо погасить. Подобное извещение должно быть осуществлено не менее двух раз в виде отправки заказных писем с уведомлением о вручении. Срок задолженности, по причине возникновения которой председатель товарищества принял решение о подаче иска в суд, должен составлять не менее одного года.

В случае если должник признал факт наличия задолженности, до момента подачи иска в суд необходимо предпринять обязательную процедуру досудебного урегулирования конфликта, например, путем предоставления должнику возможности погасить задолженность с рассрочкой платежа.

В противном случае суд имеет право отказать в приеме искового заявления в силу отсутствия положенной законом процедуры урегулирования такого спора.

Права жильцов на подачу иска в суд в адрес ТСЖ

Жильцы также имеют право подать исковое заявление в адрес руководства товарищества собственников жилья. Так как данная управляющая организация создана в целях управления общим имуществом того дома, в котором у жильцов имеются в собственности помещения, то у последних есть гораздо больше возможностей для предъявления разного рода исковых требований, а именно:

• о признании целесообразности и законности существования ТСЖ ввиду наличия в числе его участников менее пятидесяти процентов собственников помещений в доме;
• о необходимости ликвидации ТСЖ ввиду принятия соответствующего решения собранием собственников жилья (если такое решение руководство товарищества исполнять отказывается);
• о признании ТСЖ банкротом в случаях, если такое юридическое лицо не в состоянии исполнять свои непосредственные обязанности;
• в случае наличия долгов самого товарищества собственников жилья перед ресурсоснабжающими организациями , платежи по которым возложены такими организациями в силу исполнения судебных решений на собственников помещений (чаще всего такое основание для судебного разбирательства возникает в случаях, когда руководство и бухгалтерия ТСЖ по каким-то необъективным причинам не перечисляет денежные средства , в связи с чем перед такими организациями образуется долг, который по судебному решению передается для погашения собственникам помещений «в обход» ТСЖ для того, чтобы избежать сложностей с дальнейшей поставкой коммунальных услуг);
• исковое заявление для разрешения споров в случае возникновения таковых относительно оплаты за коммунальные услуги (например, если речь идет о неправомерном выставлении счетов за те или иные услуги либо об установлении тарифов).

В каждом конкретном случае исковое заявление в адрес товарищества собственников жилья должно оформляться в соответствии с положениями Гражданского процессуального Кодекса, а также в соответствии с положениями Жилищного Кодекса, если таковые были нарушены в ходе деятельности ТСЖ.

Правила подачи искового заявления и куда его подавать жильцам

Исковое заявление подаётся собственниками жилых помещений по месту юридической регистрации товарищества собственников жилья, так как именно юридическое лицо будет выступать в качестве ответчика по поданному . В случае если иск будет подаваться к руководителю товарищества как к должностному лицу, то ответчиком будет считаться физическое лицо и иск следует подавать по его месту регистрации.

Для юридического сопровождения иска лучше привлечь , который занимается сопровождением судебных споров гражданского, в частности, жилищного содержания. Необходимость привлечения специалиста такого профиля обусловлена тем фактом, что ведение подобных споров требует специальной подготовки ввиду сложности взаимодействия с ТСЖ.

Исковое заявление, подаваемое против ТСЖ или его руководителей, составляется в соответствии с положениями действующего гражданского процессуального законодательства и должно содержать следующие обязательные сведения:

• данные о том суде , куда происходит подача искового заявления с указанием его адреса;
• данные об истце (или представителе истцов, если речь идет о представлении группового иска);
• сведения об ответчике (при избрании в качестве ответчика юридического лица следует указать данные о его официальных регистрационных реквизитах, так как это позволит идентифицировать такого ответчика быстрее и принять решение о возможной необходимости передачи искового заявления в арбитражный суд);
• цена иска (если он имеет материальную сумму) и сведения об уплаченной госпошлине (квитанцию об уплате последней следует приложить к исковому заявлению);
• сведения по существу дела, которые повлекли необходимость судебного рассмотрения спора . В данном разделе следует указать, когда возникли правовые взаимоотношения между истцом или группой истцов и товариществом собственников жилья в виде юридического лица, а также информацию о том, когда и при каких обстоятельствах возник спор, в результате чего пришлось прибегнуть к судебному разбирательству;
• потребуется указать также суть спора с подробным описанием всех обстоятельств , а также предоставить суду информацию о том, кто может дать показания по факту произошедшего спора;
• дополнительно указываются сведения о том, какие мероприятия были приняты для урегулирования возникшего спора в досудебном порядке , а также результаты такого урегулирования;
• собственно исковые требования , которые, по мнению истца, должны быть удовлетворены (каждое требование оформляется в виде отдельного пункта, а отдельно указываются те требования, которые должны быть удовлетворены в связи с наличием у истца судебных издержек);
• также в рамках искового заявления указываются те приложения, которые истец посчитал необходимым предоставить суду для полного ознакомления с указанием того, что прикладывается в виде оригиналов, а что – в копиях.

Судебные тяжбы с товариществом собственников жилья, которое осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома, не являются чем-то редким и уникальным на сегодняшний день, так как споров из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей всех участников такого договора управления достаточно большое количество. Для того чтобы такой иск был рассмотрен в надлежащем виде, следует привлекать специалиста по разрешению гражданских споров, в частности, споров в жилищной сфере. Именно такой специалист поможет грамотно подготовить исковое заявление, в том числе осуществить его судебное сопровождение, что существенно повышает шансы на выигрыш дела.

(Пока оценок нет)

Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Такое определение дано в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющегося в настоящее время основным законодательным актом, регламентирующим создание и деятельность товариществ собственников жилья, их права и обязанности, правовое положение членов товариществ, отношения по поводу общего имущества в многоквартирных домах, вопросы управления многоквартирными домами.

Федеральным законом от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 01.03.05 Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в предшествовавший период регулировал вопросы организации и деятельности товариществ собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме (едином комплексе недвижимого имущества), управление им и его обслуживание. Многие положения Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ восприняты Жилищным кодексом Российской Федерации, в том числе в неизмененном виде.

Особенностью настоящего обобщения, при составлении которого использованы материалы судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) 2003 - 2006 гг., а также постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), является то обстоятельство, что большое количество споров рассмотрено с применением Федерального закона "О товариществах собственников жилья", но поскольку, как указано выше, многие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации фактически повторяют положения указанного Закона, актуальность наработок судебной практики сохраняет свое значение, а выявленные изменения представляют интерес и свидетельствуют об укреплении позиции товариществ собственников жилья в арбитражном процессе.

Следует отметить, что количество споров с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико (менее 0,5% от общего числа дел, рассмотренных кассационной инстанцией), однако с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с самостоятельными требованиями и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков, третьих лиц, заинтересованных лиц, в связи с чем естественен вывод о том, что количество дел с участием товариществ собственников жилья не уменьшится и в будущем.

Подведомственность дел с участием ТСЖ арбитражному суду

Товарищество собственников жилья создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают устав товарищества. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом; является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Соответствующие положения содержатся в статьях 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также содержались в главе IV Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Также возможно создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (статья 139 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 48 названного Закона); объединение нескольких товариществ собственников жилья (статьи 136, 142 того же Кодекса, статья 46 указанного Закона).

Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства. Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Для решения вопроса о том, может ли спор с участием ТСЖ быть рассмотрен арбитражным судом, необходимо оценить такой спор с точки зрения подведомственности.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с участием организаций, индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, иными федеральными законами, и других лиц.

По своему статусу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть участником арбитражного процесса. Однако для отнесения спора с участием ТСЖ к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие такой составляющей, как экономический характер спора. В том случае, если установлено, что спорные правоотношения возникли вне сферы предпринимательской и иной экономической деятельности, а также отсутствуют основания для применения правил статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о специальной подведомственности, спор арбитражному суду не подведомствен, а возбужденное производство по делу подлежит прекращению.

Во-первых, к таковым следует отнести дела о создании, ликвидации товариществ собственников жилья, внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, оспаривании соответствующих решений, действий, бездействия налоговых органов.

ТСЖ обратилось с заявлением о признании недействительным решения налогового органа об отказе в государственной регистрации изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Оставляя в силе определение суда первой инстанции о прекращении производства по делу, кассационная инстанция привела следующее обоснование. Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с частью первой статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из указанного правила Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 09.12.02 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснил, что арбитражным судам подведомственны дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации коммерческих организаций, а также иных организаций, деятельность которых связана с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации, а также по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации других организаций (некоммерческих организаций, в том числе общественных объединений и организаций, политических партий, общественных фондов, религиозных объединений и др.), не имеющих в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, не подлежат рассмотрению арбитражными судами. Настоящий спор связан с отказом в государственной регистрации изменений в сведения о юридическом лице - некоммерческой организации, поэтому не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу должно быть прекращено (Постановление ФАС СЗО от 22.06.06 по делу N А56-4045/2006).

Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционной инстанции о прекращении производства по делу по заявлению ТСЖ-1 к налоговому органу о признании недействительным решения о регистрации ТСЖ-2 исходя из следующего. Согласно уставу ТСЖ-2 является некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и создано в целях реализации и защиты прав названных собственников. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество является некоммерческой организацией, представляющей собой форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Поскольку согласно статье 51 Гражданского кодекса Российской Федерации создание юридического лица определяется моментом его регистрации, то спор о признании недействительным решения о регистрации некоммерческой организации является спором о создании некоммерческой организации. Апелляционная инстанция правильно применила нормы процессуального права - статьи 27, 29 и 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснение, содержащееся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.02, и на этом основании сделала правомерный вывод о неподведомственности арбитражному суду дела об оспаривании решения о регистрации товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, в связи с чем обоснованно отменила решение суда первой инстанции и прекратила производство по делу. Отклоняя доводы ТСЖ-1, кассационная инстанция указала, что факт заключения некоммерческой организацией договоров, необходимых для осуществления ее уставной деятельности, и ее участие в гражданских правоотношениях влекут возможность рассмотрения арбитражным судом спора, который может вытекать из исполнения таких договоров или из соответствующих гражданско-правовых отношений, что не влечет подведомственности арбитражному суду спора о создании или ликвидации некоммерческой организации (Постановление ФАС СЗО от 15.03.04 по делу N А56-18524/03).

По аналогичным основаниям прекращено производство по делу по заявлению налогового органа к ТСЖ о ликвидации товарищества собственников жилья (Постановление ФАС СЗО от 24.11.03 по делу N А56-4354/03).

Во-вторых, к спорам, не подведомственным арбитражному суду, могут быть отнесены дела об оспаривании решений органов управления товариществ собственников жилья (общего собрания членов товарищества, правления товарищества) по организационным, иным вопросам неэкономического характера.

Организация обратилась в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 01.03.03. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске как заявленном лицом, не являющимся членом ТСЖ и потому не имеющим права на обжалование решений его собрания, не затрагивающих прав истца. Проверив законность данных судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу о необходимости их отмены с прекращением производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Предметом спора по данному делу является действительность решения собрания членов ТСЖ - некоммерческой организации, действующей в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Истец, как следует из его устава, является не имеющей членства автономной некоммерческой организацией, преследующей общественно полезные цели и учрежденной на основе добровольных взносов учредителей, правовое положение которой определяется ее уставом, Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях". Таким образом, субъектами спорных правоотношений являются некоммерческие организации, объектом спора - решение органа одной из сторон, принятое по организационным вопросам. Поскольку спор возник по поводу законности принятых собранием членов ТСЖ решений, спорные правоотношения характеризуются как возникшие вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Спор о действительности решений органа товарищества не является экономическим и не подлежит рассмотрению арбитражным судом (Постановление ФАС СЗО от 02.02.04 по делу N А13-4683/03-24).

В-третьих, не рассматриваются арбитражным судом такие споры, стороной которых выступают граждане (жильцы многоквартирных домов, владельцы помещений, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя) и к которым не применяются правила о специальной подведомственности.

ТСЖ обратилось с иском к гражданке Ю. о взыскании задолженности по квартирной плате. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не подлежащему рассмотрению в арбитражном суде. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты в силе, сославшись на следующее. В соответствии с главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке. Споры с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. В соответствии со статьей 33 Кодекса, предусматривающей специальную подведомственность дел арбитражным судам, арбитражные суды рассматривают отдельные категории споров независимо от субъектного состава участвующих в деле лиц. Требования ТСЖ о взыскании задолженности по квартирной плате с физического лица не относятся к тем, рассмотрение которых в арбитражном суде предусмотрено в статье 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, арбитражный суд правильно применил пункт 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прекратил производство по делу (Постановление ФАС СЗО от 06.08.03 по делу N А56-4889/03).

Однако в ряде случаев суды приходят к ошибочным выводам о наличии оснований для прекращения производства по делам с участием товариществ собственников жилья.

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать договоры, выполнять работы и предоставлять услуги, распоряжаться имуществом, принадлежащим товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать и перестраивать часть такого имущества, застраивать прилегающий к дому выделенный земельный участок, совершать иные, отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Статьей 152 названного Кодекса установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. К видам хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья, отнесены: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Сходные положения содержались в статье 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

В том случае, если спор с участием товарищества собственников жилья возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

ТСЖ обратилось с заявлением к главе теруправления административного района о признании недействительным распоряжения об использовании помещения в жилом доме. Определением суда первой инстанции производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции определение оставлено без изменения. Кассационная инстанция отменила указанные судебные акты с передачей дела в арбитражный суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Оспариваемым распоряжением передано в аренду третьему лицу нежилое помещение (подвал жилого дома) под досугово-развлекательный центр сроком на 10 лет. ТСЖ сослалось на то, что оспариваемое распоряжение нарушает его права, поскольку спорное помещение является общим имуществом кондоминиума. В соответствии со статьей 4 Федерального конституционного закона Российской Федерации "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьей 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. ТСЖ является юридическим лицом, зарегистрировано и включено в государственный реестр юридических лиц. В соответствии со статьей 41 Закона "О товариществах собственников жилья" и уставом товарищества для достижения уставных целей ТСЖ вправе сдавать в аренду либо внаем недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума и находящееся в собственности ТСЖ, то есть осуществлять экономическую деятельность. Наличие у заявителя статуса юридического лица, а также того обстоятельства, что спор связан с осуществлением экономической деятельности, достаточно для отнесения спора к компетенции арбитражного суда (Постановление ФАС СЗО от 22.06.04 по делу N А56-38698/03).

Оценка полномочий лиц, действующих от имени ТСЖ

Как юридическое лицо товарищество собственников жилья действует через свои органы. В соответствии со статьями 144, 145, 147 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и избираемое им правление товарищества, последнее избирает из своего состава председателя. Согласно статье 149 названного Кодекса председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, выполняет иную деятельность. Похожие нормы содержались в статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

При рассмотрении арбитражным судом дел с участием товариществ собственников жилья важное значение имеет оценка полномочий председателей при их обращении в суд, заключении договоров, совершении юридически значимых действий.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляционной инстанции, отменившей определение суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения заявления ТСЖ как подписанного неуполномоченным лицом и направившей дело в тот же арбитражный суд для рассмотрения по существу, учитывая следующие обстоятельства. Поданное в арбитражный суд заявление ТСЖ подписано председателем правления товарищества А. Исходя из протокола заседания правления ТСЖ от 26.08.04 в связи с нарушением прав товарищества А. поручено обратиться с жалобами в правоохранительные органы, в арбитражный суд, в орган исполнительной власти. Согласно статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе, имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего. Решение собрания домовладельцев от 15.07.04, на нелегитимность которого указывала сторона спора в подтверждение отсутствия у А. полномочий на обращение в арбитражный суд, в судебном порядке не оспорено. Всесторонняя оценка обстоятельств проведения указанного собрания домовладельцев не может быть дана в рамках настоящего дела, поскольку выводы суда относительно законности названного решения собрания могут непосредственно затронуть права и охраняемые законом интересы лиц, не участвующих в настоящем деле. Из материалов дела усматривается и не оспаривается, что в момент вынесения определения об оставлении заявления без рассмотрения полномочия А. как председателя правления ТСЖ были подтверждены надлежащим образом. Таким образом, в ходе судебного разбирательства волеизъявление ТСЖ относительно оспаривания действий государственного органа было выражено лицом, полномочия которого не вызывают сомнений. При таких обстоятельствах оставление заявления ТСЖ без рассмотрения противоречит целям правосудия (Постановление ФАС СЗО от 14.07.05 по делу N А56-19/2005).

Напротив, то обстоятельство, что при подаче апелляционной и кассационной жалоб от имени ТСЖ лицо, подписавшее жалобы как председатель правления товарищества, соответствующих полномочий не имело, послужило основанием для прекращения производства по жалобам. В подтверждение своих полномочий как председателя правления товарищества Г., подписавший жалобы, представил выписку из протокола заседания правления от 26.05.05. Однако согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23.03.05 и на 11.08.05 председателем правления товарищества является Б., избранный правлением ТСЖ на заседании 04.03.05. Выписка из протокола заседания правления ТСЖ от 26.05.05 не соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 11.08.05. Таким образом, полномочий на подписание апелляционной и кассационной жалоб от имени товарищества у Г. не имелось (Постановление ФАС СЗО от 19.12.05 по делу N А56-42873/04).

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Соответственно, действия председателя правления товарищества собственников жилья могут признаваться действиями самого товарищества и привлечение последнего к участию в деле по спору, возникшему в связи с совершением таких действий, в качестве ответчика является правомерным.

Общество обратилось с иском к ТСЖ и ООО об обязании ответчиков не чинить истцу препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением. Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: исковые требования к ТСЖ удовлетворены, в иске к ООО отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения, указав следующее. Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить бесспорные доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве, а также совершения неправомерных действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, ответчиком. Судом установлено, что Общество занимает нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с КУГИ. Спорное помещение находится в подвале жилого дома, используется под кафе и имеет два входа. В октябре 2002 г. при проведении работ по сносу складских помещений во дворе дома был забетонирован основной вход в арендуемое истцом помещение. Из материалов дела следует, что препятствия в осуществлении указанных работ чинились в том числе со стороны С., являющейся председателем правления ТСЖ. С учетом положений статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу о том, что Общество доказало нарушение его прав в пользовании спорным нежилым помещением именно ответчиком. Довод ТСЖ об отсутствии у Общества соответствующего разрешения и необходимых согласований для проведения строительных работ на земельном участке, входящем в состав кондоминиума, кассационной инстанцией отклонен, поскольку их отсутствие не является основанием для препятствования истцу пользоваться нежилым помещением, которое он занимает как титульный владелец (Постановление ФАС СЗО от 28.01.04 по делу N А56-5257/03).

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства также зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору уступки права требования от 03.02.04 и пеней за просрочку платежа. Определением от 15.11.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен П. Решением в удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда, указав следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта первого статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Обязанность ТСЖ по оплате приобретенного права требования вытекает из договора от 03.02.04. Вместе с тем из материалов дела усматривается, что указанный договор от имени ТСЖ был заключен П. Согласно уставу ТСЖ постоянно действующим исполнительным органом товарищества является правление, председателем которого, как видно из протокола заседания правления от 21.05.03, был избран Л. Таким образом, П. не обладал полномочиями на совершение спорной сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Из материалов дела не усматривается намерений ответчика одобрить спорную сделку. ТСЖ обязательств по договору от 03.02.04 в указанные в нем сроки не выполнило. Данные обязательства не были исполнены и после направления истцом соответствующей претензии. В представленном отзыве на исковое заявление названный договор ответчиком также не одобряется. В материалах дела нет данных, свидетельствующих о признании иска. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в этом случае договор считается заключенным от имени и в интересах гражданина П., поэтому ТСЖ является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 14.04.05 по делу N А66-7317/2004).

ТСЖ как представитель собственников помещений многоквартирного дома

При рассмотрении арбитражным судом споров с участием товариществ собственников жилья важно решить вопрос о том, является ли ТСЖ надлежащим истцом или ответчиком по заявленным требованиям, выступает ли оно фактически стороной спора, вправе ли представлять и защищать интересы домовладельцев в конкретных судебных спорах. Зачастую участники споров ссылаются на необходимость прекращения арбитражным судом производства по делу с участием ТСЖ либо отказа в иске, указывая на отсутствие у товарищества собственного материально-правового интереса в деле. Судебная практика в данном вопросе не совсем однородна, однако возможно выявить следующие направления.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положения ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" наделяют ТСЖ правами и обязанностями по осуществлению деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, заключению сделок и совершению иных отвечающих целям и задачам товарищества действий.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Статьей 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на ТСЖ возлагалась обязанность в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права судебные акты об отказе в удовлетворении требований ТСЖ о признании недействительными распоряжений префекта по вопросам предоставления земельных участков и направил дело на новое рассмотрение. Обращаясь с иском в защиту интересов домовладельцев, ТСЖ сочло указанные распоряжения префекта незаконными и нарушающими права домовладельцев. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, поскольку товарищество не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов изданием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды установили, что эти распоряжения изданы префектурой в пределах предоставленных полномочий в отношении земельных участков, свободных от каких-либо обременений. Надзорная инстанция, сославшись на статью 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пункт 1 статьи 135, пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указала, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по спорному адресу. В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Домовладельцы, являющиеся членами ТСЖ, претендовали на получение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но не получили его. Между тем иные лица (два ООО) на основании оспариваемых распоряжений получили в аренду земельные участки по спорному адресу. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нарушения прав заявителя изданием указанных распоряжений не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Отказывая в признании недействительными распоряжений префекта, суды не проверили в полной мере их законность (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.06 по делу N 1821/06).

ТСЖ, обжалуя решение суда первой и Постановление апелляционной инстанций о взыскании с него неосновательного обогащения в связи с неоплатой работ по переносу труб горячего водоснабжения и теплоснабжения за пределы нежилого помещения, ссылалось на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, поскольку помещение, в котором истец выполнил работы, а также тепловые и водопроводные трубы, перенос которых осуществил истец, не находятся в собственности ТСЖ. Кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты и отклонила доводы ТСЖ, сославшись на статьи 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что поскольку работы по замене и переносу труб в подвальном помещении многоквартирного дома выполнены истцом по согласованию с ТСЖ, представляющим интересы собственников помещений в доме, а результат работ принят товариществом и остался в его распоряжении, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в размере стоимости работ, факт выполнения и размер стоимости которых подтверждены материалами дела (Постановление ФАС СЗО от 06.10.06 по делу N А56-16792/2005).

Порядок, в соответствии с которым осуществляется управление многоквартирными домами, регламентирован разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 161 указанного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых названо управление товариществом собственников жилья. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Похожий порядок предусматривался и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Следовательно, если в установленном порядке принято решение об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, ТСЖ действует в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске ТСЖ к ОАО об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями в жилом доме. Отказывая в иске суд исходил из того, что поскольку ТСЖ объединяет только часть домовладельцев, оно не вправе заявлять требования, касающиеся имущества, находящегося в общей долевой собственности всех домовладельцев, без предварительного согласования вопросов владения и пользования общим имуществом со всеми домовладельцами. Кассационная инстанция отменила данные судебные акты и передала дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда, указав следующее. С учетом положений статей 20, 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" ТСЖ, созданное на основании решения общего собрания домовладельцев, обязательного в том числе и для домовладельцев, не участвовавших в голосовании, может считаться организацией, уполномоченной всеми домовладельцами на управление домом. Исходя из упомянутых правовых норм ТСЖ вправе предъявлять требования, вытекающие из отношений, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией жилого дома. Вывод суда об отсутствии у ТСЖ права на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, является ошибочным (Постановление ФАС СЗО от 19.05.05 по делу N А56-31450/04).

Особенностями характеризуются дела, в рамках которых заявлены требования о признании права собственности на объекты, расположенные в жилом доме, на общее имущество многоквартирного дома, оспаривается существование зарегистрированного права собственности на такое имущество. По названной категории дел, как свидетельствует судебная практика, ТСЖ не признавалось надлежащим субъектом спора либо указывалось на необходимость привлечения к участию в деле лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о признании права собственности на помещение для хозяйственных нужд в подвальном этаже жилого дома. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано со ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Кассационная инстанция поддержала данные судебные акты, указав следующее. Право собственности на долю в общем имуществе дома принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что собственниками квартир в жилом доме являются граждане - физические лица, а в производстве суда общей юрисдикции имеется исковое заявление граждан к ТСЖ о признании права собственности на долю в подвальном помещении спорного дома с привлечением ЗАО к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, имеется спор о праве на спорные подвальные помещения, в котором участвуют физические лица, и данный спор в соответствии с правилами подведомственности находится на рассмотрении в суде общей юрисдикции. Как следует из Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, товарищество собственников жилья участником долевой собственности на общее имущество дома не является, а является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев, созданной ими для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Таким образом, исковые требования ЗАО о признании права собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме к данному ответчику (товариществу собственников жилья) не подлежали удовлетворению (Постановление ФАС СЗО от 01.04.05 по делу N А56-15485/04).

По аналогичному основанию оставлены без изменения решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об отказе в иске ООО к ТСЖ о признании права собственности на электроустановку, наружные электрические сети, сети водопровода и канализации, включая помещение водомерного узла жилого здания. Кассационная инстанция сослалась на то, что спорное имущество предназначено для обслуживания всего дома и находится в долевой собственности всех лиц, обладающих правом собственности на помещения в этом доме; ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев (Постановление ФАС СЗО от 24.05.06 по делу N А05-8203/04-24).

Направляя на новое рассмотрение дело по иску ТСЖ к ЗАО о признании права собственности членов ТСЖ на расположенные в подвале жилого дома помещения и кладовые, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ЗАО на данные объекты и соответствующих им записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кассационная инстанция указала следующее. Недостаточно обосновано право ТСЖ на предъявление иска о признании за домовладельцами, входящими в товарищество, права общей долевой собственности на подвальные помещения. Отношения собственности характеризуются индивидуализацией не только объекта, но и субъекта собственности, определенностью круга лиц, являющихся сособственниками. В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на общие помещения дома принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме, а не только участвовавшим в создании ТСЖ (Постановление ФАС СЗО от 24.12.04 по делу N А26-6465/03-112).

Общее имущество многоквартирных домов

Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определяла понятие кондоминиума, которым признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Статьей 7 того же Закона предусматривалось, что общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое здание, входящее в состав кондоминиума, в общую долевую собственность домовладельцев и обязании Департамента совершить необходимые действия. В обоснование данного отказа указывалось, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев возможно только после представления акта разрешенного использования земельного участка, ввиду непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отменил указанные судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее. Спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. В силу статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в период возникновения спора, жилой дом, помещения в котором принадлежат не менее чем двум домовладельцам, признается кондоминиумом. Статья 7 названного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме являются и прилегающие земельные участки в установленных границах. Согласно статье 8 Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Аналогичная норма содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который введен в действие с 01.03.05. Пункт 4 статьи 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.06 N 781/06).

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Возведение без получения необходимых разрешений построек на таком участке является неправомерным, а товарищество собственников жилья вправе требовать устранения нарушенных прав.

ТСЖ обратилось с иском к ООО об обязании ответчика снести самовольные постройки в арочном проеме жилого дома. Решением иск удовлетворен частично. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в иске, заявленные требования удовлетворены. Материалами дела подтверждено, что по спорному адресу зарегистрирован кондоминиум. Согласно паспорту домовладения в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества вошли 5-этажный дом с подвалом и мансардой и земельный участок. Входящее в состав кондоминиума нежилое помещение 1-Н, расположенное в подвале упомянутого дома, занимает с 1991 г. ООО на основании договора аренды с КУГИ, что подтверждается материалами дела и объяснениями сторон. Вход в помещение 1-Н, используемое ООО под кафе, со стороны арочного проезда оборудован приямком на 4 ступени вниз, металлической решеткой, металлическими столбами, фанерной перегородкой. Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 1991 г. ООО арендовало указанное помещение, имеющее лишь вход (бывшее окно) со стороны арочного проема, а произведенные впоследствии работы по созданию приямка, металлического ограждения, решетки, фонарных столбов, фанерной перегородки произведены без соответствующих согласований и разрешений. Отсутствие разрешительной документации на производство указанных работ подтверждается материалами дела, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске и удовлетворил заявленные требования в полном объеме, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, относится к общему имуществу домовладельцев. Соответственно возведение этих сооружений без согласия всех домовладельцев и при отсутствии разрешительной документации на производство работ нарушает права истца. Нарушенное право подлежит устранению путем восстановления ситуации, существовавшей до нарушения права (Постановление ФАС СЗО от 20.04.04 по делу N А56-17105/03).

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правовые нормы о возложении на домовладельцев бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества содержались в статье 16 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ТСЖ вправе требовать от собственника помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

ТСЖ обратилось с иском к ООО о взыскании задолженности по договору о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. Решением иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскана меньшая сумма с учетом частичного погашения суммы долга ответчиком. Как видно из материалов дела, стороны заключили договор о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. По условиям данного договора истец обязан обеспечить предоставление ООО выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме за установленную плату. Доля ООО в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме пропорциональна доле арендуемого им помещения. Объем оказанных услуг, их размер подтверждены представленными документами, актами выполненных работ, соответствующими расчетами. Стоимость услуг по техническому обслуживанию также подтверждена материалами дела. Расчет потребления холодной воды произведен истцом в соответствии с условиями договора и с учетом показаний домового счетчика. Какие-либо документы, опровергающие правильность расчетов истца, в материалы дела не представлены. В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При таких обстоятельствах взыскание с ответчика задолженности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 21.04.05 по делу N А56-14606/04).

Товарищество собственников жилья не должно препятствовать использованию помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности на которые зарегистрировано за другими лицами. ТСЖ не вправе ссылаться, что такие объекты находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, если зарегистрированное право собственности не оспорено в судебном порядке и спор не разрешен в пользу участников общей долевой собственности.

ООО обратилось с иском к ТСЖ об устранении препятствий в пользовании и владении нежилым помещением в жилом доме путем обязания ответчика освободить указанное помещение. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе, сославшись на следующее. ООО является арендатором спорного нежилого помещения по договору с КУГИ. Судом установлено, что ТСЖ препятствует истцу в использовании указанного помещения. ТСЖ считает, что спорное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев в кондоминиуме, в связи с чем КУГИ не вправе сдавать его в аренду. Материалами дела подтверждается, что на спорное помещение зарегистрировано право государственной собственности города Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на данное помещение до настоящего времени не оспорена. При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из того, что арендованное истцом помещение является государственной собственностью города Санкт-Петербурга. КУГИ как специально уполномоченный собственником орган правомерно передал его в аренду. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 301 названного Кодекса), право требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 того же Кодекса), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ООО владеет указанным выше помещением на основании договора аренды. Следовательно, в соответствии со статьей 305 упомянутого Кодекса истец как титульный владелец имущества вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением (Постановление ФАС СЗО от 28.07.04 по делу N А56-25459/03).

Иски к строительным организациям

Как указывалось выше, основными функциями товарищества собственников жилья является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владение, пользование, распоряжение в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме.

В судебной практике имеются дела, в рамках которых ТСЖ обращаются с исками к строительным организациям об устранении допущенных при строительстве многоквартирных домов и выявленных в процессе их эксплуатации недостатков. Для решения вопроса об обоснованности заявленных требований важна оценка обстоятельств ввода в эксплуатацию спорных объектов. То обстоятельство, что объект принят в эксплуатацию без замечаний, выполнен в соответствии с утвержденным проектом, а соответствующие акт, решение приемочной комиссии не признаны недействительными, может послужить основанием для отказа в иске.

ТСЖ обратилось с иском к ФГУП и ООО об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве тепловых сетей жилого дома. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ОАО и ЖСК. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения. Из материалов дела следует, что ЖСК и ФГУП заключили договор от 02.02.01 на выполнение работ по строительству жилого дома. Работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО и ООО. Согласно акту от 25.12.02 жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и введен в эксплуатацию; коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями - эксплуатационными организациями. ЖСК и ТСЖ заключили соглашение от 05.01.04 о передаче в безвозмездное пользование ТСЖ мест общего пользования, служебных помещений, водомерных и тепловых узлов, иного имущества. Основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском послужило обнаружение в процессе эксплуатации жилого дома недостатков, в результате которых температура в жилых помещениях в зимнее время не достигает +10 градусов Цельсия. Отказывая в иске, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений строительных норм и правил при строительстве жилого дома, указав на акт приемки, которым дом принят в эксплуатацию без замечаний. Апелляционная инстанция сослалась также на экспертное заключение, согласно которому система наружного теплоснабжения жилого дома соответствует проекту наружного теплопровода. В кассационной жалобе ТСЖ ссылалось на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Переоценка имеющихся в деле доказательств находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кроме того, иск заявлен ТСЖ на основании статей 723 и 754 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между заказчиком и подрядчиком по поводу ненадлежащего качества работ. ТСЖ не являлось заказчиком работ, устранение недостатков которых является предметом спора, следовательно, ТСЖ не вправе предъявлять требования по указанным правовым основаниям (Постановление ФАС СЗО от 28.07.06 по делу N А56-33647/04).

Необходимость выполнения строительных, ремонтных работ комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, составления проектной, иной документации влечет заключение товариществами собственников жилья договоров подряда со сторонними организациями, а споры, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением таких договоров, рассматриваются арбитражным судом.

ООО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору от 19.02.04 и пеней. ТСЖ подало встречный иск о признании договора недействительным. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе. По договору от 19.02.04 ООО обязалось провести экспертизу проекта жилого дома и составить проектно-сметную документацию указанного объекта, а ТСЖ - оплатить эти услуги в порядке и в сроки, предусмотренные в названном договоре. Обращаясь с иском, ООО указало, что работы полностью выполнены и сданы по акту от 10.05.04. Исходя из содержания договора суд квалифицировал его как договор подряда и пришел к выводу, что ООО выполнило только сводный сметный расчет стоимости строительства, а экспертиза и составление проектной документации фактически не выполнены, акт от 10.05.04 содержит недостоверные сведения о выполнении всех работ по договору. Апелляционная инстанция указала, что поскольку ООО не выполнило весь объем работ, предусмотренный договором, у ТСЖ не возникло обязательств по оплате работ. Статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Договором от 19.02.04 предусмотрено, что исполнитель обязуется передать заказчику все полученное в результате исполнения его поручения по акту приема-передачи. Однако исполнение ООО данного условия договора не подтверждено, в связи с этим не установлено нарушения обязательств со стороны ТСЖ по оплате выполненных работ (Постановление ФАС СЗО от 01.07.05 по делу N А56-29135/04).

Договоры о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Нормы о праве ТСЖ заключать договоры содержались и в статье 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Неоплата поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг является основанием для предъявления к ТСЖ требований о взыскании задолженности.

МУП обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, потребленной на нужды жилых и нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, взыскана задолженность за тепловую энергию, отпущенную на нужды жилых помещений, в остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения, указав следующее. Между МУП и ТСЖ заключен договор, по которому истец обязался отпускать, а ответчик - принимать и оплачивать тепловую энергию. Обращаясь с иском МУП ссылалось на неоплату ТСЖ поставленной тепловой энергии. Возражая против иска ТСЖ указало, что оплата тепловой энергии, отпущенной на нужды подвала, должна производиться собственниками помещений, расположенных в подвале. Поскольку истец не доказал, что подвальные помещения входят в кондоминиум и что ТСЖ является фактическим потребителем тепловой энергии в предъявленном к оплате объеме, суд правомерно взыскал с ТСЖ сумму задолженности за отпущенную на нужды жилых помещений тепловую энергию (Постановление ФАС СЗО от 12.02.04 по делу N А13-3767/03-04).

При рассмотрении споров, вытекающих из заключения и ненадлежащего исполнения договоров о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг, ТСЖ не лишено возможности возражать относительно действительности таких договоров. Указанные доводы подлежат оценке арбитражным судом.

ТСЖ (ответчик по делу) ссылалось на ничтожность договора, по которому ТСЖ обязалось компенсировать затраты ЗАО по оплате поставленных ответчику теплоресурсов и на основании которого ЗАО предъявило иск о взыскании с ТСЖ суммы задолженности. Кассационная инстанция, оставляя в силе решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об удовлетворении иска, указала, что с момента государственной регистрации ТСЖ оно является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доводы ответчика о ничтожности договора, заключенного после проведения указанной регистрации, нельзя признать правомерными, в установленном порядке договор не оспорен. Расходы, понесенные ЗАО в пользу ТСЖ, сберегшего в результате этого денежные средства, подлежащие уплате за полученную теплоэнергию, правомерно взысканы судом в пользу истца (Постановление ФАС СЗО от 26.07.05 по делу N А56-21724/04).

Возражая против иска ГУП о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, поставленной по договору, ТСЖ ссылалось на то, что договор является незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о цене тепловой энергии, а также на истечение срока его действия. Кассационная инстанция поддержала решение суда об удовлетворении иска, сославшись на следующее. Так как между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям поставки тепловой энергии, договор считается заключенным. В связи с тем, что сторонами не определена цена, по которой должна оплачиваться тепловая энергия, суд правомерно на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о применении к правоотношениям сторон тарифов, установленных региональной энергетической комиссией в соответствии со статьями 2 и 6 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации". Поскольку отсутствуют доказательства того, что до окончания срока действия договора ответчик вносил предложения о прекращении, изменении договора или о заключении нового договора, то действие договора продлено на следующий срок на прежних условиях. В соответствии с условиями договора поставка тепловой энергии осуществлялась для нужд жильцов дома. В связи с наличием у ответчика непогашенной задолженности по оплате тепловой энергии суд вынес обоснованное решение о ее взыскании в пользу ГУП (Постановление ФАС СЗО от 23.03.05 по делу N А44-4765/04-С12).

ТСЖ просило признать недействительным пункт 5.2 договора на оказание услуг по водоснабжению и канализации, в соответствии с которым размер оплаты определяется исходя из объемов отпущенной питьевой воды и принятых сточных вод согласно показаниям приборов учета. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано. В соответствии с пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 544 указанного Кодекса оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии. Данное положение изложено сторонами в пункте 5.2 договора, действующему законодательству данный пункт договора не противоречит. Ссылка ТСЖ на то, что к отношениям сторон по договору не могут применяться названные Правила, несостоятельна, так как данные Правила регулируют взаимоотношения между юридическими лицами, каковыми являются стороны по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 19.01.04 по делу N А13-4089/03-13).

Как показывает судебная практика, товарищество собственников жилья вправе требовать от собственника помещений в жилом доме возмещения расходов по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг.

ТСЖ обратилось с иском к КУМИ о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен в части взыскания суммы расходов. Кассационная инстанция оставила решение в силе, указав, что суд правомерно сослался на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в рассматриваемый период, устав ТСЖ и пришел к правильному выводу, что понесенные истцом расходы подлежат возмещению КУМИ как собственником квартиры, расположенной в жилом доме (Постановление ФАС СЗО от 15.06.05 по делу N А13-9132/04-13).

Однако суд отказал в иске о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги с арендатора (ЗАО) помещения в жилом доме. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения; кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Согласно статье 17 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги оплачивают домовладельцы - собственники помещений в комплексе недвижимого имущества. Они же несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений. ЗАО, не являясь домовладельцем, арендует помещение у КУГИ. Доказательств принятия общим собранием ТСЖ решения о возложении на арендатора обязанности оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества, а также по внесению коммунальных платежей, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 17 названного Закона, суду не представлено. Соответствующий договор с ЗАО не заключен. При таких обстоятельствах возникшие правоотношения не позволяют взыскать задолженность по услугам с ЗАО (Постановление ФАС СЗО от 23.07.03 по делу N А56-28550/02).

Что касается требований о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, то чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции об отказе ГУП в иске к ТСЖ о взыскании долга по договору теплоснабжения (в связи с погашением ответчиком основной задолженности до разрешения спора судом) и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав на правильное применение судом статей 395, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свою деятельность ТСЖ осуществляет за счет средств, поступающих от членов товарищества в виде вступительных и иных взносов, обязательных платежей за коммунальные услуги, взносов на текущий и капитальный ремонт, пожертвований или иных благотворительных источников. Для применения ответственности в виде уплаты процентов необходимо установить факт пользования должником денежными средствами, предназначенными кредитору. Согласно уставу ТСЖ не является коммерческой организацией, его обязательства по договору теплоснабжения не связаны с предпринимательской деятельностью. Таким образом, ТСЖ могло отвечать по своим обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, полученными от жильцов дома за коммунальные услуги. В деле отсутствуют какие-либо доказательства наличия достаточных для погашения долга денежных средств на расчетном счете ответчика, которыми он неправомерно пользовался и извлекал доход. Сумма задолженности ответчиком полностью перечислена ГУП по мере поступления денежных средств от жильцов дома, то есть ТСЖ принимало все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (Постановление ФАС СЗО от 28.04.05 по делу N А56-38535/04).

Возмещение расходов, понесенных ТСЖ в связи с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг

Согласно статье 159 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В данной статье определены случаи предоставления субсидий, круг лиц, имеющих право на их получение, порядок предоставления субсидий, установления их размера, а также финансирования соответствующих расходов, понесенных в связи с предоставлением субсидий. В соответствии со статьей 160 того же Кодекса отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Нормы о предоставлении дотаций, компенсаций и субсидий содержались в статье 19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Количество обращений ТСЖ с исками о возмещении расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам, проживающим в жилых домах, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, о взыскании компенсаций по субсидиям достаточно велико. Законодательством предусмотрено предоставление льгот, субсидий различным категориям граждан (военнослужащим, ветеранам, инвалидам, малоимущим, иным категориям). В зависимости от того, урегулирован ли на законодательном уровне порядок компенсации соответствующих расходов и каким образом, решается вопрос об удовлетворении заявленных требований.

Так, например, по данным судебной практики предшествующих лет, взыскание убытков, понесенных товариществами собственников жилья в связи с предоставлением льгот по оплате коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел, военнослужащим, ветеранам военных действий, военнослужащим запаса, производилось за счет казны Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ о взыскании убытков, понесенных в связи с предоставлением льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. Судебные инстанции исходили из следующего. При взимании платы с жильцов ТСЖ учитывало льготу, установленную статьей 30 действовавшего Закона Российской Федерации "О милиции", в соответствии с которой сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка при оплате коммунальных услуг, которая наряду с другими установленными указанной нормой Закона льготами компенсируется из средств бюджетов, за счет которых финансируются подразделения милиции. Однако механизм и источники компенсации расходов, которые понесли организации, предоставившие указанную льготу, к настоящему моменту законодательством не определены. Федеральный законодатель не выполнил своих обязательств по урегулированию рассматриваемого вопроса, в то время как спорная льгота предоставлена федеральным законом. В связи с этим предоставление в соответствии со статьей 30 Закона "О милиции" льготы по оплате коммунальных услуг впредь до надлежащего урегулирования возникающих при этом правоотношений федеральным законом, предусматривающим распределение соответствующих расходов между бюджетами всех уровней, должно производиться за счет средств федерального бюджета. Доказательств перечисления из федерального бюджета трансфертов на обеспечение льготы по оплате сотрудникам органов внутренних дел коммунальных услуг не имеется; материалами дела подтверждено, что рассматриваемые сотрудники органов внутренних дел финансируются из федерального бюджета. Истребуемая сумма правомерно взыскана за счет казны Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 13.05.04 по делу N А05-6492/03-23).

Расходы по предоставлению льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг ветеранам суд взыскивал за счет казны субъекта Российской Федерации с учетом соответствующих положений федерального и регионального законодательства.

Кассационная инстанция удовлетворила в полном объеме за счет казны Республики Карелия иск ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" и Законом Республики Карелия "Об установлении звания "Ветеран труда Республики Карелия" и порядке его присвоения". Согласно статье 10 названного Федерального закона расходы на реализацию льгот по оплате жилья и коммунальных услуг возмещаются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации. Порядок возмещения данных расходов утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Расходы органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, связанные с предоставлением льгот ветеранам, учитываются при взаиморасчетах федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. Поскольку судом установлено, что денежных средств, выделенных из бюджета Республики Карелия, оказалось недостаточно для возмещения всех расходов, связанных с предоставлением ветеранам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, требования истца подлежали удовлетворению в полном объеме за счет казны субъекта Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 18.10.05 по делу N А26-1006/2005-16).

При определении размера подлежащих взысканию расходов налог на добавленную стоимость не учитывается.

Оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в результате предоставления гражданину и проживающим с ним членам его семьи льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренной Законом Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий", кассационная инстанция указала, что поскольку компенсация расходов, понесенных в связи с оказанием услуг льготным категориям потребителей, полученная от уполномоченного к ее выплате государственного органа, объектом налогообложения не является, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал ТСЖ во взыскании денежной суммы, составляющей размер налога на добавленную стоимость. Довод ответчика об отсутствии его вины в причинении убытков истцу не принят во внимание, так как правоотношения, возникающие между лицами, предоставляющими услуги льготным категориям граждан и производящими выплаты уполномоченными государственными органами, являются публичными и компенсация первым затрат по предоставлению названных услуг не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия вины вторых (Постановление ФАС СЗО от 30.11.04 по делу N А05-2124/04-2).

Привлечение ТСЖ к административной ответственности

Деятельность товариществ собственников жилья может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Как свидетельствует судебная практика, удовлетворение требований ТСЖ о признании незаконными и отмене постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности может иметь место, если не доказан факт совершения товариществом административного правонарушения, если действия ТСЖ не нарушают законодательство и в них отсутствует состав вменяемого правонарушения.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда об удовлетворении заявления ТСЖ о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о привлечении товарищества к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с учетом следующих обстоятельств. В соответствии с указанной статьей ТСЖ привлечено к административной ответственности за осуществление торговой деятельности без применения контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности. Однако материалами дела подтверждено, что по просьбе домовладельцев производился прием от жильцов денег для приобретения ключей к домофону. Собранные деньги передавались представителю ООО, которое производило установку домофона, открывающегося магнитными ключами. Принятая плата за ключи не приходовалась в кассе ТСЖ и не отражалась в его отчетности. В нарушение статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно ТСЖ осуществляло реализацию ключей за наличный расчет. Факт совершения ТСЖ административного правонарушения не доказан (Постановление ФАС СЗО от 29.08.05 по делу N А56-46100/04).

Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без правоустанавливающих документов, нецелевое использование земельного участка).

По делу, рассмотренному в 2004 г., одним из оснований для признания незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение земельного законодательства послужило то обстоятельство, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица выступает лишь в качестве органа управления и наиболее эффективного использования входящего в кондоминиум имущества, и не является собственником, владельцем или пользователем этого имущества; спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем в составе жилого здания помещения принадлежат разным собственникам, пользователями земельного участка под этим зданием являются участники долевой собственности на общее имущество (домовладельцы) (Постановление ФАС СЗО от 14.04.04 по делу N А56-50574/03).

В последующем в судебных актах по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении ТСЖ к административной ответственности на данное обстоятельство не указывалось. При рассмотрении арбитражным судом таких дел оценивались действия ТСЖ с точки зрения соответствия их законодательству, в зависимости от чего решался вопрос об удовлетворении либо отклонении заявленных требований.

В результате проверки использования земельного участка, прилегающего к жилому дому, установлено, что участок занят и фактически используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. ТСЖ привлечено к административной ответственности, что послужило основанием для обращения товарищества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене представления по административному правонарушению и постановления о наложении административного штрафа. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано. Согласно материалам дела прилегающая к жилому дому территория земельного участка огорожена металлическим забором, по его углам установлены сторожевые будки, имеется шлагбаум. Данный участок относится к категории земель общего пользования. Земельный участок используется ТСЖ, ограждение данного участка выполнено в интересах и для использования ТСЖ, администрацией района отказано в предоставлении этого участка ТСЖ. Таким образом, факт использования ТСЖ земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю подтвержден материалами дела. Процедуру привлечения ТСЖ к административной ответственности административный орган не нарушил. Представление об обязании ТСЖ освободить занимаемый земельный участок выдано в пределах компетенции названного органа, соответствует законодательству, привлечение товарищества к административной ответственности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 11.08.05 по делу N А56-47989/04).

Возмещение судебных расходов

Участвуя в арбитражном процессе, являясь стороной судебного спора, заинтересованным лицом, ТСЖ обладает соответствующими процессуальными правами и обязанностями. ТСЖ может заявлять ходатайства, давать объяснения, приводить свои доводы, обжаловать судебные акты.

Прекращение производства по делу с участием товарищества собственников жилья в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду не препятствует товариществу потребовать возмещения судебных расходов.

Арбитражный суд прекратил производство по делу по иску Организации к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания его членов в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. ТСЖ обратилось с заявлением о взыскании с Организации расходов на оплату услуг представителя, понесенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, частично удовлетворяя заявление товарищества, сослался на статью 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Кассационная инстанция поддержала вынесенные по данному вопросу судебные акты, указав следующее. И ТСЖ, и Организация являются некоммерческими организациями, а спорные отношения между ними возникли вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Истец обратился в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло прекращение производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Из содержания статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их с правой стороны за счет неправой. Следовательно, судебные расходы ответчика подлежат возмещению за счет истца, обратившегося в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло для ответчика необходимость защищать свои интересы. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении между сторонами судебных расходов применены судом правильно (Постановление ФАС СЗО от 23.11.04 по делу N А13-4683/03-24).

Изложенное позволяет сделать вывод, что рассматриваемые арбитражными судами дела с участием товариществ собственников жилья весьма разнообразны по характеру споров, их содержанию. Товарищества собственников жилья активно используют право на обращение в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, показывают свою "жизнеспособность" в арбитражном процессе. В том случае, если процесс создания товариществ собственников жилья будет развиваться, появятся и новые наработки судебной практики, которые будут иметь важное значение для содействия обеспечению нормальной деятельности товариществ собственников жилья.